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Kündigungsfrist, Altvertrag


| 03.04.2007 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Stefanie Helzel



Sehr geehrte Damen und Herren,

welche Kündigungsfrist gilt bei nachstehendem Auszug aus einem Formularmietvertrag für Wohnungen auf Seiten des Mieters?

"Das Mietverhältnis beginnt am 15.01.1999 und endet am 14.01.2000. Es verlängert sich jedoch jeweils um 12 Monate, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2.


Die Kündigungsfrist beträgt

3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 6 Jahre vergangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.

Die Kündigung muß schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigung erfolgen, durch den Vermieter unter Angabe sämtlicher Kündigungsgründe und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht."

Vielen Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes gern wie folgt beantworten möchte:

Da Ihr Mietvertrag noch aus der Zeit vor der Mietrechtsreform stammt, sind gem. Art. 229 EGBGB die Übergangsvorschriften auf Ihr Mietverhältnis anwendbar.

Da es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen befristeten Altvertrag mit Verlängerungsklausel handelt, gelten noch die alten Regelungen des § 565 BGB a.F. Danach ist eine Vereinbarung – auch eine formularmäßige – über die Verlängerung der Kündigungsfristen für beide Parteien wirksam, sofern die gesetzlichen Kündigungsfristen in dem Vertrag wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben sind.

Dies ist der Fall.

Gemäß der Vereinbarungen in Ihrem Mietvertrag sind Sie demnach an die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB alte Fassung gebunden. Daher sind auch Sie als Mieter an die verlängerten Kündigungsfristen gebunden. Da das Mietverhältnis seit weit mehr als 10 Jahren besteht, beträgt die Kündigungsfrist 12 Monate.

Wenn Sie Ihre Kündigung noch heute schriftlich Ihrem Vermieter ggü. aussprechen, endet Ihr Mietverhältnis zum 31. März 2008.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung vermittelt zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Stefanie Helzel
- Rechtsanwältin -

www.123kanzlei.net
info@123kanzlei.net


Bitte beachten Sie, dass diese Antwort die von Ihnen geschilderten, wesentlichen Aspekte des Falles umfasst, jedoch weitere Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden.

Nachfrage vom Fragesteller 04.04.2007 | 10:01

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

nach eingehender Beschäftigung mit der Materie, bestehen diesseits
erhebliche Zweifel an der von Ihnen vorgenommenen Bewertung der
Rechtslage. Ausweislich einer Veröffentlichung des Bundesministeriums für
Justiz zur Mietrechtsreform (Stand: August 2005)gelten hinsichtlich der
Frage welche Kündigungsfristen bei Altmietverträgen zur Anwendung kommen,
die sog. Übergangsvorschriften (Art. 2 des Mietrechtsreformgesetzes).
Hiernach gilt auch für Altverträge die neue dreimonatige Kündigungsfrist.
Anderes gilt demnach nur, wenn in den alten Verträgen in zulässiger Weise
andere Kündigungsfristen als die seinerzeit gültigen vereinbart wurden.
Vorliegend fehlt es aber gerade an einer individualvertraglichen
Vereinbarung. Insofern müssten doch hier die neuen Fristen zur Anwendung
kommen. Oder? MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.04.2007 | 14:18

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Ich kann Ihre Zweifel durchaus verstehen, da die Übergangsregelungen sehr verwirren sind - auch für uns Anwälte. Hinsichtlich der rechtlichen Bewertung lag ich dahingehend falsch, was die von mir geäußerte Beendigung zum März 08 anbelangte, das war in der Tat inkorrekt.

Deshalb noch einmal von vorne.

Ihre Kündigungsfrist beträgt 9 Monate. Die von Ihnen angesprochene Veröffentlichung umfasst leider nicht alle Einzelfälle und ist auf Ihren Vertrag nicht anwendbar. Dies aus folgendem Grund:

In Ihrem Fall liegt die Besonderheit eines sog. "Kettenmietvertrages" (Mietvertrag mit Verlängerungsklausel) und genau dies ist hier den Knackpunkt. Diese Verträge genießen nach wie vor Bestandsschutz, so dass nach wie vor die alten Kündigungsfristen Anwendung finden.

