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Kündigungsfrist und Endrenovierung bei Todesfall

13.03.2009 11:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

es handelt sich hierbei um folgende Gegebenheiten:

Mein Vater ist am 22.02.09 verstorben, meine Schwester und ich sind die einzigen Hinterbliebenen und kümmmern uns um den Nachlass.

Da mein Vater kein Vermögen hatte haben meine Schwester und ich uns die Beerdigungskosten aufgeteilt und ich habe gleich die Wohnung gekündigt, in der mein Vater seit dem 01.07.1986 wohnt.

In der Wohnungskündigung fragte ich an, ob es möglich wäre auf Kulanzbasis früher aus dem Vertrag entlassenzu werden, weil die Beerdigung für meine Schwester und mich schon eine erhebliche finanzielle Belastung bedeuten und mein Vater keine Ersparnisse hatte.

Die danach eingehende Kündigungsbestätigung nahm darauf keinen Bezug, sondern man teilte und nur mit das man die Kündigung erhalten habe und auf die 3-Monatige gesetzliche Kündigungsfrist bestehen würde.

Ich habe auch im Internet nachgelesen, das dies wohl auch rechtens ist, deshalb werden wir wohl um 3 Monate Mietzahlung nicht herumkommen.

Nun hat die Wohnungsgesellschaft in einem zweiten Schreiben um einen Termin zur Wohnungsbesichtigung gebeten um abzuklären was in der Wohnung noch alles "gemacht" werden muss.

Sind wir verpflichtet die Wohnung meines Vaters zu renovieren? Zugegeben ist die Wohnung in einem erbarmungswürdigen Zustand und zusätzlich zu den 3 Mietzahlungen können wir uns eine Renovierung der Wohnung nun wirklich nicht mehr leisten.

Im Internet habe ich gelesen, dass Ältere Mietverträge manchmal wegen starrer Renovierungsfristen hinfällig sind, also in Bezug auf die Renovierungsklausel. Ich vermute das ist bei uns der Fall, hier der Passus aus dem Mietvertrag meines Vaters:

Die Schönheitsreperaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper, Heizrohre und Einbaumöbel spätestens alle 4 Jahre durchzuführen.

In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Des weiteren steht bei dem Passus Rückgabe der Mietsache folgendes:

(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume in vollständig geräumtem und sauberen Zustand ordungsgemäß zu übergeben.

Ansonsten steht da nur noch mal das mit den Schönheitsreparaturen und wenn de bei Auszug noch fällig sind, dass diese noch nachzuholen sind.


Meine Frage an Sie ist also:

Sind wir verpflichtet die Renovierungsarbeiten durchzuführen?

Falls nein, wie verhalte ich mich am besten dem Herrn der Wohnungsgesellschaft gegenüber, wenn er bei Wohnungsbegehung auf Renovierung besteht?

Ich bedanke mich schon mal im Voraus für die Beantwortung meiner Frage.

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Durch den Tod Ihres Vaters sind Sie gemäß § 564 BGB in den Mietvertrag zwischen Ihrem verstorbenen Vater und dem Vermieter als gesetzliche Erben per Gesetz eingetreten. Sie haben damit grundsätzlich alle vertraglich vereinbarten Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag übernommen.

Vom Ausgangspunkt her ist nach der Gesetzeslage zunächst der Vermieter verpflichtet, sog. Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Allerdings kann diese Regelung durch vertragliche Vereinbarung abgeändert werden und dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt werden. Gibt es keine wirksame vertragliche Vereinbarung, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung.

Nach Ihren Schilderungen hat der Vermieter in Ihrem Fall die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf Ihren verstorbenen Vater übertragen. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 23.06.2004 (Az.: VIII ZR 361/03 ) sind jedoch Klauseln, mit denen dem Mieter die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, unwirksam, wenn sie einen sog. starren Fristenplan enthalten. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen nach festen Fristen ausführen muss ohne Rücksicht darauf, ob aufgrund der Abnutzung der Wohnung tatsächlich schon Renovierungsbedarf besteht. Nach Ansicht des BGH benachteiligt eine solche Klausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Eine solche Klausel ist daher nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB (bzw. § 9 AGBG alter Fassung) unwirksam. Weil Fristenplan und Renovierungspflicht sich in solchen Fällen nicht trennen lassen, ist der Mieter nach Auffassung des BGH ganz von seiner Renovierungspflicht befreit. Etwas anderes gilt dann, wenn Ausnahmen vom Fristenplan zugelassen werden, z. B. durch Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im allgemeinen“. Dann kann der Mieter normalerweise erkennen, dass die Renovierung nach Ablauf der Frist eben nicht in jedem Falle erforderlich sein muss. Vielmehr wird in einem solchen Fall der individuelle Grad der Abnutzung der Mieträume hinreichend berücksichtigt.

