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Kündigungsfrist Mieter/vermieter:Altmietvertrag?

| 15.06.2008 17:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


Wir(Erbengemeinschaft)haben einen befristeten Mietvertrag für ein Einfamilienhaus ab Okt.1996 bis Okt.2006 (10J) abgeschlossen. Der Mieter hat seine Küche ( auf seine Kosten )ausgebaut und hat gebeten den o.a. Mietvertrag um 5 Jahre , also vom 1.Okt.2006 bis 1.Okt.2011 zu verlängern, dieses haben wir durch eine " Vereinbarung " bezugnehmend auf den o.a. Mietvertag am 13.03.2003 mit de Unterschrift aller Betroffenen auch getan.
Der Mietvertrag geht also noch bis Okt.2011. Nun hat die Erbengemeinschaft beschlossen ( aus Altersgründen )das Haus dem Mieter ( weil ja noch ein dreijähriger Vertrag besteht ) anzubieten. Es war ihm zu teuer (ein sehr großes Grundstück ist anhängig ). Dem Mieter haben wir signalisiert, daß der Status quo nun wieder eintreten würde, was ihm sehr gefiel! Außerdem haben wir gesagt, daß unser Sohn, der gerade geheiratet hat,nun
Interesse für das Objekt zeigt.
Der Mieter hat sich um ein neues Objekt bemüht und hat auch eines gefunden, wo er im Okt.2008 einziehen könnte.
Nun möchte er kurzfristig den noch ca. 3 Jahre laufenden Miet-vertrag kündigen. Unser Sohn kann aber erst frühstens nach einem Jahr einziehen!

Im Mietvertrag von 1996( Haufe Verlagsgruppe : MV 62.68 )steht unter § 2:Mietdauer und Kündigung
" Nach 5.Jahren Mietzeit beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate, nach 8 Jahren 9 Monate und nach 10 Jahren 12 Monate. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es auf den Zugang des Kündigungsschreiben an."

Ich habe gelesen, daß sich aber am 1.9.2001 einiges geändert hat. Kommt hier der Altmietvertag zum tragen?
Es würde immerhin ein Mietausfall von ca. einem dreiviertel Jahr entstehen.
Mit dem Mieter verstehe ich mich gut.

Wie ist die Rechtslage?

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Altmietvertrag kommt wahrscheinlich nicht zum Tragen.

Denn hier gilt der Vertrag als unbefristerer Vertrag, da eben kein Befristungsgrund genannt worden ist.

Es hätte hier nur noch der sogeannnte qualifizierte Mietvertrag, der einen der Gründe nach § 575 BGB ( nachzulesen über meine homepage ) beinhaltet, geschlossen werden müssen. Dieses ist offenbar nicht geschehen, so dass der Vertrag als unbefristeter Vertrag angesehen wird.


Dann aber hätte der Mieter eigentlich ein dreimonatiges Kündigungsrecht, wenn ein Standartmietvertrag geschlossen worden ist. Auch wenn, wie in Ihrem Fall, in dem vor dem 01.092001 abgeschlossenen Mietvertrag längere, gestaffelte Kündigungsfristen vorgesehen sind, gilt die nun gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist.

Aber dieses gilt nur dann, wenn ein Standartmietvertrag geschlossen worden ist. Ist der Vertrag individell geschaffen worden, würde dann auch die vertragliche vereinbarte Regelung Vorrang haben.

Daher sollten Sie hier den Vertrag unbedingt darauf prüfen lassen ob es ein Individual- oder Sandartvertrag ist, da Sie dann ggfs. den Leerstand vermeiden können. Selbstverständlich könnte die Prüfung auch durch mein Büro erfolgen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 16.06.2008 | 11:56

Sehr geehrte Frau True-Bohle!
Herzlichen Dank für Ihre wichtige informative Antwort, die hiermit rechtlich für mich abgesichert ist!
Der alte Mietvertag wurde mit einem Standartmietvertrag ( Haufe Verlagsgruppe:MV62.68 ) abgeschlossen, facit füre mich: der Altmietvertrag ist für den Mieter nicht mehr relevant, er kann das dreimonatige Kündigungsrecht in Anspruch nehmen.

Meine Zusatzfrage:
Wie sieht es beim Vermieter aus? -muß der die Kündigungsfrist - hier bei ca. 12 Jahre Mietjahren - also 9 Monate Kündigungszeit einhalten oder sind da auch 3 Monate Kündigungszeit anzusetzen?
Irgendwie finde ich die Sache dann ungerecht!

Danke, Sie haben mir in dieser Sache sehr geholfen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.06.2008 | 13:02

Sehr geehrter Ratsuchender,

mit der Reform wurden nur die Mieterrechte gestärkt. Dieses mag als Ungerechtigkeit angesehen werden, wobei allerdings immer die Möglichkeit besteht, mittels Individaulvertrag die teilwese strengen gesetzlichen Gegebenheiten zu umgehen.

Allerdings scheuen die Vermieter die dafür anfallenden Kosten, sparen aber mE dann am falschen Ende, da rechtlicher Rat VOR Unterschrift immer zu empfehlen ist.

Hier wird der Vermieter die Kündigungsfrist einhalten müssen, wobei er auch nicht etwa einfach kündigen kann, sondern dieses auch dann ordnungsgemäß begründen muss, was heutzutage auch nicht einfach ist.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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