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Kündigungsausschluss - Ist dieser Kündigungsausschluss rechtens?


26.01.2006 16:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Ich habe einen Mietvertrag für eine Wohnung auf unbestimmte Zeit allerdings mit dem Zusatz „Die Kündigung ist jedoch für beide Parteien frühestens zum 31.01.2010 zulässig.”. Das Mietverhältnis begann am 01.01.2005.

Frage: Ist dieser Kündigungsausschluss rechtens? Ich würde gerne mit einer Frist von drei Monaten Kündigen, oder muss ich einen Nachmieterstellen?
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

der BGH hat mit Urteil vom 6. April 2005, Az.: VIII ZR 27/04, entschieden, dass ein formularmäßiger Kündigungsverzicht - auch wenn er beidseitig ist - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Der Kündigungsausschluss zwischen Ihnen muss danach also formularmäßig, d.h. in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, erfolgt sein. Ist er individuell ausgehandelt worden, ist er wirksam.
Die Formulierung "in der Regel unwirksam" bedeutet, dass der formularmäßige Ausschluss trotz einer Dauer von über vier Jahren ausnahmsweise auch wirksam sein kann, wenn besondere Umstände vorliegen. Hier wäre es z.B. wichtig zu wissen, aus welchen Gründen der Kündigungsverzicht vereinbart wurde.

Ist die Klausel danach unwirksam, wird sie nicht mit einer verkürzten Dauer des Kündigungsverzichts aufrechterhalten, sondern es gelten die normalen Kündigungsfristen. In Ihrem Fall könnten Sie, falls die Klausel nach meinen obigen Ausführungen unwirksam ist, mit Wirkung zum 30. April kündigen. Dazu müsste die Kündigung spätestens am 3. Februar beim Vermieter eingehen. Damit die Kündigung wirksam ist, muss sie schriftlich erfolgen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich, das Kündigungsschreiben als Einschreiben mit Rückschein zu versenden.

Der Mieter hat i.d.R. übrigens keinen Anspruch darauf, dass ein Mietvertrag durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig beendet wird. Eine vorzeitige Beendigung durch Stellung eines Nachmieters kann er nur verlangen, falls dies vertraglich vereinbart wurde oder wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages durch Stellung eines Nachmieters hat, so dass die Ablehnung durch den Vermieter gegen Treu und Glauben verstoßen würde.

Ich hoffe, ich habe Ihnen mit der Antwort zunächst weitergeholfen und beantworte Ihnen gerne eine Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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