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Kündigungsmöglichkeit


07.05.2007 16:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Ich habe am 20.04.2007 an einen Mieter eine vollmöblierte Wohnung vermietet. Dabei hat mir der Mieter im Beisein des Immobilienmaklers, welcher mir den Mietinteressenten brachte, versichert eine Arbeitsstelle zu haben und nicht arbeitslos zu sein. Jetzt stellte sich heraus, daß die ARGE die Mietkaution übernehmen will und der Mieter dort arbeitslos gemeldet ist. Im Klartext der Mieter hat in dem Punkt der Mietzahlungsmöglichkeit vorsätzlich eine falsche Angabe gemacht um zum Mietvertrag zu gelangen. Ich betone ausdrücklich nur durch die falsche Auskunft des Mieters kam der Mietvertrag zustande.
Wenn ein Arbeitsloser einen 1 Euro Job, welcher von der ARGE angeboten wird, grundlos ablehnt dann erfolgt zumindest eine Kürzung des Arbeitslosengeldes bzw. sogar Entzug desselben für eine bestimmte Zeit und es besteht die große Wahrscheinlichkeit daß der Arbeitslose die Miete nicht bezahlen kann. Aus diesem Grund vermiete ich nie an einen Arbeitslosen. Ich habe nur eine geringe Rente und bin auf die Mieteinnahme angewiesen.
Meine Fragen nun:
1. Habe ich ein Recht nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos zu kündigen, da die Auskunft des Mieters ein wichtiger Grund war an ihn die Wohnung zu vermieten, oder welche anderen Rechtsgrundlagen stehen mir offen?

2.Gibt es einschlägige Gerichtsurteile, ggfs. welche und unter welchem Az?

3.Wie muß meine weitere Vorgehensweise aussehen?

4. Ggfs. welche Fristen muß ich einräumen?
Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Eine unrichtige Selbstauskunft berechtigt zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB, wenn der Mieter bei einer vom Vermieter geforderten Selbstauskunft falsche Angaben macht (AG München, Jur. Büro 1986, 245). Sind dabei zulässige Fragen falsch beantwortet worden, berechtigt dies auch zur Kündigung, wenn die Voraussetzungen einer Anfechtung nach § 123 BGB vorliegen, d.h. Sie als Vermieter zur Abgabe der Willenserklärung durch arglistige Täuschung bestimmt worden sind.

Die Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen werden durch die Gerichte als zulässig angesehen, da sie für den Vermieter Umstände darstellen, die für den Abschluss des Mietverhältnisses von maßgeblicher Bedeutung sind. Dies gilt insbesondere, wenn ein Einkommen vorgespiegelt wird, obwohl der Mieter Sozialhilfeempfänger ist (LG Mannheim ZMR 1990, 303). Entscheidend ist diesbezüglich allerdings, ob Ihr Mieter zum Zeitpunkt der Selbstauskunft tatsächlich (bereits) arbeitslos war oder ggf. dies erst danach wurde.

Die Anfechtung ist innerhalb eines Jahres zu erklären; die fristlose Kündigung ist zeitnah nach Kenntniserlangung zu erklären. Die Gründe sind dabei im schriftlichen Kündigungsschreiben ausdrücklich aufzuführen. Hinsichtlich der Beweisbarkeit des Zugangs sollte die Kündigung überdies mittels Einschreiben versandt oder unter Zeugen übergeben werden. Erklären Sie sowohl die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, als auch die fristlose Kündigung wegen der falschen Angaben.

Insgesamt ist der Vermieter auch für die Anspruchsvoraussetzungen der Anfechtung oder der fristlosen Kündigung darlegungs- und beweispflichtig, d.h. Sie müssen die Falschangabe in Form einer arglistigen Täuschung zur Überzeugung des Gerichtes beweisen, sollte sich der Mieter gegen die Kündigung wehren. Insoweit können Sie den Makler als Zeugen anführen.

Des Weiteren kann ggf. die Rechtssprechung vor Ort dies anders als die o.g. Gerichte sehen, insbesondere wenn sie darin keine wesentlichen Nachteile sieht. Unwesentliche Nachteile können insbesondere dann angenommen werden, wenn sich eine Stelle zur Übernahme der Miete verpflichtet, sei es Sozialhilfe, Wohngeldstelle oder sonstige karitative Organisationen. Durch die Kaution ist z.B. der Zeitraum der nächsten drei Mietzinszahlungen grundsätzlich abgedeckt.

Da eine fristlose außerordentliche Kündigung fristlos ist, wird sie mit Zugang sofort wirksam und beendet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung, wenn ihre Anspruchsvoraussetzungen vorliegen. Daher ist grundsätzlich sofort zu räumen. Ich rate Ihnen allerdings, solange, wie Sie den Mietzins erhalten eine einvernehmliche Räumung und insgesamt Abwicklung anzustreben. Sobald sich der Mieter gegen Sie und die Kündigung stellt, werden Sie eine Räumung nur zeit- und kostenaufwändig gerichtlich erlangen können.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

http://www.ra-freisler.de
http://www.kanzlei-medizinrecht.net



Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2007 | 12:08

Sie schreiben:
Entscheidend ist diesbezüglich allerdings, ob Ihr Mieter zum Zeitpunkt der Selbstauskunft tatsächlich (bereits) arbeitslos war oder ggf. dies erst danach wurde.

Wo kann ich eine diesbezügliche Auskunft erhalten?

Bei der ARGE bekam ich da keine Auskunft, da sich die Sachbearbeiterin auf den Datenschutz beruft und mir keine Auskunft erteilt. Die Anschrift des früheren Arbeitgebers des Mieters habe ich nicht, also wo kann ich eine Auskunft erhalten ob der Mieter zum Zeitpunkt der Selbstauskunft tatsächlich bereits arbeitslos war?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.05.2007 | 12:56

Es versteht sich, dass es sich nur dann um eine falsche Selbstauskunft handeln kann, wenn tatsächlich kein Arbeitsverhältnis bestanden hat.

Die Auskunft können Sie von Ihrem Mieter erhalten. Daher sollten Sie sich, wenn Sie auf ein bestehendes Arbeitsverhältnis vor Eingehung des Mietvertrages Wert legen, immer die letzten Gehaltsbescheinigungen des zukünftigen Mieters vorlegen lassen, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

www.ra-freisler.de

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