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Kündigungsfrist eines Zeit- und Staffelmietvertrags


09.05.2006 22:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Hallo,

folgende Frage: welche Kündigungsfrist muss ich einhalten und zu welchem Termin kann ich Kündigen?
Inwieweit gilt hier evtl. die Änderung im Mietrecht (dreimontige Kündigungsfrist) und ist evtl. durch die langfristige Staffelmiete der ursprüngliche Kündigungstermin bzw. Kündigungsfrist hinfällig?
Der Mietvertrag wurde im Dezember 1999 abgeschlossen und hat zu der Thematik folgenden Inhalt:

§2 Mietzeit

1. Das Mietverhältnis beginnt am 1. Januar 2000
2. Das Mietverhältnis dauert 3 Jahre einschl. des Monats der Bezugsfertigkeit. Wird es nicht 3 Monate vor Ablauf gekündigt, so verlängert es sich jeweils um 3 Jahre mit gleicher Kündigungsfrist.
3. Die Kündigungsfrist beträgt für beide Vetragsparteien 3 Monate, wenn das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre gedauert hat; 6 Monate, wenn das Mietverhältnis mind. 5 Jahre gedauert hat; 9 Monate, wenn das Mietverhältnis mind. 8 Jahre gedauert hat; 12 Monate, wenn das Mietverhältnis mind. 10 Jahre gedauert hat.

§4 Staffelmiete

2. Die Vertragsparteien vereinbaren eine Staffelmiete wie folgt: Die in §3 Ziff. 1 vereinbarte Nettokaltmiete (= 900,- DM) erhöht sich jährlich,
ab 1.1.2003 auf 965,- DM
ab 1.1.2006 auf 1035,- DM

Den Vertagspartner ist bekannt, daß während der Geltung der Staffelmiete keine Mieterhöhung nach §§ 3.5 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) möglich sind.

...
§ 19 Gültigkeit

Wenn und soweit eine der Bestimmungen dieses Vertags gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt, tritt an ihre Stelle die entsprechende gesetzliche Regelung. Die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen des Vertages wird hierdurch nicht berührt.

Vielen Dank.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne beantworte ich Ihre Frage auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

1. Zunächst ist es so, dass auf einen Zeitmietvertrag, der vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurde, altes Recht angewendet wird. Danach würde für Sie die neue Kündigungsfrist von drei Monaten keine Anwendung finden und Sie müssten noch weitere drei Jahre den Mietvertrag erfüllen. Das ergibt sich aus § 229 Art. 3 EGBGB.

2. Auf einen "alten" Staffelmietvertrag findet aber seit 1. September 2005 das neue Recht Anwendung. Diese neue Recht gewährt dem Mieter eines Staffelmietvertrages ein Sonderkündigungsrecht nach vier Jahren, § 557a Abs.3 BGB. Danach könnten Sie, da die vier Jahre abgelaufen sind, Ihren Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

3. Bei einem Zusammentreffen von Zeit- und Staffelmietvertrag tritt die Besonderheit auf, dass die Befristung zur Folge hat, dass Mieter und Vermieter den Vertrag nicht ordentlich kündigen können. Beiden Parteien stehen nur die Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung zur Seite.
Aus diesem Grund sieht das Gesetz bei befristeten Staffelmietverträgen zum Schutz der Mieter weitergehende Rechte vor. So steht aucu in diesem Fall dem Mieter zum Ablauf des 4. Jahres nach Abschluss der Staffelmietvereinbarung ein Sonderkündigungsrecht zu. Dies greift natürlich nur, wenn der Mietvertrag auf eine längere Zeit als 4 Jahre geschlossen wurde.

Insoweit unterscheidet sich ein befristeter Staffelmietvertrag von Zeitmietverträgen ohne Staffelmietvereinbarung.

In Ihrem Fall haben Sie die Besonderheit, dass der Zeitmietvertrag zunächst nur auf drei Jahre abgeschlossen war und sich erst durch die nicht vorgenommene Kündigung verlängert hat. Daher würden Sie diesbezüglich nicht unter den besonderen Schutz des § 557a BGB fallen, der einen Mietvertrag über mindestens vier Jahre fordert.
Der Staffelmietvertrag ist jedoch über einen Zeitraum von sechs Jahren geschlossen worden. Zwar ist auch hier die Erhöhung davon abhängig, dass sich der Mietvertrag verlängert. Aber die Tatsache, dass am Ende eine Staffelmiete von sechs Jahren steht, führt meines Erachtens dazu, dass Ihnen ein Sonderkündigungsrecht gem. § 557a III BGB zusteht. Auch Sie sind hinsichtlich der langen Staffelmiete in Verbindung mit der Zeitmiete schutzwürdig.

Ihnen sollte daher ein Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zustehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben. Für eine weitergehende Beratung suchen Sie bitte einen Kollegen vor Ort auf. Sie können Sich auch gerne an meine Kanzlei wenden, wodurch allerdings weitere Kosten anfallen würden.

Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die einmalige Nachfragemöglichkeit.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt



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