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Kündigungsschutz - Eigenbedarf - Abstandszahlung

21.05.2008 11:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


1980 haben wir geheiratet und am Haus meiner Schwiegereltern zum Garten raus angebaut. Zu dem Zeitpunkt stand ich mit zur Hälfte im Grundbuch. 1991 haben wir uns getrennt, 1992 wurden wir geschieden. Ich bekam damals die Aufforderung, das Haus, bzw. die Wohnung zu verlassen, was ich nicht tat. Da stand ich schon nicht mehr im Grundbuch, warum und wie, das bekomme ich nicht mehr zusammen. Wir haben uns dann darauf geeinigt, dass ich die Hypothek über 540€, die immer noch auf meinen Namen lief, weiterhin bezahle, der Wohnbereich wurde so getrennt, das jeder seinen eigenen hatte, die Nebenkosten zahlte meine Ex-Frau, die Rechnungen aus den Öllieferungen wurde zu gleichen Teilen geteilt, ebenso habe ich mich an Reparaturen am Haus und an der Heizungsanlage beteiligt. 1998 wurde ich arbeitslos, als die Umstellung auf Hartz IV war benötigte ich einen Mietvertrag, den ich mit meiner Ex-Frau im Mai 2003 abschloss und in dem die Miete auf 390€ warm incl. Nebenkosten festgehalten wurde. Mein damaliger Wohnbereich bestand aus einer Wohnküche, so dass ich in den ersten Jahren mir den Keller zum Schlafraum ausbaute (was heute als eigenmächtige Aneignung ausgelegt wird). So weit lief es die ganzen Jahre gut. Im September 2007 entschloss ich mich zu einer Verbraucherinsolvenz, dort wurde mir geraten, die Hypothek umschreiben zu lassen. Also bat ich meine Ex-Frau darum und war auch gewillt, die Zahlung dafür weiterhin zu leisten. Im April 2008 begannen am vorderen Haus umfangreiche Bauarbeiten, so dass ich vermutete, dass nicht nur die Resthypothek, sondern ein gehöriger Teil dazu finanziert wurde. Ist im Grunde nichts gegen einzuwenden, aber ich hätte gerne vorher drüber gesprochen, auch wie das mit der Bezahlung geregelt werden soll. Anfang Mai erschien der Lebensgefährte meiner Ex-Frau, erklärte dass er jetzt der Ansprechpartner wäre und wollte die Kaltmiete in Höhe von 540€ kassieren, wie die Jahre zuvor!? Er ließ ziemlich deutlich durchblicken, dass, wenn mir das nicht passt, ich ja ausziehen kann, wozu ich ja 1991 schon drum gebeten wurde, damit meine Tochter und Enkelkind einziehen kann. Daraufhin berief ich mich auf den Mietvertrag und zahlte 390€, wie dort vereinbart. Damit ist er nicht einverstanden und möchte mir nun auf Grund des Mietvertrags mit 3-monatiger Frist kündigen. Er sagt, ich hätte keinerlei Besitzansprüche an diesem Anwesen, womit er wahrscheinlich Recht hat. Aber ich dachte schon, dass ich mir so eine Art Wohnrecht erworben habe. Fragen: Kann er mir mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, obwohl ich schon seit 1980 dort wohne? Kann ich eine Art Entschädigung verlangen für die Arbeiten die ich da reingesteckt habe? Und ist das alles überhaupt so in Ordnung?
Ich hoffe, ich habe mich nicht allzu kompliziert ausgedrückt?
Besten Dank im voraus. Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragsteller,

unter Berücksichtigung der von Ihnen gegebenen Sachverhaltsangaben beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Kündigungsfrist:
Zunächst einmal ist für die Kündigungsfristen § 573 c BGB (siehe unten) maßgeblich.

Danach besteht grundsätzlich ein 3 - monatiges Kündigungsrecht. Für den Vermieter verlängern sich diese Fristen aber nach 5 und nach 8 Jahren Mietdauer jeweils um 3 Monate.

