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Kündigungsfrist bei auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Untermietvertrag

| 03.10.2013 19:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe am 18.08.2013 einen auf unbestimmte Zeit lautenden Untermietvertrag über ein ca. 17qm großes Zimmer abgeschlossen. Hinsichtlich der Kündigungsfrist enthält der Vertrag keine besonderen Vereinbarungen sondern entspricht dem im Internet einsehbaren Muster von ImmobilienScout24 (dort §6). Im Untermietvertrag wurde gleichzeitig eine Ablöse von 400 Euro für bisher in der Wohnung befindliche Möbelstücke (Bett, Schreibtisch und Schrank) vereinbart. Aus meiner Sicht handelt es sich damit um die Anmietung eines unmöbilierten Zimmers, da ich die Möbel ja erworben und damit quasi indirekt in das Zimmer "eingebracht" habe.
In der Wohnung wohnt noch eine Person - ob mit einem eigenen Mietvertrag oder auch mit Untermietvertrag ist mir nicht bekannt. Diese Person - mit der Vermieterin gut befreundet - hat mir vorgeworfen, ich hätte Geschirrteile "entwendet". Dieser Vorwurf ist natürlich unsinnig. Sie behauptet nun, das Vertrauensverhältnis sei nun nachhaltig zerrüttet und ich solle kurzfristig ausziehen.
Seitens der Vermieterin habe ich nun unter dem Datum 19.09.2013 ein Schreiben per Einschreiben geschickt, welches mir jedoch nicht in einem verschlossenen Umschlag zugestellt, sondern von der anderen in der Wohnung befindlichen Person am 24.09. ausgehändigt wurde (?!?).
Dieses Schreiben ist überschrieben mit "Kündigung des Untermietvertrages vom 15.07.2013" (wobei das Datum handschriftlich eingesetzt wurde und dem Datum meines Einzugs, nicht aber dem Datum des schriftlichen Untermietvertrages, 18.08., entspricht).
Ansonsten steht in dem Schreiben lediglich "Sehr geehrter Herr ..., den mit Ihnen geschlossenen Untermietvertrag kündige ich hiermit fristgerecht zum 31.10. auf. Mit freundlichen Grüßen ...". Mehr an Text enthält dieses Schreiben nicht.

Daher nun zu meinen Fragen:
Handelt es sich um eine rechtlich wirksame Kündigung?
Ist die genannte Frist - 31.10. - wirksam?
Könnte eine fristlose Kündigung mit dem - unhaltbaren und falschen - Vorwurf der Entwendung von Geschirr (angeblich 3 oder 4 Teller und 2 oder 3 Gläser!!!) "nachgeschoben" werden?

Für eine möglichst kurzfristige Rückantwort mit einer eindeutigen Beantwortung der v.g. Fragen wäre ich dankbar, da eine "Erstberatung" im einem Mieterverein aus Zeitgründen durch den dortigen Berater ohne eindeutige Auskunft abgebrochen wurde.

Herzlichen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


I.
Die Kündigung ist rechtlich nicht wirksam.

Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interese hat. Dies ist dann gegeben, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich schuldhaft verletzt, bei Eigenbedarf oder falls zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (Verkauf). Die Gründe für die Kündigung müssen in der Kündigung angegeben sein.

Vorliegend kann m.E. der - nach Ihrer Schilderung unberechtigte - Vorwurf des Diebstahls geringwertiger Haushaltsgegenstände kein berechtigter Grund sein, der als nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung gewertet werden kann.

Davon unabhängig sind die Gründe nicht im Kündigungsschreiben angegeben. Insofern ist die Kündigung nach § 573 BGB unwirksam.

Die Kündigungsfrist würde in diesem Fall gemäß § 573c drei Monate (Zugang der Kündigung spätestens zum 3. Werktag, Wirksamkeit zum Ende des übernächsten Monats)

II.
Nach § 573a I, II BGB kann der Vermieter erleichtert kündigen, wenn er in dem selben Gebäude wohnt, in dem sich die zu kündigende Wohnung befindet. Bzw. gemäß Abs. II gilt dies auch, wenn der Vermieter in derselben Wohnung wohnt.

