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Kündigungsausschluss - Mietvertrag Kündigungsausschluss bindend


27.06.2005 12:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Ich habe 1996 einen Mietvertrag für eine Wohnung abgeschlossen, es wurde eine Indexmiete vereinbart. Es heißt in dem Vertrag:

Die Parteien vereinbaren eine Mietanpassung an den Lebenshaltungskostenindex und schließen deshalb eine Kündigung des Mietverhältnisses bis zum 31.10.2006 aus. (vergl. § 2 Ziffer 2)

In dem § 2 Ziffer 2 steht:
Das Mietverhältnis läuft bestimmte Zeit und endet am ......, ohne das es einer Kündigung bedarf.

Es ist also unter § 2 kein Termin eingetragen.

Meine Frage ist nun, ob dieser Kündigungsausschluss bis 31.10.2006 für mich bindend ist, oder ob hier das BGH Urteil, das einen Kündigungsausschluss für höchstens 4 Jahre zulässt, zum tragen kommt.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Der Mietvertrag wurde noch 1996 nach altem Mietrecht abgeschlossen.
Danach war eine Indexmiete nur zulässig, wenn der Vertrag von der Landeszentralbank genehmigt wurde, der Mietvertrag für mindestens zehn Jahre geschlossen wurde oder der Vermieter für 10 Jahre auf sein Recht zur Eigenbedarfskündigung verzichtete.

Zur Erreichung dieses Zieles hätte also ein nicht qualifizierter Mietvertrag, wie er in § 2 Ziffer 2 des Vertrages ja ausdrücklich vorgesehen war, abgeschlossen werden können. Alternativ hätte es auch ausgereicht, daß der Vermieter auf sein Kündigungsrecht verzichtete. Sollte aber der (beidseitige) Kündigungsausschluß formularmäßig vereinbart worden sein, wäre dies nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 6.4.2005 - VIII ZR 27/04) eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und dürfte zur Unwirksamkeit des Kündigungsauschlusses führen.

Es wird allerdings entscheidend darauf ankommen, ob der Kündigungsverzicht einzeln ausgehandelt, oder formularmäßig vorformuliert dem Mieter bei Vertragsschluß zur reinen Abzeichnung vorgelegt wurde. Die Rechtsprechung des BGH bezieht sich nämlich nur auf formularmäßige Kündigungsverzichte.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


A. Schwartmann
Rechtsanwalt



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