Die 5 Jahre sind nach Ihrem Vortrag sogar mit schriftlichem Mietvertrag erfüllt, da Sie seit Mai 2003 einen Vertrag haben. Insofern gilt zumindest die 6-monatige Kündigungsfrist.

Bei der Berechnung der Verlängerung der Fristen für den Vermieter ist aber die Überlassung des Wohnraums maßgeblich.
Die Kündigungsfrist verlängert sich aufgrund des Abs 1 S 2 nach Maßgabe des Zeitraums, der seit der Überlassung des Wohnraums verstrichen ist.

Der Begriff der Überlassung der Mietsache wird im Bereich des Mietrechts vom Gesetz einheitlich verwendet. Die Mietsache ist überlassen, wenn der Vermieter seine Überlassungspflicht aus § 535 Abs 1 S 2 erfüllt hat. Hierfür ist im Regelfall Besitzverschaffung erforderlich. Der Wohnraum ist dem Mieter überlassen, wenn er in die Lage versetzt ist, ihn vertragsmäßig in Gebrauch zu nehmen.

Da die Überlassung idR eine tatsächliche Handlung darstellt, kommt es nicht entscheidend auf den Abschluss des Mietvertrags an. Wird der Wohnraum schon vor Abschluss des Vertrags überlassen, ist dieser frühere Zeitpunkt für die Bemessung der Kündigungsfrist maßgebend.

Unerheblich ist, auf welchem Rechtsgrund die Besitzübertragung zunächst beruhte.

Der Vermieter muss den Besitz freiwillig übertragen, sodass eine eigenmächtige Besitzergreifung durch den späteren Mieter unzureichend ist. Nur bei freiwilliger Besitzübertragung ist es gerechtfertigt, den Vermieter mit den längeren Kündigungsfristen zu belasten, weil er dann von vornherein mit dieser Rechtsfolge rechnen kann.

Insofern dürfte in Ihrem Fall, bei freiwilliger Überlassung, sogar die 9-monatige Kündigungsfrist gelten.

Das bedeutet der Vermieter kann bis zum 3. Werktag einen Kalendermonats zum Ablauf 9. Monats kündigen.

Geht die Kündigung also bis zum 3. Werktag im Juni zu kann die Kündigung zum Februar 2009 gekündigt werden.

Entschädigung für Arbeiten:
Hier ist zu unterscheiden, soweit Arbeiten ohne Auftrag des Vermieters durchgeführt wurden gilt § 539 BGB (siehe unten). Dieser Anspruch ist allerdings an die Dauer des Mietvertrags geknüpft, also seit Mai 2003.

Der Mieter muss mit Fremdgeschäftsführungswillen (Wille etwas für den Vermieter zu tun) außerhalb einer vertraglichen Grundlage Maßnahmen getroffen haben, die zum Rechts- oder Interessenbereich des Vermieters gehören und die dessen Interesse und wirklichem oder mutmaßlichem Willen entsprechen. Machte der Mieter die Aufwendungen nur für seine Zwecke und in seinem eigenen Interesse, scheidet eine Ersatzpflicht des Vermieters aus. Dasselbe gilt grundsätzlich erst recht, wenn der Mieter weiß, dass der Vermieter mit den von ihm vorgenommenen Maßnahmen nicht einverstanden ist.

Hat der Mieter die Maßnahme selbst durchgeführt, hat er Anspruch auf Ersatz selbst beschafften Materials und eingesetzter eigener Arbeitskraft. Es kommt nicht darauf an, ob ein gewinnbringender anderweitiger Einsatz der Arbeitskraft unterblieben ist, dem Mieter also Verdienst entgangen ist, oder ob er die Aufwendungen im Rahmen seines Berufes oder Gewerbes gemacht hat, sondern allein, ob sie einen Marktwert hat, dh ob sie, was die Regel ist, eine geldwerte Arbeitsleistung darstellt.

Die konkrete Höhe einer solchen Forderung kann ich Ihnen allerdings nicht sagen.

