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Kündigungsfrist Altmietvertrag aus dem Jahr 1999

| 07.04.2010 18:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Guten Tag,
im Jahr 1999 habe ich einen Staffelmietvertrag abgeschlossen, auf unbestimmte Zeit .
Unter §2 sind in dem Formular die Kündigungszeiten vorgedruckt ohne Bezugnahme auf §565 oder sonstigen Hinweis auf gesetzliche Bestimmungen, sondern nur die Auflistung der je nach Wohndauer verlängerten Kündigungsfristen.Bei mehr als 10-jähriger Mietdauer verlängert sich also die Kündigungsfrist auf 12 Monate.Der Vermieter hat in der Rubrik "Mietzeit und ordentliche Kündigung" handschriftlich eingetragen:"Das Mietverhältnis beginnt am 1.10.1999,unter Beachtung §20".
Im Paragraph 20 des Mietvertrages sind die weiteren Vereinbarungen geregelt.
Punkt 1 dieser Vereinbarungen ist vorgedruckt und lautet:Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise gegen zwingende gestzliche Vorschriften verstossen,so soll die entsprechende gesetzliche Regelung an deren Stelle treten.

Punkt 2 dieser Vereinbarung ist vorgesehen für die weiteren Vereinbarungen und hier hat der Vermieter handschriftlich folgenden Passus niedergeschrieben:
"Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist erstmals zum 30.9.2000."
Nun habe ich am 3.Werktag des Monats April zum 30.6.2010 gekündigt und der Vermieter meint,dass meine Kündigungsfrist wegen der über 10-jährigen Mietdauer 12 Monate beträgt.
Seine von meiner abweichende Meinung begründet er damit,dass die Kündigungsfristen ja nicht "vorformuliert" sondern "ausformuliert"seien.
Nach der Ergänzungsverordnung vom Juni 2005 fühlte ich mich eigentlich sicher,weil wir ja keine gesonderte Vereinbarung getroffen haben,die über die (damals)übliche gesetzliche Kündigungsfrist hinausging.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB ist für eine nach dem 01.06.2005 zugehende Kündigung § 573c BGB anwendbar. Danach darf der Mieter das Mietverhältnis bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats kündigen.

§ 2 Ihres Mietvertrages scheint die in § 565 Abs. 2 BGB (Fassung bis zum 31.08.2001) normierte Rechtslage wiederzugeben. Deshalb dürfte auch § 573c Abs. 4 BGB, der eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam erklärt, anwendbar sein.

Ihr Vermieter will wohl darauf hinaus, dass er keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 BGB verwendet hat, denn nur dann macht sein Einwand, keine „vorformulierte“ Kündigungsfrist verwendet zu haben, Sinn und Art. 229 § Abs. 10 S. 2 EGBGB wäre nicht einschlägig. Allein die Tatsache, dass handschriftliche Eintragungen auf dem Mietvertrag existieren, bedeutet nicht, dass hier eine Individualvereinbarung im Sinne von § 305b BGB vorliegt, denn eine solche erfordert, dass er Inhalt der Vertragsklausel im Einzelnen ausgehandelt worden ist. Wenn der Vermieter den Klauselinhalt aber diktiert und Ihnen keinerlei Mitspracherecht eingeräumt hat, liegt kein Aushandeln vor. Auch ist es üblich, in einen Mustervertrag handschriftlich den Beginn des Mietverhältnisses einzutragen. Mit der Eintragung der erstmaligen Kündigungsfrist kam Ihnen der Vermieter entgegen, doch hat diese keinen Einfluss auf den Willen des Gesetzgebers, Kündigungen ab Juni 2005 die nach der Mietrechtsreform 2001 geltende Rechtslage zugrunde zu legen.

Auch wenn vieles dafür spricht, ist eine abschließende Beurteilung der Frage, ob hier AGB vorliegen, ohne Prüfung auch des äußeren Erscheinungsbildes des Mietvertrages nicht möglich. Daher sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung und der weiteren Vertretung Ihrer Interessen im Hinblick auf den beabsichtigten Auszug beauftragen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick vermitteln.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.04.2010 | 19:05

Sehr geehrter Herr Böhler,
danke für Ihre Antwort und meine Nachfrage:was habe ich unter dem "äußeren Erscheinungsbildes des Mietvertrages " zu verstehen?Macht es evtl. Sinn,Ihnen-auch gegen eine Erhöhung der Beratungsgebühr-den Vertrag zu faxen,um eine bessere Beurteilung zu ermöglichen?




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.04.2010 | 22:06

Sehr geehrter Ratsuchender,

unter "äußerem Erscheinungsbild" sind Form, Schriftbild und weitere graphische Gestaltungen zu verstehen. So ist etwa ein Einheits-Mietvertrag anders zu beurteilen als ein extra für diese Wohnung aufgesetzter Vertrag.

Gerne können Sie mir den Mietvertrag per Fax zukommen lassen, über etwaige Mehrkosten können wir uns dann verständigen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.04.2010 | 09:25

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