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Kündigungsfrist eines gewerblichen Mietvertrages

| 09.11.2012 00:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Als Mieter einer Bürofläche werde ich aus der im Mietvertrag beschriebenen Kündigungsregelung nicht ganz schlau, weil er m. E. widersprüchlich und unscharf formuliert ist. Zitat aus dem Mietvertrag:

" Das Mietverhältnis wird auf 2 Jahre fest abgeschlossen. Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2009 und endet am 30.06.2011. Der Mieter kann das Mietverhältnis mit einer Frist von 6 Monaten zum 30.06.2011 kündigen.

Dem Mieter wird 1 Optionsrecht zur Verlängerung des Mietverhältnisses zu den Konditionen dieses Mietvertrages für jeweils 1 weiteres Jahr eingeräumt. Die Optionsausübung muss innerhalb einer Frist von 6 Monaten vor Ablauf der jeweiligs vorangegangenen Mietzeit schriftlich per eingeschriebenem Brief erfolgen.

Setzt der Untermieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch des Mietgegenstandes fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als stillschweigend verlängert; § 545 BGB ist ausgeschlossen"

Bisher habe ich seit Begründung des Mietverhältnisse keinerlei Option(en) auf eine Verlängerung ausgeübt. Mein Interesse ist es, so flexibel und kurzfristig wie möglich das Mietverhältnis zu beenden. Dazu meine Fragen:

1. Hätte der Mietvertrag mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit (zum 30.06.2011) nicht beendet sein müssen, da ich keine Verlängerungsoption gezogen habe? Immerhin gibt es ja eigentlich keine Regelung auf eine stillschweigende Verlängerung bei Nichtkündigung.

2. Was genau bedeutet die im Vertrag beschrieben Verlängerungsption eigentlich konkret für mich?

3. Zu wann und mit welcher Frist kann ich den Vertrag kündigen bzw. muss ich denn überhaupt kündigen. Wie kurzfristig komme ich aus diesem Vertrag heraus?

Vielen Dank und mit bestem Gruß


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts kann es durhchaus zu einer anderen rechtlichen Beurteilung kommen.

Unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen nunmehr wie folgt beantworten:

1. Hätte der Mietvertrag mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit (zum 30.06.2011) nicht beendet sein müssen, da ich keine Verlängerungsoption gezogen habe? Immerhin gibt es ja eigentlich keine Regelung auf eine stillschweigende Verlängerung bei Nichtkündigung.

In der Tat ist Ihr Mietvertrag scheinbar widersprüchlich. Einerseits wird das Mietverhältnis fest für 2 Jahre abgeschlossen, andererseits wird Ihnen ein Kündigungsrecht zum 30.06.2011 und ein Optionsrecht zur Verlängerung eingeräumt. Da Gewerbemietverträge aber üblicherweise befristet abgeschlossen werden und Ihr Vertrag ausdrücklich eine Mietzeit vom 01.07.2009 bis 30.06.2011 vorsieht, spricht doch sehr viel dafür, dass eine befristeter Vetrag vorliegt. Die Einräumung eines Kündigungsrechts war daher unnötig.

Wenn man also von einem befristeten Mietvertrag ausgeht und Sie von Ihrem Optionsrecht keinen Gebrauch gemacht haben, ist das Mietverhältnis zum 30.06.2011 geendet. Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses durch die Weiternutzung der Mieträume kommt nicht in Betracht, da § 545 ausdrücklich ausgeschlossen wurde.

Demzufolge besteht seit dem 01.07.2011 kein gültiges Mietverhältnis mehr.


2. Was genau bedeutet die im Vertrag beschriebene Verlängerungsoption eigentlich konkret für mich?

Da Sie einen auf 2 Jahre befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, endet dieser an sich nach Ablauf der 2 Jahre automatisch. Sie hätten jedoch die Möglichkeit gehabt, den Vertrag um jeweils ein Jahr zu verlängern. Sie hatten eine Option zur Verlängerung. Dies hätten Sie dem Vermieter aber spätestens 6 Monaten vor Ablauf des 30.06.2011 schriftlich per eingeschriebenem Brief anzeigen müssen. Da Sie dies nicht gemacht haben, wurde Ihr Mietverhältnis nicht verlängert, sondern zum 30.06.2011 beendet.


3. Zu wann und mit welcher Frist kann ich den Vertrag kündigen bzw. muss ich denn überhaupt kündigen. Wie kurzfristig komme ich aus diesem Vertrag heraus?

Da kein Mietverhältnis mehr besteht, müssen Sie auch nicht kündigen. Sie können jederzeit ausziehen und die Mietzahlungen einstellen. Umgekehrt hätte auch der Vermieter jederzeit das Recht gehabt, die Räumung der Mieträume zu verlangen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben. Sollte Ihnen noch etwas unklar sein, dürfen Sie gerne die Nachfragemöglichkeit nutzen. Wenn Sie zufrieden sind, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2012 | 11:54

Hallo Frau Bellmann,

vielen Dank für die rasche Antwort. Dazu noch folgende Frage:

Bin ich verpflichtet, die Miete zu zahlen, solange ich das Mietobjekt nutze oder was würde passieren, wenn ich die Miete nicht mehr zahle?

Vielen Dank und LG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2012 | 12:19

Sehr geehrter Fragesteller,

natürlich sind Sie verpflichtet, die Miete zu zahlen, solange Sie das Mietobjekt nutzen. Auch wenn ein Mietverhältnis nicht mehr besteht, ergibt sich dies schon aus Treu und Glauben. Im übrigen sollten Sie das weitere Vorgehen ohnehin mit Ihrem Vermieter absprechen. Dieser hat Sie immerhin, obwohl Sie von Ihrem Optionsrecht keinen Gebrauch gemacht haben, das Objekt weitere 17 Monate nutzen lassen.

Sollten Sie das Objekt weiterhin nutzen ohne hierfür die vereinbarte Miete zu zahlen, könnte der Vermieter Räumungsklage erheben. Sollte er damit erfolgreich sein, müssten Sie die Kosten einer solchen Klage inklusive der gegnerischen Anwaltskosten tragen. Davon kann ich Ihnen nur dringend abraten.


Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 11.11.2012 | 12:27

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