Kündigungsfriest Mietwohnung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie können das Mietverhältnis auch mit einer kürzeren als der regulären, ordentlichen Kündigungsfrist kündigen, wenn Ihnen ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zusteht. Die außerordentliche Kündigung ist fristlos möglich, sie kann aber auch mit einer kürzeren als der gesetzlichen Kündigungsfrist erklärt werden, wenn der Mieter z.B. noch Zeit für den Umzug oder Wohnungssuche benötigt.

Nach § 543 Absatz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Nach § 569 Absatz 1 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 BGB für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

Wenn Ihre Wohnung so stark mit Schimmel befallen ist, dass sie wegen schimmelbedingter Toxinbildung nicht mehr bewohnbar ist und Sie sich dort deswegen schon seit 5 Wochen nicht mehr aufhalten (können), ist dies ein fristloser Kündigungsgrund für Sie als Mieter (Bundesgerichtshof [BGH], Neue Juristische Wochenschrift [NJW], Jahrgang 2007, S. 2177). Allerdings ist hier grundsätzlich erforderlich, dass der Mieter zuvor den Vermieter vergeblich abgemahnt und ihm eine Abhilfefrist gesetzt hat, wenn die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit der Mietwohnung eine Pflichtverletzung des Vermieters darstellt (BGH, ebenda). Während der Abhilfefrist ist die fristlose Kündigung noch nicht zulässig.

Wenn die Gesundgeitsgefährdung leicht behebbar ist, kann die Erheblichkeit fehlen (Oberlandesgericht Koblenz, NJW-Rechtsprechungsreport 1992, S. 1228).

Das Kündigungsrecht ist auch ausgeschlossen, wenn der Mieter den gesundheitsgefährdenden Zustand selbst herbeigeführt hat (BGH, NJW 2004, S. 948). Bei Schimmelbefall pflegen Vermieter oft zu argumentieren, der Mieter habe die Schimmelbildung durch unsachgemäßes Beheizen und Belüften der Wohnung selbst verursacht. Es muss dann ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, durch das die Frage der Verursachung der Schimmelbildung geklärt werden muss. Sollte die Schimmelbildung auf falschem Heizungs- und Lüftungsverhalten Ihrerseits beruhen, steht Ihnen kein fristloses Kündigungsrecht zu, und Sie müssten dem Vermieter bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist noch weiter Miete zahlen.

Sollte die Schimmelbildung nicht von Ihnen verursacht worden sein, dann haben Sie das Recht, die Miete angemessen einseitig zu mindern, ohne dass der Vermieter damit einverstanden sein muss (§ 536 Absatz 1 BGB). Wenn die Wohnung auf Grund starken, gesundheitsgefährdenden Schimmelbefalls unbewohnbar geworden ist, kann sogar eine Minderung der Miete auf Null gerechtfertigt sein. Außerdem ist der Vermieter in diesem Fall verpflichtet, Ihnen den Schaden zu ersetzen, der Ihnen infolge des Mietmangels entsteht, also z.B. die (Hotel)kosten für ein Ausweichquartier,

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen