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Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf

| 09.11.2009 09:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Guten Tag,

folgender Sachverhalt:

ich bewohne seit dem Jahr 1998 in Hessen in einem Haus eine Wohnung. Das Haus gehört einem Ehepaar (sind im Mietvertrag auch als Vermieter namentlich benannt). Das Ehepaar bewohnt zwei Etagen des Hauses. Auf einer weiteren Etagen befinden sich 2 eigenständige Wohnungen. In der einen wohne ich und in der anderen eine weitere Mietpartei. Ansonsten wohnen keine weiteren Parteien in diesem Haus und es handelt sich um ein reines Wohnhaus.

Nun ist ein Ehepartner schon vor ca. 2 Jahren aus dem Haus ausgezogen. Der andere Ehepartner wohnt noch in diesem Haus. Das Ehepaar lebt nun seit 2 Jahren getrennt oder ist ggf. schon geschieden. Das weiß ich nicht genau. Nun soll das Haus aufgrund finanzieller Probleme des Vermieters verkauft werden und somit würde dann ein neuer Eigentümer in Erscheinung treten. Ich gehe hierbei davon aus, dass das Haus komplett an einen neuen Eigentümer übertragen wird. D.h. die Wohnungen werden nicht an verschiedene „neue“ Eigentümer verkauft.

Nun habe ich natürlich so meine Bedenken hinsichtlich einer möglichen Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf durch den neuen Vermieter.

Die ordentliche Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses ( § 573c Abs. 1 BGB) und beträgt in meinem Falle 9 Monate. Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet ("Umwandlung") und das Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen (Kündigungssperrfrist, § 577a Abs. 1 BGB). Die Landesregierungen sind allerdings gemäß § 577a BGB ermächtigt, zum Schutz der betroffenen Mieter durch Rechtsverordnung Gemeinden festzulegen, in denen die Wohnungsversorgung besonders gefährdet ist und deshalb ein bis auf zehn Jahre verlängerter Kündigungsschutz gelten soll. Dies trifft auf meine Gemeinde zu (Die Hessische Landesregierung hat von dieser Ermächtigung mit der am 1. September 2004 in Kraft getretenen Hessischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungsbeschränkung Gebrauch gemacht. Die Verordnung ist bis zum 31. Dezember 2009 befristet. Voraussichtlich im November 2009 wird über die Verlängerung der Geltungsdauer entschieden sein.).

Nun habe ich den § 577a Abs. 1 BGB nicht richtig verstanden. Greift dieser in meinem Falle auch, oder gilt dieser nur dann wenn beispielsweise in einem Haus mit mehreren Mietwohnungen jede Mietwohnung an einen anderen Käufer verkauft wird?

Kann der neue Eigentümer sobald er in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde von mir verlangen einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben oder kann ich mich hier auf den alten Mietvertrag berufen und quasi die Unterschrift unter einen neuen Vertrag verweigern?



Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre ANfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:

1.
§ 577a BGB greift nur dann ein, wenn es nach der Überlassung der Mietwohnung an Sie, d.h. nach dem Jahr 1998 zu einer Begründung von Wohnungseigentum gekommen ist und anschließend ein Verkauf der Eigentumswohnung vorgenommen wird.

Würde daher der jetzige Eigentümer entsprechende EIgentumswohnungen bilden und diese sodann verkaufen, wäre der Erwerber an die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB gebunden.

Anders wäre dies, wenn der Eigentümer das gesamte Anwesen ohne Teilung verkaufen würde, In diesem Fall wäre eine besondere Kündigungsfrist gemäß § 577a BGB nicht zu beachten.

Allerdings müssten selbstverständlich die übrigen Voraussetzungen einer Kündigung wegen EIgenbedarf vorliegen.

Entscheidend ist damit letztlich, ob bzw. zu welchem Zeitpunkt die einzelnen Wohnungen in abgetrennte Eigentumswohnungen nach dem WEG umgewandelt wurden.

2.
Gemäß § 566 BGB tritt der Erwerber in den bereits bestehenden Mietvertrag ein. Er übernimmt daher die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters in vollem Umfange.

Es ist daher nicht notwendig, einen neuen Vertrag zu unterzeichnen. Hierzu sind Sie auch nicht verpflichtet. Sie können sich auf den ursprünglichen Mietvertrag berufen, der nach wie vor - nun unter Bindung des Erwerbers - Geltung beansprucht.


Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben und stehe Ihnen bei Bedarf gerne weiter zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2009 | 10:46

Vielen Dank für Ihre Antwort. Welche übrigen Voraussetzungen einer Kündigung wegen Eigenbedarf sprechen Sie hier an? Ich meine, dürfte es hier nicht sehr schwierig werden Eigenbedarf durchzusetzen, wenn man ein Haus kauft selbst 2 Etagen zur Verfügung hat und sofort den beiden Mietern in den Wohungen in der 3. Etagen wegen Eigenbedarf kündigt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.11.2009 | 10:51

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihnen abstrakt sämtliche Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung zu erläutern, würde den Umfang dieses Forums sprengen. Ichh bitte daher um Verständnis, dass ich hierzu nicht ausführlich Stellung nehmen kann, zumal dies auch nicht Gegenstand Ihrer ursprünglichen Frage war.

Richtig und wichtig ist jedoch, dass der Vermieter nachweisen muss, dass er tatsächlich Ihre Wohnung für eigene Zwecke bzw. für Zwecke von nahen Verwandten benötigt. Dies erscheint vorliegend schwierig, wenn ihm 2 Etagen bereits zu eigenen Zwecken zur Verfügung stehen.

Ich stehe daher - ohne den genauen Sachverhalt zu kennen - einer Eigenbedarfskündigung in diesem Fall eher skeptisch gegenüber.

Bewertung des Fragestellers 09.11.2009 | 11:08

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Stellungnahme vom Anwalt: