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Kündigungsfristen bei Mietwohnungen: Gilt Mietvertr. oder gilt jeweils aktuelles BGB?


| 26.11.2007 12:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt,

meine Vermieterin hat mir wegen Eigenbedarfs gekündigt. Ob der Eigenbedarf ordentlich begründet und die Kündigung rechtmäßig ist oder nicht, sei zunächst mal dahingestellt. Mir geht es um folgendes:

Mieter ist formal mein Vater. Er hat 1982 in Absprache mit dem damaligen Hausbesitzer die Wohnung „für seine Kinder“ gemietet. Aber natürlich haben zuerst meine Schwester als Wohnungsnutzerin und später ich unsere Miete jeweils selbst gezahlt.

Die Vermieterin hat das Haus vor drei Jahren zum 1. Juli 2004 gekauft und meinem Vater (und damit mir) die Wohnung Ende Juni dieses Jahres zum 31. März 2008 gekündigt. Mit der Länge der Kündigungsfrist von neun Monaten bezieht sie sich auf die „gesetzliche Kündigungsfrist“.

Nun habe ich im Mietvertrag unter „§ 2 Mietzeit“ nachgelesen, die Kündigungsfrist beträgt zwölf Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als zehn Jahre verstrichen sind. Dies deckt sich mit § 565 (2) eines BGB-Exemplars, das ich mal vor einigen Jahren vom Grabbeltisch kaufte.

Nun war meine Strategie bisher die, es drauf ankommen zu lassen und der Vermieterin kurz vor Ablauf der von ihr benannten Frist zu sagen: „April, April, Ihre Kündigung kann gar nicht wirksam sein, weil sie die gesetzliche Kündigungsfrist nicht einhalten. Also müssen Sie mir mit einer Frist von diesmal zwölf Monaten noch einmal kündigen.“ Damit hätte ich nach Ablauf ihrer Frist noch ein ganzes zusätzliches Jahr in meiner Wohnung bleiben dürfen.

In Online-Ausgaben des BGB habe ich jetzt jedoch gefunden, dass die Kündigungsfrist neun Monaten beträgt, wenn man mehr als acht Jahre in einer Wohnung wohnt. Danach gibt es keine weiteren Stufen, mit denen sich die Frist verlängert.

Meine Frage an Sie lautet jetzt:

Was gilt denn nun? Gilt das, was im Mietvertrag steht, oder gilt das aktuelle BGB?

Nach meinem laienhaften Rechtsverständnis müsste gelten, was beide Seiten unterschrieben haben, also was im Mietvertrag steht. Eine Cousine von mir, die Jura studiert, meinte aber, das könne irgendwie drauf ankommen, ob der Vertrag ein Formular-Vertrag, also ein ausgefüllter Mustervertrag sei oder ob alle Regelungen individuell da hinein geschrieben wurden.

In meinem Fall handelt es sich um einen Formular-Vertrag („Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“), herausgegeben vom Landesverband Hamburgischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine e. V. aus dem Juli 1979. Wobei ich nicht weiß, ob sich letztgenannter Hinweis vielleicht nur auf die dem Mietvertrag angehängte Hausgemeinschaftsordnung bezieht. Aber ich gehe mal davon aus, der gilt für beides.

Besten Dank und viele Grüße
Sehr geehrter Ratsuchender,

die Angaben Ihrer Cousine sind richtig.

Maßgebliche für die Frage, welche Frist Anwendung findet, ist die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB. Dieser besagt:
§ 573c Abs. 4 des BGB (Anmerkung: neue Fassung) ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.

Da in Ihrem Fall die alten Kündigungsfristen durch einen Formularvertrag in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart wurden, gilt nicht die alte Rechtslage, sondern es gelten die aktuellen Kündigungsfrist des § 573c BGB. Die Kündigungsfrist von neun Monaten ist damit korrekt.

Mit freundlichem Gruß

Kaussen
Rechtsanwalt

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"Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Kaussen,

ganz herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort. Das Ergebnis ist für mich zwar ärgerlich, aber daran sind ja nicht Sie schuld.

Ihre Antwort ist so klar und eindeutig, dass sich für mich keine Nachfrage ergibt.

Vielen Dank und Gruß

"