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Kündigungsfrist und 'Renovierung'


16.07.2005 14:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrter Herr Anwalt, sehr geehrte Frau Anwältin,

ich habe eigentlich zwei Fragen.

1. Durch einen Herzinfarkt (03.07.05) meines LG und dem damit verbundenen Krankenhausaufenthalt, die Versorgung meine Sohnes während des Krankenhausaufenthaltes meines LG (er versorgt sonst Haushalt und Kind, während ich arbeiten gehe), versäumte ich die fristgerechte Kündigung zum 03.07. um einige Tage. Der Vermieter nagelt mich jetzt natürlich trotzdem auf den 31.10.05 fest, obwohl wir da schon einen Monat ausgezogen sein wollen.
Gilt in diesem besonderen Fall nicht ein "Härtegrund", wegen dem man auch noch rückwirkend zum 03.07. hätte kündigen können? Der Vermieter akzeptiert dies nicht.

2. In einem Antwortschreiben auf die Kündigung, macht der Vermieter mich "vorsorglich" darauf aufmerksam, dass "Schönheitsreparaturen" durchzuführen sind. Wir wohnen seit 01.08.04 hier, also noch kein Jahr.

Im Mietvertrag (kein Vordruckformular sondern frei erstellt) steht:

"§14 (1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses oder Auszug verpflichtet sich der Mieter, die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand, mängelfrei und vollständig renoviert zurückzugeben, d.h. die Schlußrenovierung muß sach- und fachgerecht ausgeführt sein. Soweit mit Teppichboden ausgestattet, gehört dessen fachgerechte Reinigung zur Schlußrenovierung.

Während der Dauer des Mietverhältnisses ist allein der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Hierfür gilt grundsätzlich:

- Küchen, Bäder, Duschen mindestens alle 3 Jahre
- Wohn- Schlafräume, Flur, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
- andere Nebenräume mindestens alle 7 Jahre.

Sind Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht durchzuführen, weil es vor deren erstmaliger oder erneuter Fälligkeit während eines laufenden Renovierungsturnus gemäß Fristenplan endet und der Zustand der Wohnung für einen Nachmieter annehmbar ist, trägt der Mieter den sich nach dem Fristenplan für seine Nutzungsdauer ergebenden Anteil, bemessen nach den Kosten eines Fachbetriebs für die Wiederherstellung des neuwertigen Zustandes. Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermiter zum Zwecke der Besichtigung nach Aufforderung zu dem vom Vermieter bestimmten Termin den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Die aus dem Besichtigungsprotokoll ersichtlichen Mängel sind vom Mieter innerhalb der sich aus dem Protokoll ergebenden FReist zu seinen Lasten sach- und fachgerecht zu beseitigen. Unterbleibt eine persönliche Übergabe, so läßt der Vermieter die Schäden durch Zeugen feststellen und dann auf Kosten des Mieters beseitigen.

§ 15

Zu Schönheitsreparaturen gehören: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Reinigen von Parkett und Teppichböden, Streichen der Heizkörper einschließlich der Rohre sowie der Türen und Fenster (soweit sie lackiert sind)"

Dazu sei angemerkt, dass wir die Wohnung in einem schlechten Zustand übernommen haben, eine zweite Begehung durch den Vermieter (Hausverwaltung; der Eigentümer ist wohnhaft in München) wurde uns trotz zweimaliger Aufforderung verweigert. Der Teppichboden war nicht gereinigt, wir veranlassten eine Laminatverlegung. Die Türen waren allesamt verschmutzt, die Küche zeigte deutliche Abnutzungsspuren, das Bad (z.B.) war nicht gestrichen worden. Den Teppich im Abstellraum konnte man nur als "Ekel erregend" bezeichnen. Die Wände zeigen immer noch Beschädigungen auf, die nicht von uns stammen.

Es ist die zweite Wohung, die wir hier in dieser Siedlung über diese Hausverwaltung bewohnen (der Eigentümer ist derselbe, ihm gehört das ganze Haus). Die erste Wohnung (bewohnt von Anfang April 03 bis Ende Juli 04) hinterließen wir in einem top-Zustand! Teppichböden wurden shamponiert, die Wände und Decken wieder in weiß gestrichen. Der Mietvertrag war im Wortlaut derselbe.

Zu welchen Reparaturen bzw. Renovierungsarbeiten sind wir überhautp verpflichtet?

