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Kündigungsfrist / Mietvetrag

21.01.2015 06:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zur Frage der Nachmieterstellung.

Hallo,

wir brauchen dringend fachmännischen Rat.

Wir, mein Freund 35 Jahre alt und ich, 28 Jahre alt wohnen in einer Mietwohnung. Als wir eingezogen sind, hatte mein Freund einen Beruf an dem er nur tagsüber arbeitet musste. Seit 01.04.14 arbeitet er als Berufsfeuerwehrmann und arbeitet seitdem Schichten. In dem Haus wohnen einige Parteien. Wir wohnen genau in der Mitte, heißt, rechts, links, oben und unten wohnen welche. Da alle in dem Haus nichts arbeiten, ausser wir, ist es nachts und am Tag nie ruhig. Es wird geschrieen, ständig werden Türen geschlagen oder einfach so laut geredet, dass ich denke, die Leute stehen bei uns im Schlafzimmer. Wir haben natürlich die Nachbarn gebeten, wenigstens morgens ein wenig leise zu sein und Rücksicht zu nehmen, wenn mein Freund aus der Nachtschicht kommt und einfach schlafen möchte. Darauf haben sogar einige aggressiv reagiert... Aber hier sind alle sehr egoistisch und Beratungsresistent. Mir macht der Zustand nie Ruhe zuhause zu finden seit einigen Wochen nervlich zu schaffen und kann nachts nicht mehr ruhig schlafen. Meinem Freund geht es genauso. Er geht ganz oft übermüdet zu Arbeit, was bei seinem Beruf, echt nicht von Vorteil ist.

Wir haben nun eine größere, viel ruhigere Wohnung im gleichen Ort gefunden, da wir ebenfalls Nachwuchs planen und eine 65m2 Wohnung für drei zu klein wäre.

Nun kommen wir zu dem eigentlichen Problem. In unserem Mietvertrag steht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Wir haben dem jetzigen Vermieter telefonisch darüber informiert, dass wir eine ruhigere Wohnung gefunden haben und ihn gefragt, ob wir frühzeitig aus dem Mietvetrag kommen, wegen den Gesundheitlichen Gründen (herhebliche Schlafstörungen durch Lärm), darauf hin sagte er uns (wir sind zu zweit und haben es beide gehört), dass wir ausziehen können, wenn wir EINEN Nachmieter finden.
Ich habe am dem Abend noch die Kündigung fristgrecht zum 01.05. mit Vermerk auf unsere telefonische Vereinbarung einen Nachmieter zu suchen per Einschreiben an den Vermieter gesendet.

Auf unser Inserat haben sich einige für die Wohnung gemeldet. Diesen Sonntag waren einige zur Wohnung sbesichtigung da und eine junge Frau,24 Jahre alt, Studentin war sehr sympathisch. Sie hatte ihre Mutter mitgebracht, auf die der Mietvetrag laufen soll. Die Mutter ist Beamtin auf Lebenszeit und hat ein Haus, dass sie selbst vermietet. Beide waren gleich begeistert von der Wohnung und würden sogar unsere EBK und sonstige Möbel gegen Aufpreis, der uns gefällt, nehmen. Die Tochter würde zum 01.03.15 hier einziehen. Wäre für uns perfekt, da wir an sofort in unsere neue Wohnung könnten.

Nun hat sich die Mutter mit dem jetzigen Vermieter in Verbindung gesetzt und er war wohl nicht so begeistert, dass die Tochter 24 Jahre alt ist und evtl. Unruhe stiften kann. Mein Freund und ich sind uns einig, dass die junge Frau mit Sicherheit viel leiser ist, als alle anderen in dem Haus und für uns ist es auch kein Grund jemanden wegen des Alters abzulehnen, zumal der Mietvetrag eh auf die Mutter läuft. Außerdem will er die Miete um 30 Euro erhöhen und der Mutter ist es evtl. ein bisschen zu viel Geld.
Die drei, Mutter, Tochter und Vermieter treffen sich am Donnerstag noch einmal zum Gespräch.

