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Kündigungsausschluss f. 4 Jahre - trotzdem vorher raus?


| 26.10.2007 19:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Hallo,

folgende Thematik:

Ein Mieter mietet auf unbefristete Zeit eine Wohnung an. Im Mietvertrag vereinbaren die Parteien auf einem selbst erstellten Zusatzzettel einen gegenseitigen Kündigungsverzicht für die Dauer von vier Jahren. Anfang kommenden Jahres droht ALG II für den Mieter, der Mieter wird dann die Whg. nicht mehr halten können, weil das Amt die Whg. für zu groß und zu teuer ansieht. Der Mieter hätte jetzt schon durch Bekannte die Möglichkeit, eine neue, günstigere und kleinere Whg. zu beziehen. Allerdings ist da ja im alten MV die Kündigungsausschluss-Vereinbarung. Welche Möglichkeiten gibt es, jetzt schon aus dem Vertrag zu kommen? Greift nicht evtl. § 573c BGB? Wäre es eine unzumutbare Härte, vom Mieter das Fortbestehen des Mietverhältnisses zu verlangen?

Danke für Ihre Antworten!

26.10.2007 | 19:39

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
E-Mail:
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfragen. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ein außervertragliche ( fristlose bzw. fristgemäße ) Kündigungsmöglichkeit des Mieters wegen unzumutbarer Härte gegenüber dem Vermieter wegen „ drohender Zahlungsunfähigkeit “ sieht das Gesetz gegenwärtig nicht vor.

Auch wenn der von Ihnen angedachte Kündigungsgrund durchaus sinnvoll wäre.

Dennoch ist einem Mieter zu empfehlen, den drohenden finanziellen Engpass „ freiwillig „ mitzuteilen und frühzeitig eine einvernehmlich Lösung zu suchen.

Schließlich würde der Vermieter im Extremfall auf den Kosten einer Räumungsklage und entsprechender Zwangsvollstreckungskosten u. . „ sitzen bleiben, “ sodass sich ein vernünftiger Vermieter kulant zeigen wird.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich im Rahmen dieses Forums eine Nachfrage zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
-------------------
Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau

Tel./ Fax: 09071 - 2658

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www.anwaltkohberger.de


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 29.10.2007 | 13:41

Verehrter Herr Kohlberger,

vielen Dank für Ihre kurzfristige Antwort auf meine Frage. Nun also zu meiner Nachfrage:

Ist es denn wirklich unmöglich, als Mieter aus einem MV mit vierjährigem Kündigungsverzicht entlassen zu werden, der eine unzumutbäre Härte darstellen würde?

Was ist z.B., wenn der Mieter im zweiten Stock wohnt, eine Treppe rauf muss. Durch einen Unfall ist es ihm nicht mehr möglich, die Treppe raufzusteigen - er wäre also dauerhaft krank und es wäre eine unzumutbare Härte, in dieser Whg. zu bleiben.

Was ist mit dem jungen Pärchen, das in einer Zwei-Zimmer-Whg. lebt und Nachwuchs erwartet?

Was ist, wenn das Amt beim Abrutschen in Hartz-IV verlangt, dass der Mieter sich eine günstigere und kleiner Whg. sucht und somit das Geld für die Miete nicht mehr reicht?

Es kann doch nicht sein, dass ein Mieter durch einen solchen Kündigungsverzicht unter ALLEN Umständen in der Whg. bleiben muss, auch wenn davon seine wirtschaftl. oder gesundheitliche Situation beeinträchtigt werden. Ich meine, es handelt sich doch um einen Mietvertag und nicht um vier Jahre Knast ohne Bewährung.

Wo also ist der Paragraph, der es ermöglicht, auszuziehen?

Nochmal zu meinem Beispiel zurück: Wenn der Mieter wirklich gezwungen ist von amtswegen, die Whg. zu räumen - kann der VM dann die Zahlung der Miete bis ans Ende der Verzichtfrist fordern? Droht dem Mieter dann der Gang in die Privatinsolvenz?

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.10.2007 | 15:05

Vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Zunächst bitte ich Sie höflichst, meinem Familiennamen
( Kohberger ) zur Kenntnis zu nehmen.

