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Kündigungsfrist bei Auszug aus berufl. Gründen; Schönheitsreparatur nach 10 Monaten


14.03.2007 12:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz



Sehr geehrte Damen und Herren,

aus beruflichen Gründen (ich muss kurzfristig in eine andere Stadt ziehen) musste ich meine Mietwohnung nach nur 9 Monaten Mietdauer kündigen.Da der berufliche Wechsel sehr spontan und schnell erfolgt kann ich die Kündigungsfrist von 3 Monaten jedoch nicht einhalten und hätte somit 2 Monate doppelten Mietzins zu zahlen wenn mein Vermieter keinen Nachmieter akzeptieren würde. Meine Hausverwaltung, dass sich der Eigentümer meiner Wohnung selbst um einen neuen Mieter kümmern möchte.Die Ankündigung meiner Wohnungskündigung ist nun schon fast vier Wochen und die Kündigung (zum Monatsanfang März) bald drei Wochen bei der Hausverwaltung eingegangen.Bis heute hat sich bezüglich eines Nachmieters weder der Eigentümer noch die Hausverwaltung mit mir in Verbindung gesetzt.Mein mehrmaliges mündliches und schriftliches Angebot, bei der Suche eines geeigneten Nachmieters behilflich zu sein (Annoncen aufzugeben, Besichtigugen durchzuführen und dem Eigentümer Kontaktadressen/Daten der Interessenten mitzuteilen) wurde mehrfach abgelehnt.Ich habe somit das Gefühl, dass kein Nachmieter gesucht werden soll, zumal mir die Hausverwaltung telefonisch verbat, direkt mit dem Eigentümer meiner Wohnung Kontakt aufzunehmen und ankündigte, dass eventuell ein Makler zur Wohnungsvermittlung nach Ablauf meiner Kündigungsfrist eingesetzt werden soll.In meinem Metvertrag existiert keine Nachmieterregelung.Kann mein Vermieter/Hausverwaltung auch in diesem "Härtefall" (ich würde auch lieber in dieser Wohnung wohnen bleiben-aber aus berufl. Grund nicht möglich) die Stellung eines Nachmieterpools verhindern (ich schalte ja keine Annoncen, investiere Zeit und Geld und lasse Interessenten die Wohnung besichtigen, wenn meine Hausverwaltung Nachmieter von vornherein ablehnt bzw. mir verbietet selbst aktiv zu werden)bzw. Nachmieter generell ablehnen?

Der zweite Teil meiner Anfrage betrifft die Schönheitsreparaturen. Ich habe meine Wohnung nach 9 Monaten Mietdauer gekündigt (wenn ich keinen Nachmieter stellen darf beträgt die Mietzeit genau 1 Jahr). In meinem Mietvertrag sind die üblichen Schönheitsreparaturklauseln vorhanden. (D.h. liegen die letzten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurück habe ich 20% der Renovierungskosten zu tragen. Ansonsten im Allgemeinen nach 3 bzw. 5 bzw. 7 Jahren oder ich renoviere gleich selbst.) Die Wohnung wurde wenig bewohnt und ist den Anstrich der Wände betreffend in Top-Zustand (keine Vergilbungen o.Ä.) bin ich bei Eigenrenovierung wirklich verpflichtet, komplett zu streichen- Das wäre völlig unnötig.Oder reicht es aus wenn ich selbst kleine Ausbesserungen wo nötig ordentlich durchführe?
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung der mitgeteilten Informationen wie folgt:

1) Ein Recht auf Nachmieterstellung sieht die Rechtsprechung nur in gewissen Ausnahmefällen vor.

Ohne Nachmieterklausel im Mietvertrag dürfen Sie hiernach nur dann ausnahmsweise einen Nachmieter stellen, wenn es für Sie unzumutbar wäre, noch längere Zeit am Vertrag festgehalten zu werden. Das ist z.B. dann der Fall, wenn Sie berufsbedingt gezwungen sind, einen Ortswechsel vorzunehmen.

Für eine wirksame Nachmieterstellung ist danach erforderlich, dass sich der oder die Nachmieter beim Vermieter melden und sich bereit erklären, in den bestehenden Mietvertrag einzutreten. Der Vermieter darf den Nachmieter grundsätzlich nur dann ablehnen, wenn wichtige Gründe in der Person oder den wirtschaftlichen Verhältnissen des Nachfolgers vorliegen (vgl. OLG Frankfurt WM 1991, 475), denn der Nachmieter muss wirtschaftlich in der Lage sein, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen.

Die Gerichte billigen dem Vermieter einer Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten zu; in Ihrem Fall dürfte eine wesentlich kürzere Frist (maximal vier Wochen) angemessen sein, da der zeitliche Druck ungleich größer ist. Innerhalb der angemessenen Frist muss der Vermieter entscheiden, ob er den oder einen der Nachmieter akzeptiert. Entscheidet sich der Vermieter nach dieser Frist nicht oder lehnt er geeignete Mieter unberechtigt ab, ist das Mietverhältnis zu dem Zeitpunkt beendet, zu dem der jeweilige Nachmieter die Wohnung angemietet hätte.

Sie sollten daher Ihrem Vermieter bzw. der Hausverwaltung den oder die möglichen Nachmieter präsentieren, günstigstefalls unter Angabe zu deren Vermögensverhältnissen, sofern Ihnen bekannt, und dem Datum des möglichen Mieteintritts durch den Nachmieter. Entscheidet die Verwaltung nicht innerhalb von vier Wochen (sie können auch eine kürzere Frist setzen, ob sich die Verwaltung darauf einlassen musste, würde letztlich nur ein Gericht feststellen können), sollten Sie insoweit die Zahlung der Miete verweigern.