Nun hab ich alles erklärt. . Nun meine Fragen:

1. Können wir frühzeitig den Vertrag wegen den Gesundheitlichen Gründen kündigen?

2. Was machen wir, wenn der Mietvetrag zwischen Nachmieter und Vermieter nicht zustande kommt? Kann er sie wegen dem Alter ablehnen? 24 Jahre ist ja kein Kind mehr. ..
Können wir trotzdem kündigen zu dem Tag an dem sie eingezogen wäre? Also zum 29.02. ? Ist ja nicht unsere Schuld wenn er sie nicht nimmt. Haben uns ja bemüht und eine Beamtin mit Mietshäuser wird wohl solvent sein.

3. Sie hätten uns ja die Küche etc. abgekauft, wer ersetzt uns das Geld, dass wir nicht bekommen, nur weil der Vermieter sie ohne triftigen Grund abgelehnt hat?

Grundsätzlich steht vor allem unsere Gesundheit im Vordergrund und der geht's durch die ganze Situation nicht gut. Ich hoffe es war verständlich erklärt und hoffe auf schnelle, kompetente Hilfe.

Vielen Dank. MfG

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre drei Fragen möchte ich gerne wie folgt beantworten.

Ad 1.

Da ich die Intensität der Ruhestörung nicht beurteilen kann, unterstelle ich für die Beantwortung Ihrer Frage, dass die Beeinträchtigung einen „wichtigen Grund" im Sinne des §§ 543 Abs. 1, Abs. 2, 569 BGB darstellt und grundsätzlich zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Sie können den Mietvertrag also grundsätzlich außerordentlich kündigen. Dazu müssten Sie Ihrem Vermieter vorher jedoch eine angemessene Frist zur Beseitigung der Störung setzen, § 543 Abs. 3 BGB (vgl. Palandt, BGB, § 543, Rn. 54; § 569 Rn. 9). Nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB bestehen Ausnahmen von der Abhilfefrist, beispielsweise wenn die Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder die Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert werden würde (vgl. BGH NJW 1976, 796). Dies haben Sie Ihrer Schilderung zufolge bisher noch nicht getan, so dass ich eine außerordentliche Kündigung im Hinblick auf den Kündigungszeitpunkt tendenziell für eher abwegig halte.

Ad 2.

Ich gehe in meinen Folgenden Ausführungen davon aus, dass sich Ihr Vermieter im Telefongespräch – welches Sie im Streitfall beweisen müssten – vertraglich wirksam zur Nachmieterstellung verpflichtet hat. Außerhalb der vertraglichen Verpflichtung Ihres Vermieters ist mieterseits grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Nachmieterstellung erforderlich. Das Landgericht Berlin formuliert es mit seinem Urteil vom 21.09.2004, Az: 63 S 175/04, wie folgt.

„Ein Vermieter ist nur dann gemäß § 242 BGB verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt."

Weiter heißt es:

„Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis kommt auch dann in Betracht, wenn sich der Vermieter selbst dahingehend bindet, dass er sich zur Akzeptanz von geeigneten Nachmietern gegenüber den Mietern bereiterklärt."

Ihren Angaben zufolge dürfte sich Ihr Vermieter dahingehend gebunden haben, dass er sich zur Akzeptanz von geeigneten Nachmietern Ihnen gegenüber bereiterklärt, so dass sich nunmehr die weitere Frage stellt, ob er eine 24-jährige Mieterin wegen ihres jungen Alters ablehnen darf. Zur Zumutbarkeit hat sich der Bundesgerichtshof dahingehend geäußert, dass bei der Prüfung der Zumutbarkeit fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben müssen.

Ein Beispiel für die Zumutbarkeit der Nachmieterstellung findet sich im Urteil des Landgerichts Berlin vom 19.08.1988, Az: 29 S 2/88, in dem es um einen Studenten als Nachmieter ging.

„Allein die sofortige pauschale Ablehnung von Nachmietern nur wegen ihrer Studenteneigenschaft ohne Darlegung näherer Umstände ist unzureichend um eine Unzumutbarkeit zu begründen."

Da man von 24-jährigen jungen Menschen nicht pauschal wird behaupten können, dass diese Unruhe stiften, so dürfte dies nach meinem Dafürhalten keinen zulässigen Grund für eine Ablehnung darstellen, so dass Ihre Nachmietrein für Ihren Vermieter zumutbar sein dürfte.

