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Kündigungsfrist + Schönheitsreparaturen


25.07.2005 10:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

ich habe eine Frage zur Kündigungsfrist sowie zu Schönheitsreparaturen.

Kündigungsfrist: Mein Mietvertrag wurde zum 15.August 2004 abgeschlossen und läuft auf unbestimmte Zeit.

Auszug aus Mietvertrag:

§ 2 (2) „Die Kündigung muss schriftlich bis zum 3. Werktage des ersten Monats der Kündigungsfrist erfolgen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an.“

Ich habe versucht schriftlich am 13.7.2005 zum 15.10.2005 zu kündigen. Mein Vermieter hat dies verweigert: „….Laut § 2 Absatz 2 gem. Mietvertrag muß die Kündigung schriftlich bis zum 3.Werktag eines jeden Monats eingehen. Somit ist Ihre Kündigung zum 15.Oktober hinfällig, sie kann zum 31.10.2005 erfolgen.“

Dies kann ich persönlich nicht nachvollziehen, da ich meiner Meinung nach damit die 3 monatige Kündigungsfrist eingehalten habe. Wer hat Recht ?

Schönheitsreparaturen:

Da ja ein Urteil vom BGH eine starre Fristenregelung gekippt hat, bin ich nicht sicher, was das bei meinem Mietvertrag bedeutet:

Auszug aus Mietvertrag:

§ 22 Schönheitsreparaturen

(1) Der Mieter hat auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
(2) Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere der Anstrich von Decken, Wänden, Holzteilen und Heizkörpern mit Heizrohren sowie das Tapezieren innerhalb der Mieträume. Die Arbeiten sind fachgerecht durchzuführen. Die Räume müssen beim Auszug in einer Farbgestaltung zurückgegeben werden, die dem durchschnittlichen und üblichen Geschmacksempfinden entspricht.
(3) Für Art, Umfang und Fälligkeit der Schönheitsreparaturen gilt im Einzelnen Folgendes: Die Schönheitsreparaturen mit Ausnahme der Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall:
- in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
- in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre

Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich. Vermieter und Mieter sind darüber einig, dass diese Fristen erst bei Übergabe der Mietsache zu laufen beginnen.
(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgenden Maßstäben zu bezahlen:
Liegen die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 % der Kosten, liegen Sie länger als zwei Jahre zurück, 66 %, länger als 3 Jahre 100 %. Liegen die Schönheitsreparaturen in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %, länger als fünf Jahre 100 %. Liegt die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 16 % der Kosten, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 32 %, länger als drei Jahre 48 %, länger als vier Jahre 64 %, länger als fünf Jahre 80 %, länger als 6 Jahre 100 %.
Das Recht der Mieters, die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages zu prüfen, bleibt unberührt. Die Mieter ist berechtigt, anstelle seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen bis kurz vor Ende der Mietzeit fachgerecht auszuführen

Muss ich hier irgendwelche Schönheitsreparaturen durchführen ?

Ich bedanke mich für eine schnelle und kompetente Auskuft.

Freundliche Grüße,

T.M.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Hinsichtlich der Kündigungsfrist hat Ihr Vermieter Recht.

Die von Ihnen zitierte vertragliche Regelung enthält nichts zur Länge der Kündigungsfrist (vielleicht steht dazu etwas in § 2 Abs. 1 des Vertrages?). Deshalb ist von der gesetzlichen Regelung der Kündigungsfristen auszugehen. Gemäß § 573c Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist die Kündigung eines Mieters spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Ihre Kündigung vom 13. Juli 2005 führt daher zu einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2005.

Schönheitsreparaturen werden Sie nicht durchführen müssen.

Zwar werden die Regelungen in Ihrem Mietvertrag nicht durch das Urteil des Bundesgerichtshofs, auf welches Sie Bezug nehmen, erfasst. Denn in Ihrem Mietvertrag sind keine starren Fristenregelungen enthalten. Vielmehr wird lediglich ausgeführt, wann "im Allgemeinen" bzw. "regelmäßig" Schönheitsreparaturen fällig sind.

Doch dürfte bei einer normalen Abnutzung der Wohnung aufgrund der Kürze des Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sein.

Bitte beachten Sie allerdings die Kostenregelung in § 22 Absatz 4 Ihres Mietvertrages. Danach werden Sie sich anteilig an den zu erwartenden Kosten der Schönheitsreparaturen auf der Grundlage eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes beteiligen müssen. Wollen Sie diese Kosten nicht tragen, bleibt Ihnen die Möglichkeit, die Schönheitsreparaturen doch selbst auszuführen (siehe letzter Satz von § 22 Abs. 4 Ihres Mietvertrages).

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen weiter geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de
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