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Kündigungsausschluss: Datum Vertragsende


| 27.06.2006 11:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Wir haben am 31. Mai 2004 einen Mietvertrag zum 1.9.2004 mit Kündigungsausschluss bis zum 30.6.2006 geschlossen. Da wir nun ein eigenes Haus gekauft haben, wollten wir zum 31.7.2006 das Mietverhältnis beenden. Das Kündigungsschreiben ging unserer Vermieterin mit dreimonatiger Frist am 28.4.2006 zu.

Unsere Vermieterin hat die Kündigung nicht akzeptiert. Sie hat uns das Kündigungsschreiben zurückgegeben mit der Begründung: wir könnten laut Vertrag erst ab dem 30.6.2006 eine ordentliche Kündigung aussprechen und seien damit bis zum 30.9.2006 zur Miet- und Nebenkostenvorauszahlung verpflichtet.

Im Mietvertrag steht hierzu Folgendes:

§2 Mietzeit
1. Das Mietverhältnis beginnt am 01. September 2004
Zusatzvereinbarung: Beide Parteien verzichten bis zum 30. Juni 2006 ausdrücklich auf eine ordentliche Kündigung (s.§ 27)

§27 Sonstige Vereinbarungen
Ergänzung zu §2: Mieter und Vermieter sind übereingekommen bei harmonischem Mietverhältnis eine ordentliche Kündigung bis 30. Juni 2006 auszuschließen.
Unterschrift Mieter / Unterschrift Vermieter

Hierzu zwei Fragen:

1. Wie ist das Datum 30.6. zu verstehen: Frühester Termin, eine Kündigung auszusprechen (Vertragsende/Ende der Zahlungen also erst 30.9.) oder frühester Termin, den Vertrag zu beenden (Vertragsende/Ende der Zahlungen also schon ab 30.6. möglich - wir kommen also wie gewünscht zum 31.7. raus)?

2. Die Vermieterin hatte vorgesehen, dass sowohl Mieter als auch Vermieter die Klausel gesondert innerhalb des Vertrages unterschreiben. Auf unserer Ausfertigung fehlt jedoch ihre Unterschrift. Ist die Klausel damit ggf. generell unwirksam?

Der gesamte Vertrag ist natürlich von beiden Parteien unterschrieben.
27.06.2006 | 13:52

Antwort

von


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82234 Weßling
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Nach der Entscheidung des BGH, Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 (LG Krefeld) ist der befristete Ausschluss der ordentlichen Kündigung durch den Mieter zulässig („Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsrechtsausschlusses ist auch nach In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform zulässig, auch weil die den Mieter gegebenenfalls treffenden finanziellen Folgen eines vorzeitigen Auszugs durch Stellen eines Nachmieters im Regelfall abgemildert werden können“.

Das bedeutet, dass Sie ordentlich kündigen können, jedoch erst ab Juli.

2.Allerdings haben Sie das Recht, Nachmieter anzubieten. Die Vermieterin darf einen Nachmieter aber ablehnen, wenn er nicht adäquat zu Ihnen als Mieter ist. Wegen unsachlicher Gründe (Nase gefällt nicht) darf sie jedoch nicht ablehnen.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2006 | 14:12

Sehr geehrte Frau Heussen,

vielen Dank für Ihre eher allgemeinen Anmerkungen. Auch, wenn mir diese (insb. Ihre Antwort 1) bereits weitgehend bekannt waren. Sowie dem Hinweis mit den Nachmietern. Auch das haben wir bereits versucht, jedoch bislang niemanden gefunden, der bereit ist ihren neuen Mitvertrag und die Mieterhöhung zu akzeptieren.

Ich möchte sie daher bitten, nochmal ganz konkret und eindeutig meine beiden Fragen zu beantworten:

1. ZU welchem Termin kann ich kündigen (d.h. der Vertrag ist ab dann beendet/ich muss keine Miete mehr bezahlen): 30.6. oder leider erst 30.9.

(Das Datum 30.9. ist übrigens im Vertrag nicht erwähnt)

2. Wie verhält es sich mit der fehlenden Unterschrift in unserer Vertragsausfertigung: Hat dies Einfluss auf die Wirksamkeit der Klausel?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2006 | 14:40

Sehr geehrter Ratsuchender,



1. Sie können erstmals ab dem 30.06.06 die Kündigung aussprechen. Das bedeutet, dass nach Ablauf der Kündigungsfrist von insgesamt drei Monaten der erste Kündigungstermin (Ende des Mietverhältnisses) der 30.09.2006 ist,

2. Die fehlende Unterschrift der Vermieterin schadet nicht. Denn jedenfalls Ihre Unterschrift ist unter dem Dokument, so dass Ihr Verzicht auf die ordentliche Kündigung bis zum 30.06.06 wirksam ist.

Ich hoffe, diese Ausführungen waren konkreter.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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Vielen Dank für die klare Auskunft und die äußerst schnelle Beantwortung der Nachfrage. ... auch wenn die Auskunft leider zu unseren Ungunsten ausfällt. ;-)


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