Sie ersuchen mich folgende Nachrage zu beantworten:

( 1 ) „ Ist es denn wirklich unmöglich, als Mieter aus einem MV mit vierjährigem Kündigungsverzicht entlassen zu werden, der eine unzumutbare Härte darstellen würde? “
( 2 ) „ Was ist z. B., wenn der Mieter im zweiten Stock wohnt, eine Treppe rauf muss. Durch einen Unfall ist es ihm nicht mehr möglich, die Treppe raufzusteigen - er wäre also dauerhaft krank und es wäre eine unzumutbare Härte, in dieser Wohnung zu bleiben ?
( 3 ) „ Was ist mit dem jungen Pärchen, das in einer Zwei – Zimmer - Wohnung lebt und Nachwuchs erwartet ? “
( 4 ) „Was ist, wenn das Amt beim Abrutschen in Hartz - IV verlangt, dass der Mieter sich eine günstigere und kleiner Wohnung sucht und somit das Geld für die Miete nicht mehr reicht ? “
( 5 ) „ Es kann doch nicht sein, dass ein Mieter durch einen solchen Kündigungsverzicht unter ALLEN Umständen in der Wohnung bleiben muss, auch wenn davon seine wirtschaftliche oder gesundheitliche Situation beeinträchtigt werden. Ich meine, es handelt sich doch um einen Mietvertrag und nicht um vier Jahre Knast ohne Bewährung.
Wo also ist der Paragraph, der es ermöglicht, auszuziehen ? „
( 6 ) Nochmal zu meinem Beispiel zurück: Wenn der Mieter wirklich gezwungen ist von Amtswegen, die Wohnung. zu räumen - kann der VM dann die Zahlung der Miete bis ans Ende der Verzichtsfrist fordern ? “
( 7 ) Droht dem Mieter dann der Gang in die Privatinsolvenz ?


Ich ersuche Sie höflichst folgende Benutzungsbedingungen nochmals zur Kenntnis zu nehmen:

„ Hier geht es um RECHTSBERATUNG und nicht um einen Warendiscount. Anwälte sind GESETZLICH VERPFLICHTET , für ihre Tätigkeit eine ANGEMESSENE Vergütung zu verlangen. Die Angemessenheit hängt von dem Umfang der Frage, der Schwierigkeit des Sachverhalts, der Bearbeitungszeit sowie dem Streitwert bzw. dem Haftungsrisiko ab.
Zur Orientierung: Für die anwaltliche Erstberatung bei Rechtsfragen des Verbrauchers (z.B. Kaufrecht) liegt die gesetzliche Höchstgrenze bei 190 Euro zzgl. MwST. Hierfür werden ca. 30 - 60 Minuten Beratungszeit in der Kanzlei angesetzt. Bei Erbrechtsfragen (keine "Verbraucherfragen") z. B. kann es aber auch darüber hinaus gehen, da es hier meist um komplizierte Probleme und hohe Streitsummen handelt. Seien Sie sich darüber im Klaren, dass ein Mindesteinsatz von 20 Euro nur von einem Anwalt beantwortet werden kann, wenn er Frage und Antwort innerhalb von maximal 5-10 Minuten bearbeiten kann und der Streitwert nicht sehr hoch ist. Ist die Frage sehr umfangreich oder geht es um hohe Streitwerte, so sollten Sie einen entsprechendes Gebot abgeben, damit die Antwort als "angemessen" im Sinne der anwaltlichen Gebührenordnung anzusehen ist.


Nachzulesen über:
folgenden Hinweis

Alles in allem sollten Sie sich zunächst an das örtlichen Amtsgericht wenden und dort einen

Beratungshilfeschein “ beantragen.

Bei erwartungsgemäßer Bewilligung können sie sich dann mit Ihrer Vielzahl von Fragen an einen Anwalt vor Ort gegen eine Schutzgebühr in Höhe von nur 10,00 Euro wenden.

Um Sie fürs Erste nicht zu enttäuschen beantworte ich Ihre Nachfrage(n) 1 bis 7 wie folgt:

( 1 ) Über die eingereichte Frage Nr. 1 wurde meiner Erkenntnis nach noch nicht höchstrichterlich entschieden.

( 2 ) Beschriebener Sachverhalt könnte nach erster Einschätzung der Sach – u. Rechtslage ein Sonderkündigungsrecht des MIETERS begründen.

( 3 ) Bei Hinzutreten ( zu Punkt 2 ) weiterer Umstände des Einzelfalles gehe ich nach erster Einschätzung der Sach – und Rechtslage davon aus, dass ein Sonderkündigungsrecht zu Ihren Gunsten </ b> greift.

( 4 ) Der unter Nachfrage 4 genannte Umstand kann kaum ein Sonderkündigungsrecht begründen, da nach der ständigen Rechtsprechung der Gerichte der Schuldner bezahlen muss, auch wenn er “nicht leistungsfähig “ ist.

( 5 ) Einen konkreten Paragraphen für Ihre konkrete Situation gibt es zwar nicht direkt.
Das liegt wohl daran, dass Gesetze für eine Vielzahl von Situationen geschrieben werden.
Gesetze sind daher in der Regel sehr „ allgemein “ gehalten.

Danke für Ihr Verständnis, dass ich im Rahmen dieser Erstberatung Ihre Frage(n) insbesondere auch wegen der nicht abschließenden Sachverhaltsbeschreibung abschließend beantworten kann.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfrage(n) zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Kohberger
Rechtsanwalt
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89407 Dillingen a.d.Donau

Tel./Fax.: 09071-2658

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