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Kündigungsausschlußklausel


| 06.02.2006 14:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Meine Tochter hatte am 1.11.2004 einen Mietvertrag in einer WG unterschrieben welcher als frühmöglichsten Kündigungstermin den 31.12.2005 angibt. Da diese WG sich nach kurzer Zeit trennte wurde der Vertrag am 01.07.2005 schriftlich zum 30.09.2005 gekündigt. Die Wohnung wurde beräumt und übergeben. Bei dem Vertrag handelt es sich um einen Formularvertrag. Meine Tochter befindet sich in Ausbildung und ist ALGII Empfänger.

Ist diese Kündigungsauschlußklausel wirksam?
Ist ein Vertragsabschluß mit wirtschaftlich unselbständigen rechtswirksam?
Können Anteilig Ansprüche für Mietausfall durch den Vermieter geltend gemacht werden?

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

der BGH hat mit Urteil vom 6. April 2005, Az.: VIII ZR 27/04, entschieden, dass ein formularmäßiger Kündigungsverzicht - auch wenn er beidseitig ist - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel dann unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Da die Dauer des Kündigungsausschlusses hier nach dem Vertrag aber nur etwas über ein Jahr dauert, wäre der Ausschluss danach nicht unwirksam.

Auch die wirtschaftliche Unselbstständigkeit Ihrer volljährigen Tochter steht der Rechtswirksamkeit des Vertragsabschlusses nicht entgegen.

Grundsätzlich hat der Vermieter für die Restlaufzeit des Vertrages Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete, soweit er sich nicht mit einer vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages einverstanden erklärt.

Soweit Ihre Tochter und die übrigen Mitglieder der Wohngemeinschaft die Wohnung gemeinschaftlich vom Vermieter gemietet haben (auch bei formal getrennten Verträgen) und vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, haften alle Mitglieder dem Vermieter als Gesamtschuldner (§ 427 BGB) für die Miete. Dies bedeutet, dass der Vermieter auch die gesamte und nicht nur die anteilige Miete von Ihrer Tochter verlangen könnte. Diese hätte dann aber wieder einen entsprechenden Ausgleichsanspruch (§ 426 BGB) gegen die anderen Mitglieder der Wohngemeinschaft.

In der Regel hat der Mieter auch keinen Anspruch darauf, dass ein Mietvertrag durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig beendet wird. Eine vorzeitige Beendigung durch Stellung eines Nachmieters kann er nur verlangen, falls dies vertraglich vereinbart wurde oder besondere Umstände vorliegen, durch die der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages durch Stellung eines Nachmieters hat, so dass die Ablehnung durch den Vermieter gegen Treu und Glauben verstoßen würde.

Der Vermieter muss sich nach § 537 BGB auf die Miete den Wert der ersparten Aufwendungen (z.B. verminderte Betriebskosten) sowie die Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung der Wohnung anrechnen lassen. Solange der Vermieter die Wohnung selbst nutzt oder einem Dritten - auch kostenlos - überlässt, so dass eine Nutzung durch die Wohngemeinschaft nicht möglich wäre, besteht kein Anspruch auf Zahlung der Miete (§ 537 BGB). Vermietet der Vermieter die Wohnung weiter und könnte er sie deshalb gar nicht mehr der Wohngemeinschaft überlassen, wenn sie die Wohnung wieder nutzen wollte, kann das Mietverhältnis auch aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden (§ 543 BGB).

Ich hoffe, ich habe Ihnen hiermit zunächst weitergeholfen und beantworte gerne eine Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 06.02.2006 | 16:07

Sehr geehrte Frau Haeske,

das andere Mitglieg ist aus dem Grunde einer Schwangerschaft aus der 2-er WG ausgezogen. Kann dies als Kündigungsgrund angegeben werden? Bis zu welchen Zeitraum kann der Vermieter Kosten geltend machen? Wie sollte man auf Zahlungsforderungen reagieren wenn kein eigenes Einkommen hat?

Vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.02.2006 | 16:53

Sehr geehrter Fragesteller,

um ohne eine entsprechende Vereinbarung einen Mietvertrag durch Stellung eines Ersatzmieters beenden zu können, muss es einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter geben und ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. Hierbei ist eine Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters vorzunehmen. Das Festhalten am Mietvertrag muss für den Mieter eine gewisse Härte darstellen. Eine solche Härte kann auch eine Schwangerschaft darstellen. Insoweit kommt es aber auf die gesamten Umstände an. Die Wohngemeinschaft sollte das Vorliegen einer Härte auf jeden Fall noch geltend machen, falls dem Vermieter dies noch nicht bekannt ist, und unbedingt auch versuchen, insoweit eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter herbeizuführen.

Die Betriebskosten können grundsätzlich bis zum Ende des Mietverhältnisses geltend gemacht werden, der Vermieter muss insoweit aber, wie bereits oben erwähnt, Aufwendungen, die durch den vorzeitigen Auszug der Wohngemeinschaft tatsächlich gespart werden, berücksichtigen.

Wenn Ihre Tochter kein eigenes Einkommen hat und die Miete nicht zahlen kann, sollte sie dies dem Vermieter von sich aus mitteilen und nach Möglichkeit eine Stundung der Forderung oder eine Ratenzahlung vereinbaren. Gerät Ihre Tochter mit der Mietzahlung in Verzug und sieht sich der Vermieter gezwungen, einen Mahnbescheid zu beantragen oder eine Klage einzureichen, so entstehen ja noch zusätzliche Kosten.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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