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Kündigungsrecht des Mieters in Zeitmietvertrag


| 01.10.2005 16:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Hallo...

wir stehen vor dem Abschluss eines Zeitmietvertrages für 4 Jahre, in dem die Vereinbarung getroffen werden soll, dass dem Mieter (uns) jederzeit das Recht zur Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zustehen soll.

Frage: Ist eine solche Vereinbarung trotz Abschluss eines befristeten Mietvertrages gültig und/oder muss die Formulierung bestimmten Anforderungen entsprechen?
01.10.2005 | 16:47

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

für Ihre Online-Anfrage bedanke ich mich zunächst und beantworte sie unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt:

Wenn nicht beabsichtigt ist, dass Kündigungsrecht selbst auszuschließen (was nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung bis zu maximal 4 Jahre zulässig ist), gilt für die Zulässigkeit von entsprechenden Befristungen die Vorschrift des § 575 BGB.

Danach sind befristete Verträge nur dann zulässig, wenn der Vermieter nach der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblicher erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.


Daraus ergibt sich im Ergebnis, dass eine wirksame Befristung, soweit nicht einer der oben genannten Gründe entgegen Ihrer Sachverhaltsschilderung vorliegt, bei Ihrem Mietvertrag ausscheiden dürfte. Allerdings ist es eine taktische Frage, ob Sie den Vermieter darauf hinweisen sollten.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 01.10.2005 | 17:13

Sehr geehrter Herr Hellmann,

danke für Ihre Antwort - leider haben Sie unser Problem missverstanden.

Die Grund für die Befristung ist durch Eigenbedarf (unter Nennung der konkreten Person) rechtlich in Ordnung. Nun hat ein Zeitmietvertrag zur Folge, dass der Mieter den Vertrag nicht vor Ablauf der Frist kündigen kann. Um diesen Kündigungsausschluss zu umgehen (und das ist auch von beiden Seiten so gewünscht), soll in dem Vetrag eine Klausel aufgenommen werden, die es dem Mieter ermöglicht, jederzeit mit einer 3-Monatsfrist zu kündigen.

Deshalb unsere Frage: Ist eine solche zusätzliche Vereinbarung gültig, oder kann der Kündigungsauschluss (der nicht explizit vereinbart wird, sondern sich aus dem Zeitmietvertrag selbst ergibt) für eine Partei (in diesem Fall der Mieter) durch eine im Vertrag aufgenommene Vereinbarung wieder aufgehoben werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.10.2005 | 17:30

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich habe die Frage so verstanden, wie es auf Grundlage der vorhandenen Informationen möglich war.

Nach den nachgereichten Informationen ergibt sich zunächst, dass eine wirksame Befristung vorliegt.

Generell ist damit auch ein wirksamer Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts gegeben. Allerdings kann auch durch Aufhebungsvertrag ein befristeter Nietvertrag beendet werden. Von daher spricht nichts gegen eine antizipiert Regelung, die eine Kündigung (orientiert an den gesetzlichen Kündigungsregeln) erlaubt. Dies ergibt sich indirekt auch aus § 575 Abs. 4, der Vereinbarungen zu Gunsten des Mieters nicht verbietet.

Hochachtungsvoll

RA Hellmann


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3/5.0

Leider wurde mein Problem trotz eindeutigen Angaben zuerst nicht verstanden - die Antwort auf meine Nachfrage war zwar ok, hätte aber auch verständlicher formuliert werden können.


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