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Kündigungsfrist 3 Monate?

| 17.08.2010 22:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich habe im Jahre 2001 einen „Mietvertrag für Wohnräume" abgeschlossen, Beginn des Mietverhältnisses 01.09.2001; der Mietvertrag ist datiert auf den 12.07.2001.

Zu den Kündigungsfristen heißt es im Mietvertrag:

Für den Fall der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses beträgt die Kündigungsfrist

3 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes weniger als 5 Jahre vergangen sind.
6 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes 5 Jahre vergangen sind.
9 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes 8 Jahre vergangen sind.
12 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes weniger als 10 Jahre vergangen sind.

Nun sind seit Mietbeginn mehr als 8 Jahre vergangen. Meinem Laienverständnis nach trat am 01.09.2001 (das war zufällig auch der Beginn des Mietverhältnisses!) eine Gesetzesänderung in Kraft, die die Kündigungsfristen neu regelt.

Welche Kündigungsfrist gilt nun für den obigen Vertrag unter Berücksichtigung der damals in Kraft getretenen Gesetzesänderung?

Kann ich etwas falsch machen wenn ich den Vermieter (eine Verwaltungsgesellschaft) freundlich anfrage, welche Kündigungsfrist aus seiner Sicht nach aktuellem Rechtsstand gilt?

Freundliche Grüße

Sehr geehrte Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Richtig ist, dass seit dem 01.09.2001 die Kündigungsfristen für Mietverträge neu geregelt wurden. Danach kann ein Mieter bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächstens Monats kündigen, § 573 c) Abs. 3 BGB. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 573 c) Abs. 4 BGB.

Ihr Mietvertrag stammt nun aus der Zeit, als noch altes Recht galt. Die Übergangsvorschriften für Altverträge befinden sich in Art. 229 § 3 EGBGB. Abs. 10 dieser Vorschrift lautet wie folgt:

"§ 573c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind."

Dies bedeutet also, dass längere Kündigungsfristen für Mieter aus Altverträgen wirksam bleiben, es sei denn es wurden die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 S. 1 und 2 BGB a.F. im Rahmen von AGB vereinbart.

§ 565 Abs. 2 S. 1 und 2 BGB a.F. lautete:

"Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate."

Die von Ihnen zitierte und im Vertrag enthaltene Kündigungsfrist ähnelt der des § 565 Abs. 2 BGB a.F., ist aber nicht ganz identisch, da die Mindestkündigungsfrist drei volle Monate beträgt, die Frist des § 565 Abs. 2 BGB a.F. aber eine Kündigung bis zum dritten Werktag des drittletzten Monats erlaubte. Eine vergleichbare Klausel wurde vom BGH aber als "sinngemäße Wiedergabe" der gesetztlichen Vorschriften angesehen in der Entscheidung: http://lexetius.com/2003,1676

Auch ist die Formulierung in Ihrem Mietvertrag in Bezug auf die 10jährige Dauer anders, denn in § 565 BGB a.F. wurde angeordnet, dass eine Verlängerung um drei Monate nach 10 Jahren Mietdauer eintritt, in Ihrem Vertrag wird angeordnet, dass diese Verlängerung bereits eintritt, wenn der Vertrag weniger als 10 Jahre lief. Bitte prüfen Sie an dieser Stelle Ihr Zitat. Die Fristen sind m.E. widersprüchlich. Haben Sie sich vielleicht vertan und es heißt "mehr als 10 Jahre"? Wenn dies der Fall ist, gibt Ihr Mietvertrag insgesamt sinngemäß § 565 BGB a.F. wieder.

Da die Vermieterin nach Ihrer Mitteilung eine Verwaltungsgesellschaft ist, gehe ich davon aus, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen. Da die von Ihnen beabsichtigte Kündigung nach dem 01.06.2005 zugehen wird und ich annehme, dass die Kündigungsfrist des § 565 a.F. vereinbart wurde, ist gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB § 573 c Abs. 4 BGB n.F. anzuwenden.

Dies bedeutet: Eine längere Kündigungsfrist als "drei Monate" (dritter Werktag zum Ende des übernächsten Monats" darf nicht zu Ihren Lasten vereinbart werden. Die Kündigung wäre jetzt zum 30.11.2010 möglich.

Ich hoffe, ich habe Sie jetzt nicht vollkommen verwirrt. Diese Übergangsvorschriften sind einfach furchbar kompliziert und definitiv kein Glanzstück des Gesetzgebers.

Eine freundliche Nachfrage bei der Vermieterin kann immer helfen, zumal ich davon ausgehe, dass Sie die Klausel in Ihrem Vertrag nicht ganz richtig wiedergegeben haben (s.o.), und meine rechtliche Bewertung hierauf aufgebaut habe.

Zur Klarstellung können Sie auch gerne die Nachfragefunktion nutzen.

Nachfrage vom Fragesteller 18.08.2010 | 22:15

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Scheibeler,

vielen Dank für Ihre umfassende Antwort, die mich zugegeben durchaus etwas verwirrt. Allerdings habe ich mich in Bezug auf die 10 Jahre tatsächlich vertan, hier hat sich beim Kopieren ein Fehler eingeschlichen. Das nun korrekte Zitat aus dem Mietvertrag füge ich Ihnen unten nochmals an.

Zu Ihrem Hinweis auf die AGB kann ich Ihnen mitteilen, dass es sich bei dem Vermieter nicht um eine Verwaltungsgesellschaft im klassischen Sinne handelt da der Eigentümer eine Körperschaft des öffentlichen Rechts mit eigener Immobilienverwaltungsabteilung ist. Ich gehe demnach stark davon aus, dass keine AGB vorliegen und es allenfalls interne Regelungen gibt, wie in solchen Fällen zu verfahren ist.

Können Sie mit diesen Zusatzangaben ohne tiefergehende Prüfung sagen, welche Kündigungsfrist nun gilt?

Freundliche Grüße

3 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes weniger als 5 Jahre vergangen sind.
6 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes 5 Jahre vergangen sind.
9 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes 8 Jahre vergangen sind.
12 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes 10 Jahre vergangen sind.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.08.2010 | 22:32

Sehr geehrter Fragesteller,

nach korrekter Übermittlung der Kündigungsfristen aus Ihrem Vertrag gehe ich nun davon aus, dass sie § 565 BGB a.F. entsprechen.

AGB könnten auch dann vorliegen, wenn die Vermietung der Wohnung ein lediglich punktuelles Geschäft Ihrer Vermieterin war. Wenn z.B. ein Formular des örtlichen Grundbesitzervereins oder von Zweckform verwendet wurde, liegen auch bei einmaligem Gebrauch durch Ihre Vermieterin AGB vor. Das Problem für Sie ist hierbei, dass ggf. nicht erkennbar ist, ob der Vertrag als Formular verwendet oder von einem Hausjuristen individuell erstellt wurde, und Sie auch nicht Rücksprache mit anderen Mietern usw. halten können. Sie haben also ggf. ein Beweisproblem.

Insofern macht eine Nachfrage beim Vermieter Sinn, ob der Vertrag als AGB verwandt wurde und die kurze Frist gilt. Wenn der Vermieter Sie an der langen Frist festhalten will, wäre es immer noch möglich, sich auf eine vorzeitige Aufhebung zu einigen, wenn Sie einen Nachmieter stellen.

Bewertung des Fragestellers 20.08.2010 | 12:11

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