Da ich Ihnen im Rahmen diese Portals leider nicht die Kommentarliteratur zum Mietrecht vorlegen kann, verweise ich zu besseren Verdeutlichung auf folgendes Zitat einer Veröffentlichung des Berliner-Mietervereins:

"Das neue Gesetz regelt nicht den Fall der Vereinbarung einer Verlängerungsklausel im Sinne des § 565 a Abs. 1 BGB a.F. i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB (vgl. Gellwitzki WM 05, 345). Kündigungsbeschränkungen in Altverträgen, die sich daraus ergeben, dass ein früher zulässiger so genannter Kettenmietvertrag ("Verlängerungsklausel") abgeschlossen worden war, der sich immer wieder um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn er nicht zum Ende der Laufzeit gekündigt wurde, genießen Bestandsschutz nach Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB. (Beispiel "Das Mietverhältnis beginnt am 1.11.1999 und endet am 31.10.2004. Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe Ziffer 2."). Hier ist nach noch herrschender Meinung (Börstinghaus NJW 05, 1900; BGH v. 6.4.2005 - VIII ZR 155/04 -, WM 05, 342; NZM 05, 417; NJW 05, 1572; LG Berlin GE 03, 743; AG Wedding GE 03, 327; a.A. Gellwitzki WM 04, 575; Blank NZM 05, 401) eine Kündigung nur jeweils zum Ablaufdatum möglich. Das bedeutet, dass der Mieter nur jeweils einmal im Jahr zum vereinbarten Termin kündigen kann."

Die gesamte Information können Sie nachlesen unter http://www.berliner-mieterverein.de/presse/sonstigesarchiv/fl091.htm


Augrund der Verlängerungsklausel - und hier lag mein Fehler in der 1. Antwort - haben Sie demnach AUSSCHLIESSLICH nur die Möglichkeit jeweils zu dem vertraglich vereinbarten Termin am jeweiligen 14.01. das Mietverhältnis zu beenden, da es sich immer um ein Jahr verlängert, wenn es nicht vorher fristgerecht gekündigt wird.

Und da spielen nun die Kündigungsfristen ein Rolle. Sie können das Mietverhältnis erst frühestens zum 14.01.2008 beenden und müssen die Kündigung nunmehr mit einer Frist von 9 Monaten vorher aussprechen.

Ich empfehle Ihnen folgende BGH-Entscheidung zu diesem Thema, in der sich der BGH mit einem vergleibaren Fall auseinandergesetzt hat: BGH Urteil v. 6. April 2005 Az.: VIII ZR 155/04 - abrufbar unter www.bundesgerichtshof.de - Entscheidungen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Zweifel nunmehr ausräumen.

Mit freundlichen Grüßen

Stefanie Helzel
-Rechtsanwältin-

Ergänzung vom Anwalt 03.04.2007 | 16:16

Sehr geehrter Fragesteller,

bitte entschuldigen Sie, ich wurde gerade darauf aufmerksam gemacht, dass ich m ich offensichtlich verlesen habe. Tatsächlich besteht Ihr Mietverhältnis noch gar keine zehn Jahre. Fälschlicherweise bin ich von dem Jahr 1989 ausgegangen.

Ich werde Ihren Fall erneut prüfen und dies in einer ergänzenden Antwort bekannt geben.

Mit freundlichen Grüßen

Stefanie Helzel
-Rechtsanwältin-
Ergänzung vom Anwalt 03.04.2007 | 16:56

Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe davon aus, dass es sich bei Ihrem Zitat - "Die Kündigungsfrist beträgt ... 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 6 Jahre vergangen sind" um ein Versehen handelt und im Mietvertrag vereinbart ist, dass 9 Monate gelten, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes 8 Jahre vergangen sind."

Sollte ich es sich nicht um ein Versehen handeln, teilen Sie dies bitte über die Nachfragefunktion mit.

In Ihrem Fall beträgt die Mietdauer nunmehr etwas über 8 Jahre, womit die Kündigungsfrist dann 9 Monate beträgt.
Bewertung des Fragestellers |


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