2) Sofern Ihr Mietvertrag einen sog. starren Fristenplan aufweist, nach dem Sie, unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung, alle 3, 5 oder 7 Jahre zur Renovierung verpflichtet sind, ist diese Regelung unwirksam mit der Folge, dass Sie überhaupt nicht renovieren müssen.
Ich bitte insoweit um Mitteilungn des genauen Wortlauts der entsprechenden Passage Ihres Mietvertrages im Rahmen der Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2007 | 09:42

Vielen Dank für Ihre Antwort.

zu 1: Bin ich mit Einhaltung der o.g. 4-Wochen-Frist nach Stellung eines Nachmieterpools rechtlich "auf der sicheren Seite" wenn ich die Mietzinszahlung dann einstelle, auch wenn meine Hausverwaltung generell ablehnt, dass ich Kontakte zu potentiellen Nachmietern herstelle und sie sich auch nicht selbst um Nachmieter bemüht. Oder kann meine Hausverwaltung dann die nicht gezahlte Miete von der Kaution (Kautionskonto) einbehalten. Als Doktorandin ist ein Umzug aus berufl. Gründen und doppelte Mieten über 2 Monate eine enorme Belastung.

zu 2: Ich zitiere hier den Wortlaut meines Mietvertrages:
1. Abwälzung der Schönheitsreparaturen
Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen
2. Umfang der Schönheitsreparaturen
Der Mieter hat als Schönheitsreparatur fachgerecht das Anstreichen der Wände und Decken, den Anstrich und das Lackieren der Fenster von innen, der Innentüren und der Außentür von innnen sowie das treichend er Heizkörper und Heizrohre vorzunehmen
3. Fälligkeit der Schönheitsreparaturen
Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
in Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
in allen sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre
4. Kotenquoten
Endet das Mietverhältnis und snd zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig (zur Erläuterung: Bei Kündigung 9 monate Mietzeit, nach Ablauf der gesamten Kündigungsfrist estünde der Mietvertrag genau 1 Jahr)
so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter beauftragten Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:
Liegen die letzten Schönheitseparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages [...]länger ls 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahe 80%.
Die zurückliegenden Schönheitsreparaturen hat der Mieter durch Rechnungsbeleg [...]nachzuweisen.
Der MIeter kann seiner Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.

Danach folgen noch regelungen zu Umbau und Kleine Instandhaltungen, die hier aber nciht von Bedeutung sein dürften (übliche Regelungen zum Rückbau von Einbauten usw)

in einem Abschnitt unter Zusatzvereinbarungen ist noch aufgeführt:
5. Sonstiges
Eventuell vom Mieter während der Mietzeit angebrachte Tapete ist bei Auszug wieder zu entfernen (Anmerkung: Ich habe keine angebacht), der Zustand bei Anmietung der Wohnung ist wieder herzustellen.


Für die Beantwortung meiner Frage bedanke ich mich im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.03.2007 | 14:51

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu 1:

sofern Sie wie oben beschrieben verfahren, verhalten Sie sich rechtmäßig. Da starre Fristenvorgaben in solchen Fällen nicht exisitieren, könnte die Angemessenheit einer vierwöchigen Frist letztlich nur gerichtlich verbindlich festgestellt werden können. Eine Frist von vier Wochen dürfte aber angesichts der Dringlichkeit Ihres Falles sogar sehr großzügig bemessen sein, so dass Sie sich "auf der sicheren Seite" wähnen dürfen.

zu 2:

Es liegt hier kein sog. starrer Fristenplan vor. Durch die Formulierung "im Allgemeinen" werden die starren Fristen aufgeweicht und sind nur noch eine Richtlinie, von der im Einzelfall, je nach konkretem Zustand der Wohnung, abgewichen werden kann. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wurde Ihnen damit zunächst wirksam auferlegt.

Eine Quotenklausel ist nach Auffassung des Bundesgerichtshof wirksam, wenn

- sich die zeitanteilige Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten an den Renovierungsfristen orientiert,
- dem Mieter das Recht eingeräumt wird, einen eigenen Kostenvoranschlag beizubringen, der gegebenenfalls geringere Renovierungskosten ausweist als der Kostenvoranschlag, den der Vermieter vorlegt.
- die Renovierungsfristen, die für die Bemessung der zeitanteiligen Kostenbeteiligung herangezogen werden, erst mit Beginn des Mietverhältnisses begonnen haben und
- dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt wird, seine Kostenbeteiligung abzuwenden, indem er die Renovierungsarbeiten in kostensparender Eigenarbeit selbst durchführt.

Diese Voraussetzungen erfüllt die Quotenklausel in Ihrem Mietvertrag; insbesondere wird Ihnen durch die Formulierung unter 4. "Schönheitsreparaturen fachgerecht ... ausführen lässt" die Möglichkeit eröffnet, einen eigenen Kostenvoranschlag beizubringen.

Demnach sollte es ausreichen, wenn Sie die von Ihnen erwähnten Ausbesserungen vornehmen bzw. vornehmen lassen. Zur Vermeidung von Streitigkeiten über den Umfang nötiger Ausbesserungen empfiehlt sich eine Begehung der Wohnung mit dem Vermieter bzw. der Verwaltung (günstigenfalls unter Hinzuziehung von Zeugen), in der der nötige Umfang festgehalten wird.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt


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