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Kündigungsmöglichkeit für einen Zeitmietvertrag

13.10.2014 18:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Wir sind in eine neue Stadt gezogen und haben hier für die erste Zeit einen auf 1-Jahr befristeten Mietvertrag für eine DHH abgeschlossen. Der Eigentümer befindet sich ein Jahr lang im Ausland und kehrt dann zur Eigennutzung der Immobilie zurück.

Da sich unsere finanziellen Verhältnisse leider durch einen jetzt nicht vorhersehbaren aber erforderlich gewordenen Stellenwechsel deutlich verschlechtert haben, ist es für uns schwierig geworden, die hohe Miete für die verbleibenden 10 Monate aufzubringen.

Grundsätzlich ist uns natürlich bekannt, dass ein Zeitmietvertrag nicht ordentlich gekündigt werden kann. Eine Überlegung ist nun jedoch, den Vermieter um eine Erlaubnis zur Untervermietung für die restliche Dauer zu bitten, damit wir uns selbst etwas Günstigeres suchen können (im Mietvertrag steht der übliche Passus, dass eine Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen darf).

Meine Frage wäre nun, wie wir hier am besten vorgehen sollten. Es gibt ja sowohl die Möglichkeit einer Teiluntervermietung als auch die vollständige Untervermietung (die wir bevorzugen würden). Muss man bei beiden Varianten jeweils einen bestimmten Untermieter benennen? Kann man bei beiden Varianten mit einer 3-Monatsfrist kündigen, falls der Vermieter die Untervermietung ablehnen sollte? Müsste man bei einer Teiluntervermietung noch selbst dort wohnen bleiben?

Ist die Tatsache, dass der Vermieter sich im Ausland befindet, evtl. ein ausreichender Grund für ihn, um unseren Antrag auf Untervermietung ablehnen zu können ohne, dass sich hieraus eine Kündigungsmöglichkeit für uns ergibt? Wir haben hier vor Ort eine Art Verwalter als Ansprechperson benannt bekommen. Die Auslandsadresse des Vermieters liegt uns nicht vor. Wir könnten den Antrag somit nur an diesen Verwalter adressieren. Muss man in diesem Fall eine längere Frist zur Beantwortung einräumen?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
13.10.2014 | 21:26

Antwort

von


(1947)
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
Web: http://www.jan-wilking.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In beiden Varianten besteht grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher 3-Monats-Frist auch bei Zeitmietverträgen.
Der Unterschied ist, dass bei berechtigtem Interesse einer Untervermietung eines Teils der Wohnung in der Regel eine Erlaubnis erteilt werden muss (siehe <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB</a> ), während dies bei einer kompletten Untervermietung nicht der Fall ist (siehe <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB</a> ).
Eine Untervermietung eines Teils der Wohnung (=weniger als die Hälfte) setzt nach wohl herrschender Meinung nicht voraus, dass Sie weiterhin Ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung. Sie müssen aber weiterhin die tatsächliche Sachherrschaft über die Mieträume ausüben können, dürfen also nicht in eine andere Stadt ziehen etc..
Der Untermieter muss grundsätzlich in beiden Varianten konkret benannt werden, damit der Vermieter auch prüfen kann, ob persönliche Gründe gegen die Untervermietung sprechen.
Der Auslandsaufenthalt des Vermieters berechtigt regelmäßig nicht zu Fristverlängerungen. Diesbezüglich hat der Vermieter entsprechende Vorkehrungen zu treffen, was anscheinend durch eine Ansprechperson vor Ort auch getan wurde. Dennoch sollte in Ihrem sicherheitshalber eine etwas längere Frist eingeräumt werden, da der Vermieter die Möglichkeit haben muss, die Zumutbarkeit des Untermieters persönlich zu überprüfen.
Allein die Tatsache, dass der Vermieter sich im Ausland befindet, reicht aber nicht aus, um im Falle des <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB</a> eine teilweise Untervermietung zu untersagen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
<!--dejureok-->


Rechtsanwalt Jan Wilking

Rückfrage vom Fragesteller 14.10.2014 | 06:38

Sehr geehrter Herr Anwalt, danke für Ihre Antwort. Unklar geblieben ist mir Ihre Aussage hinsichtlich des Sonderkündigungsrechtes bei Teiluntervermietung und kompletter Untervermietung. Sie schreiben, dass dieses bei beiden besteht, jedoch unterschieden Sie die Varianten insofern, dass der Vermieter nur einer Teiluntervermietung zustimmen muss. Können Sie bitte nochmals darlegen, wann genau das Sonderkündigungsrecht greifen würde: Wenn der Vermieter somit meinen Antrag auf Untervermietung ablehnt (vollständige Wohnung) - habe ich dann das Sonderkündigungsrecht oder nicht? Wenn er den Antrag auf Teiluntervermietung ablehnen würde, habe ich das Sonderkündigungsrecht auf jeden Fall? Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.10.2014 | 08:04

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Bei Variante 1 ergibt sich das Kündigungsrecht direkt aus <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Absatz 1 Satz 2 BGB</a> . Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter auf Anfrage die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung verweigert hat und kein Ausschluss des Kündigungsrechts nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs 1 Satz 2 Halbsatz 2 BGB</a> vorliegt.

Liegen die Voraussetzungen für eine Erlaubniserteilung gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB</a> (Variante 2) vor, verweigert der Vermieter diese aber ohne sachlich gerechtfertigten Grund, so kann der Mieter das Mietverhältnis ebenfalls außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt
<!--dejureok-->

ANTWORT VON

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