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Kündigungsfrist für vertragslos genutzte Räume nach 18 jähriger Nutzungsduldung

| 27.08.2019 06:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Ich habe vor 18 Jahren ein Wohnhaus mit EG und OG und einem danebenliegenden Stall im Kreis Barnim in Brandenburg gekauft. Es gibt nur eine Wohnung im OG des Wohnhauses. Ofenheizung, unsaniert, vermietet erst an ein älteres, inzwischen verstorbenes Ehepaar, jetzt an deren Sohn. Der Mietvertrag mit dem Sohn ist 7 Jahre alt.

Seine Eltern und jetzt er nutzten bzw. nutzen schon die ganzen Jahre 9 Räume mit fast 200 m² im Stall und im EG unter ihrer Wohnung, ohne dafür Miete zu zahlen. Die Räume standen und stehen nicht im Mietvertrag. 2 Räume nutzt der Mieter für Brennholz und Kohlen, in einem sind seine Hühner, den Rest nutzt er kaum. In einem steht sein Moped, in einem liegt altes Werkzeug des Vaters, in einen hat er 2 Karren gestellt. Sein Hühnerauslauf umschliesst die Türen von 4 dieser Räume.

Jetzt möchte ich die nicht unbedingt benötigten 6 Räume sanieren und vermieten. Ich habe ihm vorgeschlagen, den Holzraum zu behalten, Kohlen und Hühner umzuziehen in andere Räume und den Hühnerauslauf zu verkleinern. Die übrigen Räume soll er beräumt oder nicht zurückgeben. Er will das alles aber nicht. Es ist ihm dann zu viel Trubel, er wird angeblich "überrannt". Für sie Miete zahlen will er auch nicht.

Meine Frage ist die Kündigungsfrist. Kann ich ihn zur Räumung der 6 nicht unbedingt benötigten Räume mit kurzer Frist (14 Tage?) auffordern? Oder müßte man es so auslegen, dass er einen 0-€-Gewerbemietvertrag hat, den ich gesetzlich erst zum 31.03.2020 kündigen kann? Wieviel Zeit muss ich ihm für den Umzug von Holz und Hühnern in andere Räume einräumen?

Guten Morgen,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Von einem separat zum Wohnungsmietvertrag geschlossenen Gewerbemietvertrages ist nicht auszugehen. Hierfür fehlen wesentliche Merkmale, insbesondere die der Mietzahlung.

Vielmehr ist bei der beschriebenen Konstellation davon auszugehen, dass ein Mietvertrag über die Wohnung besteht, und dass Sie als Vermieter die Nutzung der anderen Räume stillschweigend dulden.

Geht man davon aus, so können Sie dem Mieter die weitere Nutzung der nicht mitvermieteten Räume für die Zukunft untersagen und ihn zur Räumung auffordern.

Wenn man davon ausgehen muss, dass die benutzten Nebenräume durch jahrelange stillschweigende Übung zu mitvermieteten Räumen geworden sind, also auch dem Wohnraummietvertrag unterliegen, so ist es unter bestimmten Bedingungen möglich, innerhalb des Wohnraummietverhältnisses auch einzelne Räume zu kündigen.

Diese Teilkündigung ist gemäß § 573b BGB dann zulässig, wenn sie sich auf Nebenräume bezieht, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, was bei der von Ihnen beschriebenen tatsächlichen Verwendung gegeben ist.

Ferner muss die Teilkündigung dem Zwecke dienen,

Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten
.

In Ihrem Fall ist auch eine dieser Voraussetzungen gegeben, nämlich die Absicht, Wohnraum zu schaffen.

Damit ist die Teilkündigung der Nebenräume zulässig.

Das Gesetz sieht als einzuhaltende Frist drei Monate vor:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Sie sollten dem Mieter daher bis zum 03.09.2019 die Kündigung für die bezeichneten Nebenräume zum 30.11.2019 schriftlich zugehen lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 27.08.2019 | 08:00

Sehr geehrter Herr Otto,

vielen Dank. Wir wollen allerdings keinen neuen Wohnraum schaffen, sondern die Räume mit Elektrik und Licht ausstatten, Fussböden neu verlegen und dann als Lager- oder Werkstatträume vermieten. Dann wäre Ihre Möglichkeit der Teilkündigung nicht mehr gegeben und ich könnte, wenn ein Richter die Räume tatsächlich als Teil des Wohnraummietvertrages auslegen würde, sie gar nicht, auch nicht teilkündigen?

Mit freunldichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.08.2019 | 08:15

Das ist korrekt. Das gesetz lässt die Teilkündigung nur in den beiden im Gesetz beschriebenen Ausnahmefällen zu.

Sollte diese Voraussetzungen nicht gegeben sein, müssen Sie versuchen, die stillschweigend geduldete übervertragliche Nutzung zu widerrufen und die Räume herausverlangen.

Sollten diese Räume nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sein, kann man sehr gut die Ansicht vertreten, dass sie eben nicht vom Mietvertrag erfasst sind.

Eine bloße unentgeltliche Nutzungserlaubnis solcher Räume kann für die Zukunft widerrufen werden.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 27.08.2019 | 08:19

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