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Kündigungsfrist Garage/Kellerräume

14.05.2008 18:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag!

Meine Frage läuft auf die Kündigungsfrist hinaus, die wir als Vermieter unseren Mietern für oben genannte Räumlichkeiten gewähren müssen - bzw. ob Kündigungsfristen überhaupt bestehen.

Garage: Benutzungsrecht wurde vor ca. drei Jahren auf Nachfrage gewährt, ist im Mietvertrag allerdings niemals aufgenommen worden. Die Mieter zahlen einen kleinen Obulus als Aufschlag auf die bestehende Miete.

Keller: laut Mietvertrag steht den Mietern EIN Kellerraum zu. Den Mietern wurde erlaubt, auch den restlichen Keller zu nutzen, solang dieser nicht benötigt wird.
Wieder wurde nichts im Mietvertrag geändert, die Mieter zahlen nichts für die zusätzlich genutzten Kellerräume.

Meine Tochter, die in der Immobilie wohnt, benötigt sowohl die Garage als auch die Kellerräume. (Ich als Vermieter wohne nicht in besagtem Haus)
Des weiteren sind die Kellerräume durch den Mieter derart zugestellt, dass nötige Renovierungsarbeiten nicht stattfinden können.

Habe ich Kündigungsfristen zu berücksichtigen? Muss ich irgendwelche Formularien beachten?

Vielen Dank, mfG

14.05.2008 | 19:41

Antwort

von


(474)
Fuhrstr. 4
58256 Ennepetal
Tel: 0 23 33 / 83 33 88
Web: http://www.rechtsanwalt-ennepetal.com
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

1. Garage
Das Nutzungsverhältnis der Garage kann überhaupt nur dann gekündigt werden, wenn kein einheitlicher Mietvertrag vorliegt. Liegt ein einheitliches Mietverhältnis bestehend aus Wohnung und Garage vor, kann eine Teilkündigung in diesem Fall nicht erfolgen.

Es kann dann kein einheitliches Mietverhältnis angenommen werden, wenn die Garage eine rechtliche und wirtschaftliche Einheit bildet. Da in Ihrem Fall kein gesonderter schriftlicher Vertrag geschlossen wurde und der Mietzins als Aufschlag auf den Mietzins gezahlt wird, spricht nach Ihrer Schilderung vieles dafür, dass hier kein getrennter Vertrag vorliegt. Im Einzelfall sind hier noch weitere Kriterien abzuwägen, wie z.B. Lage der Garage und Nutzung der Garage. In der Regel wird bei Ihrer Konstellation aber von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen sein, wenn keine besonderen Umstände greifen. Dies gilt u.U. sogar, wenn die Garagenmiete zeitlich nach der Wohnraummiete vereinbart wurde.

Sollte der Garagenmietvertrag als einheitlicher Vertrag zu werten sein, richtet sich die Kündigungsfrist nach § 580a I BGB , wenn die Garage durch die Mieter privat genutzt wird, wovon ich ausgehen. Bei monatlicher Mietzinszahlung ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Die Kündigung sollte zu Beweiszwecken -sofern zulässig- auf jeden Fall schriftlich erfolgen. Sie muss gegenüber allen Mietern erklärt werden und allen Mietern zugehen, was bei Personenmehrheiten z.T. übersehen wird, z.B. bei Eheleuten. Achten Sie darauf, dass Sie den fristgerechten Zugang später nachweisen können.

2. Keller
Eine Teilkündigung des Kellers ist nur unter den Voraussetzungen des § 573b zulässig, wenn der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will, entweder Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten will. Diese Voraussetzungen liegen wiederum nach Ihrer Schilderung nicht vor; eine Teilkündigung ist daher nicht möglich.

Hier können Sie sich aber auf die genannte Bedingung berufen, dass die Räume nur genutzt werden dürfen, bis sie anderweitig benötigt werden. Die Vereinbarung dieser Bedingung und deren Eintritt müssen Sie allerdings nachweisen. Hier dürften praktische Schwierigkeiten bestehen, wenn der Mieter diese Absprache nun bestreitet.

Meines Erachtens sollten Sie mit dem Mieter eine einvernehmliche Lösung finden, um zu verhindern, dass das Mietverhältnis belastet und die Gerichte beschäftigt werden. Die geplanten Kündigung sind rechtlich riskant.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bedaure, Ihnen keine anderslautende Antwort geben zu können. Abschliessend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie in diesem Forum eine erste überschlägige Einschätzung auf der Basis Ihrer Schilderung erhalten, die nur in einfachen Fällen eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung ersetzen kann. Das Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben kann zu einer anderen Beurteilung Ihres Falles führen; verbindliche Empfehlungen sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung nach vollständiger Überprüfung des Sachverhaltes möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt


ANTWORT VON

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