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Kündigungsschreiben an ein WG-Bewohner

| 17.09.2013 15:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Zusammenfassung: Die Bedrohung eines Mitmieters kann einen zur außerordentlichen Kündigung des Wohnraummietvertrages berechtigenden Grund nach § 543 BGB darstellen.

Brauche ein Kündigungsschreiben.

Randdaten:
Mieter hat sich in eine 2Personen Wohngemeinschaft im Hause von Mutter eingemietet. Es wurde ein Zeitmietvertrag von 01.08.2010 bis 30.09.2011 unterzeichnet. Seit dem fehlt jeglicher Vertrag. Mieter zahlt seine Miete pünktlich nach wie vor.

Das Mietszimmer ist komplett mit Möbeln ausgestattet auch die Kochnische ist so ausgestattet, dass ein sofortiges Kochen (ähnlich, wie in einem Hotel bzw. Ferienanlage) möglich ist.
Kurzum, der Mieter hat keine nennenswerte Anschaffungen gehabt, zumal hier auch eine Waschmaschine inkl. Bügeleisen + Bügeltisch zur freien Nutzung vorliegen. Das Bad ist mit dem 2. WG-Bewohner (auch ein Mieter) gemeinsam zu teilen.

Hierbei wurde die Hausordnung (das Putzen) seit März 2013 gravierend vernachlässigt, so dass sich Schimmel in der Dusche an den Silikondichtungen fest gesetzt hat.

Mieter hat bei Verhandlung über Mietvertragsverlängerung sein Unverständnis kund getan und gemeint „Ich habe es sauber bekommen und ich werde es sauber hinterlassen, wenn ich ausziehe" und bei weiterer Diskussion dem Vermieter am 05.09.2013 in Anwesenheit vom 2. WG-Bewohner bedroht, indem er folgendes gesagt hat.
„Wenn Sie ein Problem haben mit mir, dann sagen Sie es! Das ist das Dritte mal, wo ich mit Ihnen ein Problem habe." (Mieter)
„JA – ich habe ein Problem Herr D." (Bevollmächtiger Vermieter)
„Dann gehen wir auf die Strasse und klären das!" (Mieter)
Nach dem sind nur noch ein paar Sätze gefolgt und der Mieter ist in seinem Zimmer verschwunden mit dem Hinweis, der bevollmächtigte Mieter ist nicht der Vermieter also, warum soll er auf ihn hören.

Es kam zu keiner Auseinandersetzung im herkömmlichem Sinne jedoch ist eine Drohung hier Fakt.

Wir möchten hier den Vermieter aus 2 Gründen kündigen.
a.) Aus Bedrohung gegenüber dem Mieter (bzw. deren bevollmächtige Person) = Fristlose Kündigung.
b.) Aus der Sicht der Gesetzgebung (als Backup) eine herkömmliche (ausserordentliche) Kündigung.

Bei beiden malen müssen (andere?) Fristen eingehalten werden. Eine telefonische Beratung mit Anwaltskollegen hat ergeben, dass wir auch ggf. das Recht hätten, im Eilantragsverfahren da eine Drohung hier vorliegt, ihn binnen 2Wochen (mit der fristlosen Kündigung?) an die frische Luft zu setzen?

Die Kündigung(en) ist/sind zum nächstmöglichem Termin gewünscht. Bitte diese Termine auch im Schreiben genau angeben.

Wir sind gegenüber auch anderen Optionen offen, die das Verfahren beschleunigen aber in erster Linie brauche ich das Kündigungsschreiben, damit unsere rechtliche Seite gewahrt wurde.

Freundliche Grüße aus München.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Plattform "Frag einen Anwalt" dient dazu, Anwälten Rechtsfragen zu stellen. Daher werde ich mich vorliegend auf Erörterungen zum Vorliegen eines Kündigungsgrundes beschränken. Sollten Sie anschließend die Erstellung eines Schreibens wünschen, was keine Beratung, sondern eine Vertretung darstellen würde und daher mit weiteren Kosten verbunden wäre, stehe ich hierfür gerne zur Verfügung.

Den von Ihnen geschilderten Sachverhalt verstehe ich wie folgt: Mieter A und Mieter B teilen sich die Wohnung. Mieter A handelt aufgrund Vollmacht gegenüber Mieter B für den Vermieter; Mieter B ist die Bevollmächtigung bekannt. Mieter B äußert die vermeintliche Drohung gegenüber Mieter A als Person. Unbekannt ist, ob der Vermieter ebenfalls mit im Haus wohnt, und wieviele Wohnungen es insgesamt gibt.

Zu Ihren Fragen:

1) Außerordentliche Kündigung

Aufgrund der "Drohung" kommt eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht. § 543 BGB sieht eine solche fristlose Kündigung vor, wenn es dem Kündigenden nicht zugemutet werden kann, mit der Kündigung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu warten. Ein solcher wichtiger Grund kann eine Drohung sein, die nicht notwendigerweise gegenüber dem Vermieter ausgesprochen worden sein muss; vielmehr ist, wie in Ihrem Fall, die Bedrohung eines Mitmieters ausreichend.

Die Drohung muss eine gewisse Intensität aufweisen, um zur fristlosen Kündigung zu berechtigen. Dies wurde in der Rechtsprechung für die Bezeichnungen "Massenmörder", "altes Schwein", "dumme Kuh", "Arschloch", "Drecksack" u.a.m. bejaht. Da sich die Drohung in Ihrem Fall ähnlich darstellt, sollte sie für eine fristlose Kündigung ausreichen.

Eine fristlose Kündigung aufgrund Drohung scheidet aber dann aus, wenn die Drohung provoziert wurde. Dies war nach Ihrer Schilderung vorliegend nicht der Fall.

