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Kündigungsausschluß wirksam ? / Nachmieterstellung ?


| 28.08.2006 16:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe im März 2003 einen Mietvertrag (4 seitiger Zweckformbogen) mit gegenseitigem Kündigungsverzicht unterschrieben: „§2 Mietzeit: 2. Nur für Wohnraummietverträge (Kündigungsausschluß): Das Mietverhältnis beginnt am 01.Mai 2003. Die Parteien vereinbaren wechselseitig auf die Dauer von 5 Jahren ab Vertragsbeginn auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages zu verzichten. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Recht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.“). Die Zahl 5 und das Datum wurde jeweils wie auch die anderen Angaben im Vertrag vom Vermieter vorausgefüllt, der „fertige“ Mietvertrag zur Unterschrift mitgebracht.
Die 5 Jahre Kündigungsverzicht waren nicht verhandelbar, ich konnte den Vertrag in Ruhe durchlesen und Fragen stellen. Zusätzlich wurden vom Vermieter 2 ausgedruckte Seiten vorbereitet („Besondere Vereinbarungen zum Mietvertrag“), die auch beiderseits unterschrieben wurden (vom Vermieter bereits vorher unterzeichnet).
Am Ende der zweiten Seite konnte ich (in Hinblick auf die nicht verhandelbaren 5 Jahre Kündigungsausschluß) jedoch handschriftlich die folgende Nachmieterklausel einfügen: „Der Mieter ist zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn er einen geeigneten Nachmieter stellt (der über adäquate finanzielle Mittel verfügt und dem Vermieter angemessen erscheint)“.

Hier meine Fragen in Hinblick auf das Urteil BGH VIII ZR 27/04:

1.)Ist der Kündigungsausschluß wirksam oder kann ich mit 3-monatiger Kündigungsfrist kündigen ?
2.)Ist die vor mir handschriftlich eingefügte Nachmieterklausel ein Problem –z.B. der Art, dass der Kündigungsausschluß oder gar der gesamte Vertrag nun eine individuelle Vereinbarung darstellt ?
3.)Kann es sein, dass die Klausel zum Kündigungsausschluß mit verkürzter Dauer aufrechterhalten wird ?
4.)Was bedeutet der Terminus „in der Regel“ in der Urteilsbegründung „Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt ? Gilt das auch, wenn man kündigt, weil man eine Immobilie gekauft hat ?
5.)Ist es ein Problem, dass ich bereits Nachmieter gesucht und gefunden habe ? – Z.B. derart, dass ich somit die 5 Jahre Kündigungsausschluß „akzeptiert“ habe ?
6.)Der willig Nachmieter hat schon einen Mietvertrag vom Vermieter erhalten, es kann aber nun sehr gut sein, dass er abspringt. Reicht es aus, wenn ich einen akzeptablen, solventen Nachmieter gefunden habe, der das Haus mieten will, oder muß der neue Mietvertrag zwischen neuem Mieter/Vermieter unterzeichnet sein, damit ich meinen Verpflichtungen einen Nachmieter zu stellen nachgekommen bin ?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten möchte.

1) Wie Sie dem zitierten Urteil entnehmen können, ist laut BGH der Kündigungsausschluss in der Regel unwirksam, wenn die Dauer des Verzichts auf das Kündigungsrecht mehr als 4 Jahre beträgt. Diese Entscheidung erging noch unter dem obsoleten AGBG, jedoch ändert dies hier nichts aufgrund der nunmehr in das BGB inkorporierten Bestimmungen hierzu. Der Kündigungsausschluss in Ihrem Mietvertrag dürfte daher unwirksam sein.

2) Die handschriftlich von Ihnen eingefügte Nachmieterklausel dürfte an diesem Ergebnis nichts ändern. Richtig ist jedoch, dass eine Individualvereinbarung grundsätzlich eine Überprüfung nach den §§ 305 ff. BGB ausschließt. Dies setzt ein Aushandeln voraus, was u.a. an dem Ändern eines Textes festgemacht wird.

Sie haben zwar handschriftlich eine Nachmieterklausel eingefügt. Auch wenn dies in Zusammenhang mit dem Kündigungsverzicht steht, so dürfte diese jedoch als eine separate Klausel zu werten sein. Ein einzelnes Aushandeln einzelner Vertragsbedingungen ändert grundsätzlich nichts daran, dass die übrigen AGB bleiben. Die Dauer des Kündigungsverzichts selbst ist jedoch nicht zur Disposition gestellt worden. Das handschriftliche Eintragen einer „5“ ändert daran auch nichts (dies hat der BGH bekanntlich festgestellt).

3) Die Antwort hierzu gibt auch hier der BGH: „Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer verkürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht“. Mit anderen Worten: die unwirksame Klausel wird nicht etwa mit Ihrem (noch) wirksamen Inhalt Vertragsbestandteil, sondern ist insgesamt unwirksam.

4) Mit „in der Regel“ will der BGH nur zum Ausdruck bringen, dass es möglicherweise (hypothetische) Ausnahmefälle gibt. Eine solche Einschränkung ist bei Urteilen (und noch dazu solchen des BGH mit grundsätzlicher Bedeutung) so gut wie immer (auch: in der Regel) anzutreffen.

5) Dadurch, dass Sie einen Nachmieter gefunden haben, haben Sie die Kündigungsverzichtsklausel nicht nachträglich zur Wirksamkeit gebracht.

6) Bei einer Nachmieterklausel kommt es auf den genauen Wortlaut an. Da hier nur vom „Stellen“ eines Mieters die Rede ist, dürfte es nicht auf den Abschluss ankommen. Allerdings müsste der potentielle Mieter schon zur Miete bereit sein, da andernfalls dieser und seine Absichten nur „vorgeschoben“ sein könnten.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise ein anderes Ergebnis nahe legen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen die in diesem Forum angestrebte erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt
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