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Kündigungsmöglichkeit eines Mietvertrages

| 11.03.2009 16:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zu welchem Termin kann ich meinen Mietvertrag kündigen ?

Der Vertrag wurde am 12.3.2001 geschlossen (Altmietvertrag für Wohnraum), und sollte somit unter Art. 229 EGBGB § 3 Nr. 10 fallen.

Aber unter "Mietzeit" steht im Vertrag :

"Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 24 Monaten geschlossen und läuft bis zum 30.4.2003. Er verlängert sich um jeweils 12 Monate, falls er nicht mit den Fristen in Ziffer 4 gekündigt wird."

Kann ich nun nach neuem Gesetz trotzdem mit 3-monatiger Kündigungsfrist kündigen (also zum 31.3.2009 kündigen und zum 1.7.2009 ausziehen), oder muss ich die 12 Monate aussitzen ?
11.03.2009 | 18:19

Antwort

von


(411)
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Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Frage und der damit entgegengebrachte Vertrauen.

Vorab gehe ich grundsätzlich davon aus, dass eine Kündigung nach der jetzigen gesetzlichen Kündigungsfrist, also zum Ende des übernächsten Monats eher nicht möglich ist.

Durch das Gesetz für Kündigungsfristen von Altmietverträgen zum 1.6.2005 wurden Altmietverträge größtenteils den gesetzlichen Kündigungsfristen aus der Mietrechtsreform angepasst. Dabei gilt, dass die dreimonatige Kündigungsfrist auch bei Altmietverträgen gilt, wenn es sich um eine Formularklausel handelt oder keine Vereinbarungen über die Kündigungsfrist getroffen worden sind. Lediglich, wenn es sich um eine individuelle Vereinbarung der Kündigungsfrist handelt, würde die zwischen den Parteien getroffene Regelung gelten. Auch Formularklauseln, die nicht die gesetzliche Regelung der §§ 573c Abs. 1 BGB und zugleich abweichend von § 565 Abs. 2 BGB a.F wiedergeben, fallen nicht unter die nunmehrige kürzere Kündigungsfrist.

Entscheidend ist daher die Frage, ob es sich hier um eine Individualvereinbarung oder um eine Formularklausel handelt, die gegebenenfalls die gesetzlichen Voraussetzungen widerspiegelt.

Nach den von Ihnen gemachten Angaben gehe ich davon aus, dass es sich hier um eine individuelle Formularklausel handelt. Dies ist zumindest insofern anzunehmen, als dass die Verlängerung von 12 Monaten nicht gesetzlich geregelt ist und gegebenenfalls auch von Formularangaben abweicht. Ob die Angaben in Ziffer 4 hier ein anderes Ergebnis herbeiführen würden, ist fraglich. Gerne können Sie mir jedoch den Wortlaut der Ziffer 4 im Rahmen der kostenlosen Nachfrage mitteilen.

Mitunter geht auch der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen davon aus, dass er die Rechte der Vermieter im Rahmen der Individualvereinbarung gestärkt hat. Dabei hat er am 27.5.2008 unter anderem entschieden: „Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden (Festhaltung BGH, 20. Juni 2007, VIII ZR 257/06 , NJW 2007, 2760 und BGH, 11. Juli 2007, VIII ZR 230/06 , NZM 2007, 728 )“.

Somit dürfte für sie hier der vertragliche Kündigungszeitraum gelten. Gegebenenfalls sprechen Sie jedoch mit Ihrem Vermieter und können vielleicht im Wege der Kulanz einen Aufhebungsvertrag mit Nachmieterfolge erreichen.

Ich hoffe, Ihre Frage zunächst hilfreich, wenn nicht auch unbedingt positiv in Ihrem Interesse beantwortet zu haben und stehe Ihnen, wie bereits genannt, weiterhin gerne zur Verfügung.


Rechtsanwalt Christian Joachim

Rückfrage vom Fragesteller 11.03.2009 | 18:31

Guten Tag Herr Joachim,

besten Dank für Ihre Ausführungen.

Artikel 4 besagt :

"Die Kündigungsfrist beträgt
3 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind.

6 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind.

9 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind.

12 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.

Wir wohnen am 1.5. 8 Jahre in dem Haus. Muss ich also demnach, wenn ich heute kündige (6 Monate plus 12 Monate) bis zum 30.4.2011 Miete zahlen ?

Der Vertrag ist übrigens ein vorgefertigter Formularvertrag des Landesverbandes der HEssischen Haus- und Wohnungseigentümer. Die Anzahl der Monate wurde eingesetzt.

Besten Dank für Ihr schnelles Feedback !

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.03.2009 | 09:35

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage und Ihre Bewertung. Leider ist es auch den Anwälten auf diesem Portal aufgrund von (Auswärts)Terminen manchmal nicht sofort möglich, Ihre Nachfragen zu beantworten, zumal sich Ihnen eine Antwort auf die Nachfrage bereits zugesichert habe, enttäuscht Ihre Bewertung ein wenig.

Hinsichtlich der Ziffer 4 habe ich mir bereits gedacht, dass sich genau diese Formulierung dort befindet. Mithin gibt die Formulierung die gesetzliche Regelung wieder. Dies hat keine Auswirkungen auf die (individuelle) Absprache, dass eine 12-monatige Verlängerung mangels Kündigung eintritt.

In Ihrem Fall ist die Lage demnach so, wie ich Sie Ihnen im Hinblick auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes geschildert habe. Damit gelten für Sie weiterhin die alten Kündigungsfristen, so dass hier eine Kündigung erst zum 30.04.2010 möglich ist.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage und Ihre Frage insgesamt hilfreich beantwortet zu haben und wünsche Ihnen ein angenehmes Wochenende.

Bewertung des Fragestellers 12.03.2009 | 19:07

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"Meine eigentliche Frage wurde erst nach 2 Tagen und auf Nachfrage beantwortet. Alles in allem aber eine ausführliche und gute Antwort."
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Vielen Dank für die Änderung der Bewertung, leider war eine frühere Antwort aufgrund meiner o.g.Abwesenheit nicht möglich.

Herzliche Grüße

Christian Joachim
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