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Kündigungsgrund für Vermieter


| 21.01.2006 22:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo,

wir sind seit kurzem Vermieter und haben diesbezüglich ein Frage.

Unser Haus war ursprünglich eine Dorfschule, wurde aber 1964 nach Einstellung des Schulbetriebs in 3-4 Wohneinheiten ausgebaut. Z.Zt. ist es so, dass zwei Wohnungen vermietet sind. Der Hausteil, den wir letztendlich beziehen wollen, ist sanierungsbedürftig, sodass wir mit 4 Personen sehr provisorisch die 73 qm große 2,5 Zi.-Wohnung bezogen haben. Diese Wohnung bestand mal aus 3,5 Zimmern, ist also seinerzeit geteilt worden. Wir würden gerne wieder eine große Wohnung daraus machen, da wir
1. mit unseren Kindern nun sehr beengt wohnen und sich die Renovierungsarbeiten an unserem Hausteil auf sicherlich einem Jahr hinziehen werden;
2. ist die 1 Zi.-Whg. durch die vordere Haustür zu begehen, sodass wir praktisch durch den Garten gehen müssen, um über eine Nebentür in unsere Wohnung zu gelangen.
3. Hauptgrund der Wohnungszusammenlegung wäre aber die Aussicht, später an eine Familie und nicht an einen Single vermieten zu können. Wäre einfach netter für unsere Kinder.
Für uns ist es schon problematisch, da die Mieterin der kleinen Wohnung bekundet, hier sehr gerne zu wohnen (seit drei Jahren) und offenkundlich nicht ausziehen möchte. Andererseits verlässt sie oft über Tage und Wochen die Wohnung, ist einige Tage wieder da und verschwindet dann wieder, sodass dieses alte Gemäuer unzureichend gelüftet und beheizt wird.

Haben wir bei einer Kündigung des Mietverhältnisses Aussicht auf Erfolg, wenn ja, mit welcher Begründung oder lassen wir es von vornherein, um Unstimmigkeiten zu vermeiden?

Hinzuzufügen ist noch, dass die Mieterin sich mit einer Freundin (Zeugin) über unsere Pläne informiert hat, sodass wir wahrscheinlich nicht auf Eigenbedarf zurückgreifen können, oder?

Schöne Grüße aus dem Norden
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ansatzpunkt für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist § 573 BGB. Danach darf der Vermieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat. Ein solches ist dann gegeben, wenn

a) der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt
b) der Vermieter die Wohnung selbst (oder für Angehörige) nutzen will,
c) der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet.


In Betracht kommen hier Möglichkeiten a und b:

a) Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter nachvollziehbare und vernünftige Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Es muß ein Eigennutzungswille vorliegen, der, sofern der Mieter der Kündigung unter Hinweis auf eigene Interessen widerspricht, die Interessen des Mieters überwiegt. Hier liegt das Problem: Sie möchten die Wohnung nur für die Zeit der Sanierung des eigentlich beabsichtigen Wohnraums übergangsweise nutzen. Das wird aber für eine Eigenbedarfskündigung nicht reichen. Denn widerspricht die Mieterin der Kündigung, müssten Sie Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. Bis darüber entschieden ist, werden die Bauarbeiten an der anderen Wohnung aber schon soweit fortgeschritten sein, daß Sie dem Gericht nicht mehr darlegen können, daß Sie die streitgegenständliche Wohnung tatsächlich noch benötigen. Der Eigenbedarf muß nämlich auch vor Gericht noch bestehen. Wenn aber abzusehen ist, daß Sie die Wohnung dann nur noch wenige Monate brauchen, nämlich solange, bis die sanierte Wohnung fertig ist, wird das Gericht die Räumungsklage wegen offensichtlicher Unbegründetheit der Kündigung in Bausch und Bogen abweisen - und Ihnen die nicht unerheblichen Verfahrenskosten aushalsen.

Die Begründung der Kündigung mit Eigenbedarf wird also keine Erfolgsaussichten haben.

b) In Betracht kommt die Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Darunter fällt nach einer Entscheidung des LG Berlin (LG Berlin GE 1989, 311) auch die Zusammenlegung zweier Kleinwohnungen zu einer Großwohnung.

Auch dieser Kündigungsgrund steht aber auf zwei wackeligen Beinen:

Zum Einen muß die beabsichtigte wirtschaftliche Verwertung angemessen sein. Ob sie das ist, richtet sich nach den konkreten wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnissen des Vermieters. Hier wird also eine Betrachtung aller Umstände vorzunehmen sein.

Zum anderen müssten Sie durch die Hinderung der Zusammenlegung der beiden Wohnungen erhebliche Nachteile erleiden. Das ist dann der Fall, wenn eine wirtschaftlich rentable Nutzung verhindert wird, z. B. wenn nur geringe Einnahmen und im Verhältnis hierzu hohe Aufwendungen keine angemessene Rendite des gebundenen Kapitals ermöglichen.

In der Regel bringen zwei kleinere Wohnungen gemeinsam mehr Miete, als eine einzelne Große. Aber das müsste ebenfalls anhand der konkreten Zahlen eruiert werden und läßt sich so natürlich nicht verallgemeinern.

Wie Sie sehen, wäre aber auch eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung eine riskante Angelegenheit. Widerspricht die Mieterin, müßten Sie zur Durchsetzung der Kündigung vor Gericht ziehen - mit ungewissem Ausgang, denn ob die Zusammenlegung der Wohnungen eine angemessene Verwertung darstellt, ohne die Sie dann erhebliche Nachteile erleiden, kann, wenn die Sachlage nicht eindeutig ist, dann erheblich von der Tagesform des Richters und seiner Wohlgewollenheit abhängen. Wie immer die Entscheidung dann ausfällt: Die unterlegene Partei kann in die Berufung zum Landgericht gehen, wodurch weitere, nicht unerhebliche Kosten entstehen.

Vor diesem Hintergrund sollten Sie überlegen, ob Sie den Weg der Kündigung tatsächlich gehen wollen, oder versuchen, sich für die Zeit der Sanierung der anderen Wohnung mit der Situation - und der Nachbarin - zu arrangieren.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort und meiner Einschätzung geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

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"Guten Abend Herr Schwartmann,

das ging ja fix!

Vielen Dank für ihre Einschätzung. Ich denke wir werden ihren Rat befolgen und es darauf beruhen lassen. Und dennoch die Frage: Es geht mich natürlich überhaupt nichts an, wie oft die Mieterin zuhause ist oder auch nicht. Kann ich von ihr trotzdem Verlangen, dass sie für ausreichend Belüftung und Beheizung sorgt, sodass uns am Haus kein Schaden entsteht? Wie schon erwähnt, steht das Gebäude unter Denkmalschutz und ist insbesondere für uns ein Schatz, den es zu erhalten gilt.

Nochmals vielen Dank "