Guten Morgen,
ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:
Von einem separat zum Wohnungsmietvertrag geschlossenen Gewerbemietvertrages ist nicht auszugehen. Hierfür fehlen wesentliche Merkmale, insbesondere die der Mietzahlung.
Vielmehr ist bei der beschriebenen Konstellation davon auszugehen, dass ein Mietvertrag über die Wohnung besteht, und dass Sie als Vermieter die Nutzung der anderen Räume stillschweigend dulden.
Geht man davon aus, so können Sie dem Mieter die weitere Nutzung der nicht mitvermieteten Räume für die Zukunft untersagen und ihn zur Räumung auffordern.
Wenn man davon ausgehen muss, dass die benutzten Nebenräume durch jahrelange stillschweigende Übung zu mitvermieteten Räumen geworden sind, also auch dem Wohnraummietvertrag unterliegen, so ist es unter bestimmten Bedingungen möglich, innerhalb des Wohnraummietverhältnisses auch einzelne Räume zu kündigen.
Diese Teilkündigung ist gemäß § 573b BGB
dann zulässig, wenn sie sich auf Nebenräume bezieht, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, was bei der von Ihnen beschriebenen tatsächlichen Verwendung gegeben ist.
Ferner muss die Teilkündigung dem Zwecke dienen,
Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.
In Ihrem Fall ist auch eine dieser Voraussetzungen gegeben, nämlich die Absicht, Wohnraum zu schaffen.
Damit ist die Teilkündigung der Nebenräume zulässig.
Das Gesetz sieht als einzuhaltende Frist drei Monate vor:
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Sie sollten dem Mieter daher bis zum 03.09.2019 die Kündigung für die bezeichneten Nebenräume zum 30.11.2019 schriftlich zugehen lassen.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Herr Otto,
vielen Dank. Wir wollen allerdings keinen neuen Wohnraum schaffen, sondern die Räume mit Elektrik und Licht ausstatten, Fussböden neu verlegen und dann als Lager- oder Werkstatträume vermieten. Dann wäre Ihre Möglichkeit der Teilkündigung nicht mehr gegeben und ich könnte, wenn ein Richter die Räume tatsächlich als Teil des Wohnraummietvertrages auslegen würde, sie gar nicht, auch nicht teilkündigen?
Mit freunldichen Grüßen
Das ist korrekt. Das gesetz lässt die Teilkündigung nur in den beiden im Gesetz beschriebenen Ausnahmefällen zu.
Sollte diese Voraussetzungen nicht gegeben sein, müssen Sie versuchen, die stillschweigend geduldete übervertragliche Nutzung zu widerrufen und die Räume herausverlangen.
Sollten diese Räume nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sein, kann man sehr gut die Ansicht vertreten, dass sie eben nicht vom Mietvertrag erfasst sind.
Eine bloße unentgeltliche Nutzungserlaubnis solcher Räume kann für die Zukunft widerrufen werden.
Mit freundlichen Grüßen
