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Kündigungsfrist bei Tod des Vermieters


16.12.2010 17:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte gerne zum 1.2. meine jetzige Wohnung verlassen, habe aber nicht fristgerecht gekündigt. Nachmieter könnte ich genügend besorgen, aber die Vermieterin ist gestorben und ihr Sohn, der bisher die Verwaltung der Wohnung gemacht hat, will nicht entscheiden, ob ein früherer Kündigungstermin als der 1.4. akzeptiert werden soll, weil noch gar nicht bekannt ist, wer das Haus erbt. Vermutlich er und seine Geschwister gemeinsam oder er alleine. Nach Aussage des Sohnes / bisherigen Verwalters ist die Testamentseröffnung durch den Notar überfällig, aber es tut sich nichts. Gibt es für die Zeit vor der Testamentseröffnung einen Rechtsnachfolger für die tote Vermieterin? Ich weiß ja noch nicht einmal, wem ich jetzt die Kündigung schicken soll!
Habe ich sonst irgendeine Möglichkeit, das Verfahren zu beschleunigen? Ich würde halt gerne schon Anfang Januar umziehen, das würde ich aber nur tun, wenn ich die alte Wohnung nicht noch 3 Monate bezahlen muss!
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Anders als beim Tod des Mieters sieht das Gesetz beim Tod des Vermieters kein besonderes Kündigungsrecht vor. Mit dem Tod der Vermietern sind nach § 1922 BGB die Erben automatisch in die Position des Vermieters getreten, unabhängig von ihrer Kenntnis.

Sie müssen wissen, wer alles Erbe wird, weil die Kündigung an die Erbengemeinschaft oder ggf. den einzelnen Erben gerichtet werden muss. Solange die Erben nicht feststehen, müssten Sie sogar beim Nachlassgericht die Einsetzung eines Nachlasspflegers beantragen, weil diesem gegenüber wirksam gekündigt werden kann. Es ist nicht ganz klar, ob Sie bereits gekündigt haben oder nicht.
Eine frühzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses wird aber auch ein Pfleger im Zweifelsfall nicht zustimmen, weil zumindest eine Gefährdung der Erbmasse nicht ausgeschlossen ist. Für einen vorzeitigen Auszug werden Sie also warten müssen, bis die erbrechtliche Lage geklärt ist.


Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2010 | 16:56

Sehr geehrter Herr Wöhler,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich habe noch nicht gekündigt und auch den neuen Mietvertrag noch nicht unterschrieben, weil ich erst sehen wollte, ob der Wohnungswechsel einigermaßen nahtlos vonstatten geht. So wie es jetzt aussieht, müsste ich ja schlimmstenfalls drei Monatsmieten doppelt bezahlen...
Sie sagen, im Augenblick sei nur die Kündigung beim Nachlasspfleger wirksam. Heißt das, dass ich noch nicht einmal zum 1.4. fristgerecht kündigen kann, wenn bis Anfang Januar die Erbfolge immer noch nicht geklärt ist? Das wäre in meinen Augen ein unzumutbarer Zustand!
Mit freundlichen Grüßen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2010 | 17:28

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück. Sie können gegenüber der Erbengemeinschaft kündigen. Sobald aber ein Erbe des Hauses festeht, falls es einen einzelnen gibt, müssten Sie auch dort eine Kündigung aussprechen. Sie haben gegen den Sohn einen Anspruch auf Bennung der weiteren Erben, also der Geschwister. Es wäre sehr wahrscheinlich treuwidrig, wenn sich die Erben später auf Formmängel der Kündigung berufen würden.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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