Wichtig ist aber, dass eine fristlose Kündigung nach dem Rechtsgedanken des § 626 Abs. 2 Satz 1 BGB nur binnen 2 Wochen nach Auftreten des Kündigungsgrundes erfolgen kann, wobei es auf die Kenntnis des Vermieters vom Vorliegen des Grundes ankommt. Dieser Zeitpunkt ist in Ihrem Fall unbekannt. Da der Mieter A aber als Vertreter des Vermieters auftret, kann Mieter A als Erklärungsempfänger für den Vermieter angesehen werden. Da in Ihrem Fall die Drohung schon am 05.09.2013 erfolgte, sollte dem Mieter die Kündigung (nachweislich) bis spätestens 19.09.2013 zugegangen sein.

2) Ordentliche Kündigung

Zunächst erlaube ich mir den Hinweis, dass eine "herkömmliche" Kündigung nicht identisch mit der - bereits erläuterten - außerordentlichen Kündigung ist.

Die ordentliche Kündigung ist in § 573 BGB geregelt und nur bei Vorliegen eines der dort genannten Gründe möglich. Da hierzu die Bedrohung eines Mitmieters nicht gehört, kann eine ordentliche Kündigung hierauf nicht gestützt werden.

Allerdings sei der Vollständigkeit halber auf § 573a BGB hingewiesen. Danach ist eine ordentliche Kündigung möglich, wenn
- der Vermieter auch mit im Haus wohnt und
- es im Haus nur zwei Wohnungen gibt.
Unter diesen Voraussetzungen bedarf es keines besonderen Grundes nach § 573 BGB mehr. Lediglich die Verlängerung der Kündigungsfrist um 3 Monate auf idR dann 6 Monate ist zu beachten.

3) Ergänzende Hinweise

Zwar ist eine fristlose bzw. auch eine ordentliche Kündigung bei einer Verwahrlosung der Mietsache möglich. Dies ist bei Schimmelbefall in einer Silikonfuge aber definitiv nicht gegeben.

Nach Ablauf der Kündigungsfrist endet zwar das Mietverhältnis. Sie können, sollte der Mieter B nicht freiwillig ausziehen, diesen aber nicht "an die frische Luft setzen", sondern müssen eine Räumungsklage anstrengen. Das Gericht kann, selbst wenn Sie obsiegen, dann eine längere Räumungsfrist bestimmen.

Auf die Möglichkeit des Mieters, der Kündigung zu widersprechen, wird hingewiesen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Thomas Henning, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.09.2013 | 01:47

Wichtig ist aber, dass eine fristlose Kündigung nach dem Rechtsgedanken des § 626 Abs. 2 Satz 1 BGB nur binnen 2 Wochen nach Auftreten des Kündigungsgrundes erfolgen kann, wobei es auf die Kenntnis des Vermieters vom Vorliegen des Grundes ankommt. Dieser Zeitpunkt ist in Ihrem Fall unbekannt. Da der Mieter A aber als Vertreter des Vermieters auftret, kann Mieter A als Erklärungsempfänger für den Vermieter angesehen werden. Da in Ihrem Fall die Drohung schon am 05.09.2013 erfolgte, sollte dem Mieter die Kündigung (nachweislich) bis spätestens 19.09.2013 zugegangen sein.

FRAGE:
Reicht dann hierbei eine fristlose Kündigung zum 30.09.2013 oder auf wann frühestens darf Sie gelegt werden?



2) Ordentliche Kündigung

Zunächst erlaube ich mir den Hinweis, dass eine "herkömmliche" Kündigung nicht identisch mit der - bereits erläuterten - außerordentlichen Kündigung ist.
....

Allerdings sei der Vollständigkeit halber auf § 573a BGB hingewiesen. Danach ist eine ordentliche Kündigung möglich, wenn
- der Vermieter auch mit im Haus wohnt und
- es im Haus nur zwei Wohnungen gibt.
Unter diesen Voraussetzungen bedarf es keines besonderen Grundes nach § 573 BGB mehr. Lediglich die Verlängerung der Kündigungsfrist um 3 Monate auf idR dann 6 Monate ist zu beachten.

DETAILS zum besseren Verständnis:
Also der Vermieter(in = Mutter) wohnt zwar im gleichen Hause aber statt im Dachgeschoss im Erdgeschoss.

FRAGE:
Das Haus hat ingesamt 5 Wohnungen. Welche Frist ist dann akzeptabel bitte?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.09.2013 | 08:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihren Nachfragen:

1)
Wie der Name schon vermuten lässt, bedarf eine außerordentliche fristlose Kündigung keiner Kündigungsfrist. Das Mietverhältnis endet also grds. mit Zugang der Kündigung, vgl. § 542 BGB. § 542 Abs. 2 Nr. 2 BGB sieht aber die Möglichkeit vor, eine Kündigung mit einer Auslauffrist zu versehen, so dass eine fristlose Kündigung auf den 30.09. möglich ist.
Allerdings darf, wie erwähnt, das Ende des Mietverhältnisses nicht mit der Räumungspflicht verwechselt werden. Auch bei einer fristlosen Kündigung ist eine angemessene Räumungspflicht zu beachten. Da es sich in Ihrem Fall um einen Einzelmieter ohne Familie handelt, kann diese Frist recht kurz bemessen werden; einen Zeitraum von 4 Wochen sollte man aber schon zugestehen.

2)
Bei insgesamt 5 Wohnungen im Haus scheidet § 573a BGB aus. Eine ordentliche Kündigung wäre daher nur nach - dem hier nicht anwendbaren - § 573 BGB möglich. Da es keine ordentliche Kündigungsmöglichkeit gibt, gibt es auch keine zu beachtende Frist.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning

Bewertung des Fragestellers 18.09.2013 | 16:47

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