Desweiteren erhielten wir für die Monate April 03 bis Dezember 03 eine Nebenkostenabrechnung mit der Nachzahlung in Höhe von über 800,- Euro, mit für mich überdurchschnittlichen Beträgen der Nachzahlung (fast 125% über dem Durchschnitt, wie ich bereits von einer Anwältin klären ließ). Die Rechnung wurde zweimal an die falsche Wohnung gestellt (eine Wohnung unter uns), dann die Anschrift einfach getauscht; es entsteht der Eindruck, der Mieter hier soll über die Leisten gezogen werden. Diese Nebenkostenabrechnung wurde von uns nicht bezahlt. Welche Handhabe haben wir dagegen?

Besten Dank im Voraus für Ihre Bemühungen!
Mit freundlichen Grüßen
ren_a03
16.07.2005 | 15:45

Antwort

von


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Sehr geehrter Rechtssuchender,
da hat Ihr Vermieter leider Pech gehabt. Die Klausel Nr. 15 ist unwirksam. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.06.2004 handelt es sich hierbei um eine starre Renovierungsklausel, da Sie die Räume "mindestens" nach 3 bzw 5 usw Renovieren müssen. Des Weiteren ist die Klausel nach einem weiteren Urteil des Bundesgerichtshof unwirksam, da Ihnen bei vorzeitigem Auszug nicht mietvertraglich das Recht eingeräumt wird die Renovierung selber kostengünstig durchzuführen. Der Vermieter kann also die Schöhnheitsreparaturen schön auf eigene Kosten durchführen. Sie haben damit nicht mehr zu tun.

Auch bezüglich Ihrer Betriebskostennachforderung hat der Vermieter wohl wieder Pech gehabt. Nach § 556 Abs.3 S. 2 BGB hätten Ihnen der Vermieter für das Betriebskostenjahr 2003 eine Betriebskostenabrechung bis spätestens am 31.12.2004 zugehen lassen müssen. Nun ist die Frist leider für Ihn abgelaufen. Da die Nachzahlung des Weiteren 125 % über dem Durchschnitt liegt, liegt es wohl auch auf der Hand, dass der Vermieter nicht den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit einhält, § 556 Abs.3 1 BGB. Übersenden Sie Ihrem Vermieter schnellsten einen Brief per Einschreiben mit Rückschein in dem Sie die Nachzahlung verweigern, weil Ihnen der Vermieter die Rechnung nicht bis zum 31.12.2004 zukommen ließ und wenden Sie des Weiteren ein, dass er bzgl der Betriebskosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht eingehalten hat, da er mit 125 % über dem Durchsschnitt liegt. Behalten Sie eine Kopie des Schreiben für Ihre Unterlagen. Die Nachzahlung der Betriebskosten werden Sie also auch nicht leisten müssen. Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meiner Antwort helfen

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 17.07.2005 | 10:36

Sehr geehrter Herr Glatzel,
vielen Dank für Ihre Antwort, das hat mir weiter geholfen. Das habe ich also richtig verstanden, dass §14 (vollständige Renovierung bei Auszug) durch die unwirksame Klausel §15 ebenfalls unwirksam wird?

Die Nebenkostenabrechnung ging fristgerecht ein, nämlich am 08.11.04. Dennoch werden wir uns weigern, sie zu bezahlen.

Leider haben Sie mir keine Antwort auf meine erste Frage gegeben, bzgl. Härtegrund einer "außerordentlichen" Kündigung wegen schwerer Erkrankung des Mieters. Könnten Sie mir darauf noch eine Antwort geben?

Recht herzlichen Dank!
ren_a03

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.07.2005 | 14:58

Sehr geehrte Rechtssuchende,

leider werden Sie das Mietverhältnis nicht wegen eines Härtefalles beenden können. Der von Ihnen geschilderte Sachverhalt trifft leider die Ihre Risikossphäre als Mieter. Da sind die Gerichte leider restriktiv.

Ihre Renovierungsklauseln § 14 u. § 15 sind starr, daher sind Sie nicht zur Renovierung verpflichtet.

Lassen Sie des Weiteren Ihre Anwältin prüfen, ob Ihre Betriebskostenabrechung 2003 formell ordnungsgemäss ist. Sie muss für Sie rechnerisch nachvollziehbar sein. Die Umlageschlüssel müssen jeweils angegeben sein und anhand der Umlageschlüssel müssen Sie die Berechnung nachvollziehen können. Die Voraussetzungen sind da ziemlich streng. Ist die Abrechung aber nicht formell ordnungsgemäss, dann ist das so gut wie keine Rechnung. Mit anderen Worten, hat Ihnen der Vermieter eine formell nicht ordnungsgemässe Abrechung eingereicht, dann hätte er auch die Frist versäumt. Zumeist gelingt den Vermietern es nicht eine formell ordnungsgemässe Rechung zu erstellen. Wie gesagt, lassen Sie dies durch Ihre Anwältin prüfen.

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Glatzel
Rechtsanwalt

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