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Kündigungsfristen Mietvertrag mit Verlängerung aus dem Jahr 1998

03.06.2009 23:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir haben im April 1998 einen Mietvertrag (Formular aus dem RNK-Verlag Nr.525 (1.97 AGB99) für unsere Wohnung mit einem Mietbeginn am 01.09.1998 geschlossen.
Wegen beidseitiger Investitionen haben wir seinerzeit im Formular unter §2 1. b) ein Mietverhältnis bis zum 30.08.2001 vereinbart, welches sich jeweils um ein Jahr verlängert, sofern es nicht gekündigt ist.

Im weiteren Text werden die Kündigungsfristen detailliert aufgeführt:
„… zu 1.b) Die Kündigungsfrist beträgt ….. 12 Monate, wenn seit
der Überlassung des Wohnraumes 10 Jahre vergangen sind. Die Kündigung muss schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigung erfolgen, …

Da wir nun wegen unserer Kinder mehr Platz in und mehr „Grün“ um die Wohnung benötigen, würden wir gerne umziehen. Entsprechend stellen sich mir folgende Fragen:

a) zu welchem Termin können wir nun den Mietvertrag nächstmöglich beenden und wann müssen wir diese Kündigung aussprechen?

b) beeinflusst die/eine Mietrechtsreform unsere Kündigungsfrist (z.B. 3 statt 12 Monate)?

c) Kann die Kündigung in diesem / unserem Fall immer nur zum 31.08. (im Vertrag steht tatsächlich 30.08.2001) ausgesprochen werden? Und wie berechne ich dann den spätesten Tag des Kündigungseingangs beim Vermieter unter Berücksichtigung der o.g. Frist?

d) Ist es generell möglich aus dem Vertrag entlassen zu werden, wenn wir den Vermietern geeignete Nachmieter vorschlagen?

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Zu a) und b)

Grundsätzlich werden Kündigungsfristen aus Altverträgen (d. h. geschlossen vor dem 1.9.2001) durch die Mietrechtsreform nicht berührt. So besagt es ausdrücklich die gesetzliche Übergangsregelung (Artikel 229 § 3 Abs. 10 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch). Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch für den Fall, dass die damalige gesetzliche Regelung im Vertrag schlicht wiedergegeben wird. Es ist also davon auszugehen, dass in Ihrem Fall die zwölfmonatige Frist einzuhalten ist.

Zu c)

Allerdings liegt in Ihrem Fall auch ein sog. Kettenmietvertrag vor. Dieser war nach altem Recht noch zulässig und bleibt auch nach der Reform wirksam. Sie können daher nur einmal im Jahr kündigen. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des Monats August des Folgejahres.

Die zwölfmonatige Kündigungsfrist ist für dieses Jahr schon abgelaufen, d. h. Sie können nur noch für August 2010 rechtzeitig kündigen. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf August 2011.


Zu d)

Eine Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag unter Nachmieterstellung besteht nur ausnahmsweise, insbesondere muss ein besonderes Interesse geltend gemacht werden. Ein solches Interesse kann bei erheblicher Vergrößerung der Familie anzunehmen sein - wobei es natürlich auf die genauen Umstände ankommt, die eine Einhaltung der Kündigungsfrist unzumutbar machen sollen. Sie müssten außerdem einen geeigneten (insb. entsprechend zahlungsfähigen) Nachmieter an der Hand haben, der auch bereit ist, den bestehenden Mietvertrag ohne Einschränkungen zu akzeptieren.

Alternativ dazu können Sie auch einen Aufhebungsvertrag anbieten, um das Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden. Die Bedingungen (evtl. eine Abfindungszahlung) müssten Sie dann mit dem Vermieter verhandeln. Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, auf einen Aufhebungsvertrag einzugehen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.06.2009 | 10:07

Guten Tag Herr Juhre - VIELEN DANK für die schnelle und unkomplizierte Antwort!

Eine Nachfrage: Handelt es sich hier ggf. um einen Tippfehler oder endet das Mietverhlätnis tatsächlich frühestens zum Ende August 2011 - also in ca. 26 Monaten?

"...d. h. Sie können nur noch für August 2010 rechtzeitig kündigen. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf August 2011."

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.06.2009 | 13:45

Zu Ihrer Nachfrage:

Leider ist die Kündigungsfrist tatsächlich so lang. Sie können nur zu einem Termin im Jahr kündigen und müssen dafür die zwölfmonatige Frist einhalten.

(Nach neuem Mietrecht ist eine solche Konstruktion nicht mehr zulässig, was Ihnen aber bedauerlicherweise nicht nützt.)

Am besten bemühen Sie sich, wie gesagt, um eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses mit dem Vermieter.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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