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Kündigungsmöglichkeit (Zeit-)Mietvertrag?


16.10.2007 15:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,
ich habe am 1.4.2002 einen Mietvertrag über ein Ladengeschäft mit einer GbR geschlossen. Als Mieter wird aufgeführt: Fa. xxx, (kein Personenname) obwohl ich nicht im Handelsregister eingetragen bin und Einzelunternehmer bin.

Der vorliegende Mietvertrag ist äußerst kurz.
Dabei wird im §3-Mietdauer festgehalten:
"a)Das Mietverhältnis beginnt am 1.4.2002
b)Das Mietverhältnis wird mit Wirkung vom 1.4.2002 auf die Dauer von 10 Jahren geschlossen. Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer verlängert sich das Mietverhältnis stillschweigend um 1 Kalenderjahr, wenn es nicht 6 Monate vorher gekündigt wurde. Die Kündigung bedarf der Schriftform. Für die Fa. xxx oder deren Nachfolger besteht eine Option von weitern 5 Jahren Mietdauer."

Weiter heißt es in §9-Mietzinsanpassung:
"Die Miete gilt bis zum 1.4.2012 als fest vereinbart. Danach unterliegt der Mietzins folgender Leitklausel ..." (hier ist eine Anpassung an die Lebenserhaltungskosten erwähnt)

§11-Sonstiges:
"Änderungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform"

Was evtl. noch wichtig sein könnte:
Es wurde bereits 1999 ein fast gleichlautender 1. Mietvertrag geschlossen. 2 Details waren anders: zum einen war ursprünglich eine höhere Miete vereinbart, außerdem hatte ich eine Kündigungsoption nach Ablauf von 5 Jahren. Aufgrund einer Nachverhandlung von meiner Seite wurde aber dann der oben erwähnte zweite Mietvertrag zum 1.4.2002 abgeschlossen.

Meine Fragen hierzu:

Komme ich aus dem Mietvertrag, z.B. dank der Mietrechtsreform von 2001, heraus und mit welcher Frist kann ich dann kündigen?

Hat der 1.Mietvertrag von 1999, der dann 2002 ohne weitere Erwähnung/Aufhebung etc. neu geschlossen wurde noch Auswirkungen, die ich zu beachten habe?

Danke für ihre ausführliche Antwort.
Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Es können nur die wesentlichen Aspekte des Falles geklärt werden.

Aufgrund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung des Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Das lediglich Ihre Firma, und nicht Ihr Personenname im Mietvertrag genannt ist, ist unerheblich, da die Firma lediglich ein Name ist, unter welchem Sie selber nach aussen auftreten.

Grundsätzlich sind Sie an die von Ihnen geschlossenen Verträge gebunden. Sofern Sie also eine befristete Mietdauer von 10 Jahren vereinbart haben, läuft der Mietvertrag auch für diese Zeit. Da der Mietvertrag hier über Geschäftsräume geschlossen wurde, ist eine Unwirksamkeit der Befristung gem. § 575 BGb auch nicht gegeben, da diese Norm ausschließlich für Mietverträge über Wohnraum anzuwenden ist.

Denkbar wäre zudem eine ausserordentliche Kündigung mit der Frist des § 580 a BGB. dann aber müsste ein Kündigungsgrund Ihrerseits vorliegen. Grund hierfür könnte sein, dass der Vermieter Ihnen eine Erlaubnis zur Drittüberlassung verweigert (vgl. § 540 I S2 BGB).

Letztlich bleibt Ihnen wohl nur die Möglichkeit, mir dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zu vereinbaren. Dieser kann der Gestalt aussehen, dass Sie verpflichtet sind, bis zur Nachvermietung den Mietzins zu zahlen oder eine bestimmte Abnschlagssumme bezahlen. Selbstverständlich kann die Aufhebung des Vertrages auch ohne Gegenleistung vereinbart werden. Einen Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag haben Sie allerdings nicht!

Nach Ihrer Darstellung hat der erste Mietvertrag keine weiteren Auswirkungen, da dieser durch den Abschluss des neuen Mietvertrages wohl stillschweigend aufgelöst wurde.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierungshilfe gegeben zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Nikolai F. Zutz
-Rechtsanwalt
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