Nach meiner Einschätzung liegt in Ihrem Falle jedoch ein starrer Fristenplan vor. Laut Mietvertrag werden bestimmte Renovierungsfristen vorgegeben. Etwaige Einschränkungen enthält die Klausel nach Ihren Schilderungen nicht. Insbesondere aus dem Zusatz „spätestens“ ergibt sich gerade, dass keine individuelle Beurteilung des Abnutzungsgrades erfolgen soll, sondern die Schönheitsreparaturen bei Ablauf der Frist zwingend auszuführen sind. Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen wäre danach grundsätzlich als unwirksam einzustufen und Sie müssten keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Gleiches gilt meines Erachtens auch für die laut Mietvertrag vorgesehene Endrenovierung, soweit diese nach Ihren Schilderungen auf die vorstehende Klausel zu den Schönheitsreparaturen Bezug nimmt. Koppelt der Vermieter einen starren Fristenplan mit einer Endrenovierungsklausel, führt dies im Ergebnis dazu, dass der Mieter dann grundsätzlich auch nicht zur Endrenovierung verpflichtet ist. In einem solche Fall erfasst die unwirksame Schönheitsreparaturklausel auch die Klausel über die Endrenovierung (vgl. Urteil des BGH vom 05.04.2006, Az.: VIII ZR 178/05 ).

Nach meiner Einschätzung sind Sie daher grundsätzlich nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und zur Endrenovierung verpflichtet. Insoweit habe ich anhand Ihrer Schilderungen vorausgesetzt, dass es sich bei der entsprechenden Bestimmung in dem Mietvertrag um einen Formular-Mietvertrag handelt. Sollten die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung dagegen mit dem Vermieter individuell im Einzelnen ausgehandelt worden sein, würde die rechtliche Beurteilung im Zweifel anders ausfallen.
Nach Ihren Schilderungen ist die Wohnung Ihres verstorbenen Vaters in relativ schlechtem Zustand. Bitte beachten Sie insoweit, dass etwaige Beschädigungen der Mietsache, also ein Verschleiß über die normale Abnutzung hinaus, mit der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nichts zu tun haben. Solche vom Mieter verursachten Schäden sind grundsätzlich auch vom Mieter bzw. von Ihnen als Erben zu beheben. Darunter fallen z. B. Schäden wie gesprungene Scheiben, Fliesen, stärker verkratzte Türen, Dellen, zerrissene Teppiche, stark verkratzte Badewannen und dergleichen mehr. Insoweit wird es auf eine individuelle Betrachtung aller Umstände ankommen, um einzuschätzen, ob bestimmte Zustände der Wohnung als normale Abnutzung (unter Berücksichtigung der Mietdauer) oder als übermäßiger Verschleiß und damit als Beschädigung anzusehen sind. Zu berücksichtigen wäre insoweit auch der ursprüngliche Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses. Eine pauschale Empfehlung, wie Sie sich in dem bevorstehenden Gespräch mit Ihrem Vermieter verhalten sollen, kann ich daher ohne genaue Kenntnis des gesamten Sachverhalts an dieser Stelle leider nicht geben.

Wenn der Vermieter auf der Durchführung der Schönheitsreparaturen beharrt und Sie dies ablehnen, müsste er seine Ansprüche gerichtlich durchsetzen. Sollte der Vermieter Sie verklagen, können Sie gegebenenfalls Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe stellen, wenn Sie aufgrund Ihrer finanziellen Situation die Kosten des Rechtsstreits nicht selbst aufbringen können.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.

Mit freundlichen Grüßen


Katja Schulze
Rechtsanwältin

Rechtsanwälte Schulze & Greif
Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
09116 Chemnitz

Tel.: 0371/433111-0
Fax: 0371/433111-11

E-Mail: info@schulze-greif.de
www.schulze-greif.de

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