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Kündigungsfristen und Eigenbedarf


29.01.2007 11:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Meine Mutter (79 J.) wohnt auf dem Land in einem Dorf in dem es keine große Infrastruktur und keine Geschäfte (Lebensmittel)gibt. Sie besitzt ein weiteres Haus in der Stadt, das vermietet ist und in dem mein Bruder mit Familie lebt. Er könnte sich, im Falle einer gesundheitlichen Verschlechterung, um unserer Mutter kümmern. Sie möchte nun eine der vermieteten Wohnungen selbst nutzen und Eigenbedarf anmelden. Die jetzige Mieterin wohnt seit über 30 Jahren in der Wohnung und hat auch Eigenleistungen erbracht. Sie ist etwa 60 Jahre alt.

Welche Kündigungsfristen und sonstigen Formalien sind bei der Eigenbedarfskündigung zu beachten? Könnten Sie uns vielleicht eine Formulierungshilfe geben?
Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf einen schon bestehenden oder sich demnächst ergebenden, Eigenbedarf kündigen will, setzt dies voraus, das er die Mieträume zu Wohnzwecken entweder für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, §573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB.

Die geltend gemachten Eigenbedarfsgründe müssen klar und nachvollziehber aus dem Kündigungsschreiben hervorgehen, § 573 Abs.3 BGB. Andernseits reicht es aber aus, dass der behauptete Eigenbedarf vernünftig und nachvollziehbar dargelegt wird.

Zur Frage, welche Gründe vernünftig und nachvollziehbar sind und somit eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen, gibt es eine Flut von Gerichtsentscheidungen. Letztlich ist dabei immer der Einzelfall ausschlaggebend. Fest steht, dass sich ein Vermieter nicht erst in akuter Wohnungsnot befinden muss, um Eigenbedarf geltend zu machen. So kann es beispielsweise nachvollziehbar sein, dass der Vermieter die Wohnung als Altersruhesitz nutzen will, sofern er das nicht bereits bei Vertragsschluss wusste und dem Mieter diese Information vorenthalten hat. Ein berechtigtes Interesse liegt grundsätzlich z.B. auch vor, wenn der Eigentümer näher zu seiner neuen Arbeitsstätte ziehen möchte und deshalb seine Wohnung selbst nutzen will.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben genau darlegen, warum er (oder ein Angehöriger) die Wohnung gerade jetzt benötigt (und um wen es sich dabei handelt). Er muss also den Sachverhalt konkret schildern. Es wären also die genauen Umstände darzulegen, warum hier Eigenbedarf besteht, insbesondere die Vorteile, die die zu kündigende Wohnung gegenüber der jetzigen Wohnung bietet (Nähe der Verwandschaft/Pflegemöglichkeit/Pflegeperson, Vorteile durch Infrakstruktur, Nähe zu Geschäften etc., dies jeweils im Vergleich zu der jetzigen Wohnumgebung). Zudem sind die aktuellen Wohnverhältnisse darzulegen. Dadurch soll den Mietern die Chance gegeben werden, die angegebenen Gründe auf ihre Richtigkeit und Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen. Fehlen die hierfür notwendigen Angaben, ist die Kündigung unwirksam und kann auch nicht durch das Nachschieben von Gründen wirksam werden.

Die Kündigung ist unter Berücksichtigung des oben Gesagten schriftlich auszusprechen, sie bedarf der Schriftform. Für den etwaigen späteren Nachweis des Zuganges der Kündigung sollte gesorgt werden.

Die Kündigung ist grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes um jeweils drei Monate, § 573 c BGB. Sie beträgt daher hier 9 Monate. Allerdings sollte hier noch genau der Inhalt des Mietvertrages angeschaut und geprüft werden. Es könnten sich hier - insbesondere weil es sich um einen Altvertrag handelt - andere Kündigungsfristen bestehen bzw. vereinbart sein!

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Im Kündigungsschreiben sollten Sie den Mieter auf dieses grundsätzlich bestehende Recht hinweisen, § 574 b BGB.

Ich hoffe, Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
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