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Kündigungsfrist bei Untermietvertrag für Appartment

| 29.08.2011 22:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe für meine beruflich genutzte Zweitwohnung ein möbliertes Appartment per Untermietvertrag angemietet. Es ist eine vollständige kleine Wohnung (1 Zimmer + Bad) mit eigenem Eingang in einem Mehrparteien-Haus. Der Vermieter ist eine Körperschaft (GmbH) und kann daher auch nicht im Haus wohnen (auch der Alleingeschäftsführer wohnt nicht dort).

Laut Mietvertrag ist der Hauptmieter zur Untermiete berechtigt. Es handelt sich um einen unbefristeten Mietvertrag. "Das Mietverhältnis beginnt am 1.2.2011 und läuft auf unbestimmte Zeit. (...) Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen".

Der Hauptmieter hat mir eine Kündigung mit folgender Formulierung geschickt: "(...) hiermit kündigen wir den bestehenden Untermietvertrag für (...) unter Wahrung der Frist lt. § 573c Abs. 3 BGB zum 15.9.2011 (...)". Eine Begründung für die Kündigung ist nicht gegeben.

Die Kündigung trägt das Datum vom 4.7.2011 hat mich aber erst sehr spät erreicht, da ich im Urlaub war und den Briefkasten in meiner Zweitwohnung nur sehr selten leere (nahezu niemand schickt mir dorthin Post).

Meine Fragen sind wie folgt:

1/ Ist die Kündigung zum 15.9.2011 rechtmäßig?

2/ Falls die Kündigung zum 15.9. nicht rechtmäßig sein sollte, stellt diese Kündigung dann implizit eine Kündigung zu einem anderen Termin dar?

3/ Was sollte ich dem Vermieter antworten?

Vielen Dank!
Eingrenzung vom Fragesteller
29.08.2011 | 22:53

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatung anhand Ihrer Angaben (keine Einliegerwohnung oder Wohnraum, innerhalb der vom Vermieter selbst genutzen Wohnung) wie folgt.

Auch für die Kündigung eines Untermietverhältnisses durch den Untervermieter braucht dieser ein berechtigten Interesses, § 573 Abs. 1 S. 1 BGB.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse sind in der Kündigung anzugeben, § 573 Abs. 3 S. 1 BGB.
Die Begründung ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung.

1) + 2) Die Kündigung ist im Ganzen unwirksam. Der Untervermieter müsste neu und wirksam kündigen.

3) Teilen Sie dem Untervermieter mit, dass die Kündigung unwirksam ist, weil nicht begründet.

Selbst wenn es sich um eine Wohnung in der Wohnung des Hauptmieters handelte und damit kein Kündigungsgrund vorliegen muss (§ 573a Abs. 1 BGB), so wäre in der Kündigung anzugeben, dass es sich um eine Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 handelt.
Die Kündigungsfrist betrüge zudem 6 Monate.

Bei Zweifeln über die Natur der Wohnung sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Prüfung des Mietvertrages unter Berücksichtigung der konkreten Umstände beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.08.2011 | 06:41

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank für Ihre umgehende Antwort. Ich habe noch eine Rückfrage: Der Vermieter führt in der Kündigung den §573c Abs. 3 BGB an (genauer Wortlaut siehe oben). Können Sie noch kurz darauf eingehen?

Schönen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.08.2011 | 07:16

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

§ 573c Abs 3 BGB bestimmt eine kurze Kündigungsfrist von wenigstens 15 Tagen ("Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf diese Monats").

Diese Kündigungsfrist gilt aber nur für möblierten Einliegerwohnraum (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Folgende Voraussetzungen müssen dafür aber vorliegen:
(1) Wohnraum in der Wohnung des (Unter-)Vermieters und Teil der vom (Unter-)Vermieter selbst bewohnten Wohnung
(2) möbliert
Beide Voraussetzungen müssen vorliegen.

Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.09.2011 | 08:49

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Stellungnahme vom Anwalt:
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