Der Vermieter benötigt hierfür kein berechtigtes Interesse. Muss aber in seinem Kündigungsschreiben die angeben, dass er sich mit der Kündigung auf § 573a I, II BGB stützt.

Dies gilt aber nicht, wenn die Wohnung gemäß § 549 II Nr. 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird und von ihm - dem Vermieter - überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten ist. Die ist Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht der Fall, den Sie haben die Möbel gekauft.

Unabhängig von allen materiellen Voraussetzungen ist aber die Kündigung nach § 573a ebenso unwirksam, da die Gründe bzw. die REchtsgrundlage nicht angegeben ist.

Die Kündigungsfrist bei dieser Variante verlängert sich gem. § 573a S.2 um drei Monate. Das bedeutet, dass zunächstdie Frist des § 573c zu berechnen ist und dann sind weitere drei Monate hinzuzurechnen. Mithin also 6 Monate.

III.
Wie oben ausgeführt ist die genannte Kündigungsfrist zum 31.10.2013 in beiden Varianten nicht richtig.

Eine wirksame Kündigung nach § 573 wäre bei Zugang am 24.09.2013 zum 31.12.2013 möglich.

Eine wirksame Kündigung nach § 573a wäre bei Zugang am 24.09.2013 zum 31.03.2014 möglich.

IV.
Eine nachgeschobene fristlose Kündigung ist bei vorliegen der Voraussetzungen möglich. Hierfür benötigt die Vermieterin einen wichtigen Grund, der bei (vereinfacht) bei Zahlungsverzug, erhebliche Gefährdung der Mietsache oder wenn bei Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Beweislast für die die Kündigung begründenden Tatsachen muss der Kündigende erbringen.

Hier ist ist also eine Einzelfallprüfung durchzuführen. Ob und inwiefern das Mietverhältnis aufgrund des erhobenen Vorwurfes nicht zumutbar fortgesetzt werden kann. Dies kann von hier aus aufgrund der geringen Detailinformationen nicht beurteilt werden.

Im Falle einer nachgeschobenen fristlosen Kündigung sollten Sie also dringend den Rat eines Rechtsanwaltes in Anspruch nehmen.


V.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Sollte Ihnen noch etwas unklar sein, dann können Sie sich gerne über die Nachfragefunktion an mich wenden.


Mit freundlichen Grüßen
Tim Droese
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.10.2013 | 23:13

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt D.,

herzlichen Dank für Ihre Rückantwort.

Allerdings ist der letzte Absatz unter I. unvollständig - enthält keine klare abschließende Aussage

"Die Kündigungsfrist würde in diesem Fall gemäß § 573c drei Monate (Zugang der Kündigung spätestens zum 3. Werktag, Wirksamkeit zum Ende des übernächsten Monats)"

zumal der Inhalt des Klammerzusatzes für mich unklar ist.
Wenn die Kündigung nach § 573 BGB unwirksam ist - da im Kündigungsschreiben keine Gründe angegeben sind -, wie kann dann gleichwohl eine Frist in Gang gesetzt werden?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.10.2013 | 23:27

Sie haben natürlich vollkommen Recht. Der Absatz ist unvollständig. Leider ist bei der Übertragung das letzte Wort nicht kopiert worden.

Der gesamte Absatz lautet:

"Die Kündigungsfrist würde in diesem Fall gemäß § 573c drei Monate (Zugang der Kündigung spätestens zum 3. Werktag, Wirksamkeit zum Ende des übernächsten Monats)betragen."


Die Angabe der Kündigungsfristen dient nur zur Verdeutlichung was gewesen wäre, wenn die Kündigung wirksam gewesen wäre. Kündigungsfristen sind natürlich nicht in Gang gesetzt worden. Leider ist das nicht deutlich genug zu erkennen gewesen. Ich bitte dies zu entschuldigen.

Ich hoffe ich konnte Ihre abschließende Frage hinreichend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Tim Droese
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.10.2013 | 13:46

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