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Kündigungsfrist ohne schriftlichen Mietvertrag


10.02.2005 10:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Welche Kündigungsfrist hat der Vermieter einzuhalten, wenn kein schriftlicher Mietvertrag zustande gekommen ist?
Vermieter hat am 18.01.2005 einen handschriftlichen Brief übergeben, in dem gebeten wird, die Wohnung bis zum 01.03.2005 zu verlassen, da Sie in das jetzige Zimmer gern ein Badezimmer einbauen wollen. Ist dieser Brief als Kündigung anzusehen?
Danach wurde noch eine weitere mündliche Kündigung am 08.02.2005 zum 15.2.2005 ausgesprochen, aufgrund von nicht vollständig gezahlter Miete. Erklärung: Miete wurde nicht vollständig bezahlt, da die Dusche seit 5 Wochen nicht funktioniert (Zahlung von 150€ anstatt von 300€ Miete). Darf diese "zweite" Kündigung überhaupt mündlich ausgesprochen werden oder bedarf es einer schriftlichen Kündigung inkl. Angabe von Kündigungsgrund und ist es überhaupt so kurzfristig zulässig? Vermieter droht Eigentum vom Mieter am 16.02.2005 eigenhändig vor die Tür zu setzen, wenn dieser bis dahin nicht ausgezogen ist. Welche Möglichkeit gibt es dagegen vorzugehen?
Info: Vermieter wohnt selbst in der Wohnung, Mieter wohnt seit April 2004 als Untermieter in der WG. Mieter ist in der o.g. Wohnung nicht gemeldet, sondern noch bei seinen Eltern.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Grundsätzlich ist auch ein mündlich geschlossener Mietvertrag rechtswirksam mit der Folge, daß der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten hat.

Diese beträgt gem. § 573 c BGB für den Vermieter 3 Monate und verlängert sich erstmals nach einer Mietdauer von 5 Jahren.

Allerdings begründet § 573 c Abs. 3 BGB für möblierten Wohnraum ind er vom Vermieter selbst genutzten Wohnung ein Kündigungsrecht spätestens am 15. eines Monats zum Ende des Monats.

Diese Voraussetzung dürfte in Ihrem Fall - jedenfalls nach Ihrer Schilderung - vorliegen, so daß eine Kündigung zum 01.03. möglich war bzw. noch ist.

Allerdings kann man die Auffassung vertreten, daß das Schreiben vom 18.01.05 keine wirksame Kündigung nach § 573 c Abs. 3 BGB darstellt, wenn Sie nur gebeten werden, die Wohnung wegen der Umbaumaßnahmen zu verlassen. Hier wird es auf den genauen Wortlaut des Briefes ankommen, der auszulegen sein wird.

Die mündliche Kündigung zum 15.02. ist dagegen auf jeden Fall unwirksam. Eine Kündigung muß einerseits schriftlich erklärt werden. Zum anderen stellt die berechtigte Minderung keinen Kündigungsgrund dar, abgesehen davon, daß die Höhe der Forderung ebenfalls keine Kündigung rechtfertigen kann.

Ein eigenmächtiger Rauswurf des Mieters samt dessen Sachen ist nicht zulässig. Meint der Hauptmieter, daß der Untermieter kein Recht zum Besitz mehr hat, muß er den Klageweg einschreiten und Räumungsklage einreichen und danach ggf. den Gerichtsvollzieher beauftragen. Die angekündigte Selbstjustiz muß nicht hingenommen werden. Macht der Mieter seine Drohung wahr, kann sich der Mieter dagegen gerichtlich wehren, und sollte anwaltlich vertreten einstweiligen Rechtsschutz auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Mietsache beantragen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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