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Kündigungsschutz, Vorkaufsrecht


10.08.2007 01:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Folgende Ausgangssituation:
Normaler Wohnraummietvertrag für Reihenhaus, mit dem Passus
Vorkaufsrecht: "" Zum Zwecke der Veräusserung wird Herrn.... ein Vorkaufsrecht eingeräumt. "" dies wurde in den Mietvertrag unter sonstiges ergänzt.
Der Mietvertrag wurde im July abgeschlossen und Einzugstermin
okt.2007. Der Schlüssel wurde schon bei Vertragsunterzeichnung übergeben.

Das Haus steht noch leer. Der Vermieter hat jetzt einen potentiellen Käufer gefunden. Er will das Haus verkaufen. Jetzt habe ich aber den Mietvertrag. Ich möchte gerne einziehen aber der Vermieter möchte gerne den Mietvertrag wieder auflösen weil er ja das Haus verkaufen will.
Wenn ich jetzt zum Einzugstermin einziehen möchte, welche Rechte habe ich da?
Wie verhält es sich mit dem Vorkaufsrecht gegenüber dem Mieter?
Wenn ich eingezogen bin und der neue Besitzer kündigt mir evtl. wegen Eigenbedarf, wie lange ist meine Kündigungsfrist?
Kann ich wegen Suche einer neuen Wohnung bzw. Haus und wegen nicht eingehaltenes Vorkaufsrecht Schadensersatz geltend machen?
Wennich eine Alternative finde und die Miete ist höher kannich da Differenzbetrag geltend machen?





-- Einsatz geändert am 11.08.2007 13:00:28
Sehr geehrter Fragesteller,

Sie müssen zwei Dinge unterscheiden, nämlich Mietverhältnis und Vorkaufsrecht.

Aus dem (derzeit bestehenden) Mietvertrag haben Sie einen Anspruch auf Überlassung des Hauses ab Oktober 07 im Rahmen des Mietverhältnisses. Der jetzige Vermieter kann den Vertrag nicht einfach "auflösen", sondern er kann allenfalls mit Ihnen einen Aufhebungsvertrag schließen, wenn Sie damit einverstanden sind.
Hierzu sollten Sie sich nur bereit erklären, wenn Sie dafür eine angemessene Abfindung erhalten.
Ein Käufer kann Ihnen dann nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Kündigungsfrist hängt davon ab, was im Mietvertrag vereinbart ist.

Das Vorkaufsrecht bedeutet entgegen landläufiger Meinung NICHT, dass der Verkäufer Ihnen das Haus als Erstem anbieten muss und erst nach Ihrer Absage an einen anderen Käufer verkauft.
Es bedeutet vielmehr, dass der Verkäufer NACH Abschluss eines (wirksamen notariellen !!) Kaufvertrages mit einem anderen Käufer Ihnen die Möglichkeit geben muss, in diesen Vertrag zu den dort vereinbarten (!) Bedingungen einzusteigen (§§ 463 BGB ff.). Üblicherweise wird in diesem notariellen Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer der Passus eingesetzt, dass der Käufer in dem Falle, in dem Sie von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, aus dem Vertrag "draußen" ist.

Wenn Sie also Interesse am Kauf des Hauses haben, dann sollten Sie ganz normal ab Oktober als Mieter einziehen. Sie können dann in aller Ruhe abwarten, wann und vor allem zu welchem Preis der Verkäufer einen Interessenten findet. Erfahrungsgemäß wirkt sich ein bestehendes Mietverhältnis preismindernd aus, da der Käufer den Aufwand und die Ungewissheit einer Eigenbedarfskündigung auf sich nehmen muss.
Wenn der Verkäufer dann einen Interessenten gefunden hat und mit ihm einen notariellen Kaufvertrag abgeschlossen hat, dann muss Ihnen der Verkäufer Mitteilung von diesem Vertrag machen. Sie haben dann zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Wenn Sie dieses nicht ausüben, dann haben Sie keinerlei Schadensersatzansprüche, da sich alle Beteiligten rechtmäßig verhalten haben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de





Nachfrage vom Fragesteller 12.08.2007 | 10:38

Sehr geehrte Frau Plewe,
Wieviel Monatsmieten als Schadensersatzes durch Aufhebungsvertrag des Mietverhältnisses wäre angemessen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.09.2007 | 18:02

Sehr geehrter Fragesteller,

wegen Urlaubsabwesenheit habe ich Ihre Nachfrage erst jetzt erhalten.

Leider kann ich Ihnen keinen Betrag bzw. Miet-Faktor nennen, da die Angemessenheit einer Entschädigung von den Umständen abhängt, also z.B. von der Frage, wie hoch der Unterschied im erzielbaren Erlös zwischen vermieteter und unvermieteter Wohnung ist (wie hoch also das finanzielle Interesse des Vermieters ist), wie gängig das Objekt ist (gute Lage oder "Ladenhüter"), welchen zeitlichen Spielraum Sie haben, um zu "pokern" etc.
Da es keine festen Vorgaben gibt, müssten Sie sich überlegen, wo Ihre Schmerzgrenze liegt und wie hoch Ihr Interesse daran ist, nicht einige Zeit in Ungewissheit zu leben und dann mit einer Räumungsklage konfontiert zu werden. Der Betrag wird also ganz wesentlich von Ihrem Verhandlungsgeschick abhängen.
Es wäre taktisch klug, den Vermieter zu einem ersten Angebot aufzufordern, ohne dass Sie Ihre Vorstellungen sofort offenbaren müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

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