Ansonsten könnten Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung bestehen.
Dazu muss der Vermieter durch Leistungen Ihrerseits und auf Ihre Kosten etwas erlangt haben (z.B. Ersparung von Aufwendungen für Handwerker), ohne dass dafür ein Vertragsverhältnis oder ähnliches bestand. Es muss Ihnen dabei ein Vermögensnachteil entstanden sein, was Sie zunächst prüfen sollten und im Rechtsstreit auch beweisen müssten.

Man kann auch an einen Vertrag denken, der mündlich geschlossen wurde. Dazu könnte beispielsweise ein Werk- oder Dienstvertrag in Betracht kommen. Dazu müssten Sie sich mit der Vermieterin geeinigt haben, dass Sie die Reparaturen ausführen.

Problematisch ist wiederum, dass es wahrscheinlich keine Vereinbarung über eine Vergütung gibt. Die Vermieterin könnte behaupten es sei ein reines Gefälligkeitsverhältnis gewesen, also unentgeltlich. Sie müssten dann im Falle eines Rechtsstreites beweisen, dass eine Vergütung vereinbart war, wofür eine schriftliche Vereinbarung oder Zeugenaussagen nötig wären.

Sie sollten versuchen mit der Vermieterin eine Einigung hinsichtlich dieser Forderungen durchzuführen. Sollten Sie die Forderungen gerichtlich oder über einen Anwalt einfordern wollen, haben Sie zum einen wahrscheinlich ein Beweisproblem, zum anderen wird sich das lange hinziehen. Vielleicht kann durch ein Entgegenkommen hinsichtlich des Zeitpunktes des Auszuges eine Einigung bekommen.

Anzumerken ist, dass hinsichtlich Reparaturen, die länger zurückliegen, auch schon Verjährung eingetreten sein dürfte und damit keine Ansprüche Ihrerseits mehr bestehen. Das müsste man auf jeden Fall am konkreten Fall von einem Anwalt vor Ort überprüfen lassen, sollten Sie sich dazu entscheiden, die Forderungen durch einen Anwalt oder über das Gericht geltend zu machen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Eine abschließende Beratung kann im Rahmen dieses Forums nicht praktiziert werden, weil diese die Kenntnis des vollständigen Sachverhalts erfordert. Hier konnte ich mich nur auf Ihre Schilderungen stützen und somit nur eine erste Einschätzung der Lage abgeben. Eine persönliche Beratung kann hierdurch nicht ersetzt werden. Durch das hinzufügen oder Weglassen relevanter Tatsachen kann sich die Beurteilung des Falles maßgeblich ändern.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Im Falle der Beauftragung eines Rechtsanwalts ist zu beachten, dass weitere Kosten anfallen.

Mit freundlichen Grüßen



Christina Knur-Schmitt
- Rechtsanwältin -


§ 573c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


§ 539 BGB Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters
(1) Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht nach § 536a Abs. 2 zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.
(2) Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat.

Rückfrage vom Fragesteller 21.05.2008 | 12:00

Vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Beantwortung meiner Frage.
Meine Nachfrage wäre, ob es rechtlich in Ordnung ist, wenn ich künftig die Miete in Höhe von 390€, laut Mietvertrag warm, zahle.
Danke
Mit freundlichen Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 21.05.2008 | 12:12

Sehr geehrter Fragesteller,

sollte ein Vermieter mehr fordern, als die vereinbarten 390,- €, muss er nachweisen, dass ein höherer Mietzins auch ab Mai 2003 vereinbart war. Er müsste also Zeugen oder weitere schriftliche Vereinbarungen vorbringen.

Was natürlich schwierig sein könnte, ist, dass Sie wohl auch ab Mai 2003 weiter 540,- € gezahlt haben, oder? Sollte bei Überweisungen der Verwendungszweck Miete gewählt worden sein, kann der Vermieter dies als Beweis für eine höhere Miete vorlegen.

Sollten Sie eine Sie bindende schriftliche oder mündlich nachweisbare Vereinbarung über die Zahlung der Hypothek geschlossen haben müssen Sie die 540,- € zahlen.

Mit freundlichen Grüßen
C. Knur-Schmitt

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