Die Ruhestörung an sich dürfte allerdings – grundsätzlich gesehen und je nach Auffassung des jeweiligen Gerichts – kein berechtigtes Interesse zur Nachmieterstellung begründen, da dafür grundsätzlich die Möglichkeit der Setzung einer angemessenen Frist zur Beseitigung der Störung (Abhilfefrist, § 543 Abs. 3 BGB) besteht.

Grundsätzlich muss der Vermieter Sie bei unberechtigter Ablehnung der von Ihnen gestellten geeigneten Nachmieterin so stellen, als ob das Mietverhältnis durch Eintritt dieser Nachmieterin beendet worden wäre, vgl. LG Berlin ZMR 99, 401. Bitte dokumentieren Sie die persönlichen Daten der Nachmieterin schriftlich, auch hinsichtlich ihrer Bonität etc. Die Nachmieterin sollte dies zusammen mit ihrer Erklärung, dass sie sich dazu bereit erklärt, in Ihr bestehendes Mietverhältnis ab dem 01.03.2015 (den Ihrerseits erwähnten „29.02." gibt es nicht) einzutreten, unterzeichnen. Nun sollten Sie gegenüber Ihrem Vermieter schriftlich erklären, dass Sie zu einem bestimmten Termin (Ende Februar) die Wohnung räumen und ihm übergeben werden und dass die Nachmieterin nunmehr zur Verfügung steht. Natürlich sollten Sie die Erklärung der Nachmieterin dem Schreiben beifügen. Bitte achten Sie darauf, dass Sie im Zweifel den Zugang des Schreibens an Ihren Vermieter beweisen müssen.

Ad 3.

Sofern die Nachmieterin letztendlich objektiv zumutbar ist, darf sie auch in den Mietvertrag einsteigen und wird Ihnen die Einrichtungsgegenstände abkaufen. Vor diesem Hintergrund stellt sich Ihre Frage im Grunde gar nicht. Sofern Ihr Vermieter die gestellte Nachmieterin unberechtigt endgültig ablehnen sollte, könnten diese Kosten unter Umständen als Schadensersatz geltend gemacht werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.01.2015 | 12:15

Hallo. Vielen Dank für die schnelle und verständliche Hilfe.

Nun habe ich zu Ihrer Antwort noch eine Frage.

Wie beweise ich ein Telefonat an Besten? Und wann lasse ich mir die Erklärung, der Nachmieterin, dass sie zum 01.03. einbezogen wäre, unterschreiben? Erst wenn der Vermieter sie abgelehnt hat? Macht ja Sinn. Wenn er sie nicht ablehnt, gibts ja keine Probleme.

Herzlichen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.01.2015 | 13:58

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte.

Das geführte Telefonat beweisen Sie am besten durch einen Zeugen. In Ihrer Schilderung gaben Sie in Bezug auf das Telefonat an, „…wir sind zu zweit und haben es beide gehört…". Ein Zeugenbeweis erlangt seine Relevanz meist erst vor Gericht. Inwieweit dies ein glaubwürdiger Beweis vor Gericht sein kann, vermag das Gericht selbst im Rahmen seiner freien Überzeugung gem. § 286 Abs. 1 ZPO zu beurteilen. Möglicherweise können Sie Ihrem Vermieter in geschickter Weise erneut diese Aussage schriftlich „herauslocken", beispielsweise indem Sie auf das geführte Telefonat und seine darin getätigte Zusage Bezug nehmen und ihn fragen, weshalb er nun nicht mehr zu seinem Wort stehe.

Die Erklärung der Nachmieterin, dass sie beabsichtigt, zum 01.03.2015 in die Wohnung einzuziehen (nicht „eingezogen wäre"!), lassen sie sich - wie Sie völlig zutreffend sagen - am besten dann unterzeichnen, wenn dies relevant wird, d.h. wenn der Vermieter die Nachmieterin endgültig ablehnt. Allerdings sollte dies noch im Februar geschehen, also vor dem beabsichtigten Einzug.

Ich hoffe, letzte Unklarheiten ausgeräumt und Ihnen auch in Beantwortung Ihrer Nachfrage weitergeholfen zu haben. Sollte weiterer Bedarf an einer Beratung oder an einer Interessenvertretung bestehen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Mein Kanzleiprofil können Sie dazu auf dieser Plattform einsehen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

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