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Kündigungsausschluß rechtens?


31.03.2006 14:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Unser Staffelmietvertrag wurde am 09.07.2003 mit Mietbeginn 01.10.2003 abgeschlossen. Der Kündigungsauschluß läuft bis zum 31.08.2007. Der Ausschluß ist einseitig z.L. des Mieters.

Es gibt hier unterschiedliche Aussagen zum Kündigungsausschluß:

§ II Mietzins:
"Gemäß § 557 a Abs. 3 BGB ist das Kündigungsrecht des Mieters wegen der Staffelmietvereinbarung für 4 Jahre ausgeschlossen. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraumes (31.08.2007) zulässig."

§ V Kündigung und Kündigungsfrist:
"Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis nach dem in § II genannten Zeitraumes (31.08.2007) unter Einhaltung der jeweils geltenden gesetzlichen Frist … zu kündigen"

Es liegt hier ein Formularmietvertrag vor, da die gleichen Formulierungen bei allen anderen Mietern verwendet wurden und die Klauseln nicht diskutierbar waren.

U.E. ist der Kündigungsausschluß unwirksam, da zwischen Abschluß des Vertrages (und damit der Staffelvereinbarung) und Ende des Kündigungsausschlusses mehr als 4 Jahre liegen und ausserdem der einseitige Kündigungsausschluss (das Wort Verzicht kommt hier nicht vor) zur unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt.

Wie ist Ihre Meinung?

Vielen Dank!

Shark

Sehr geehrte Ratsuchende,


Ihren Angaben zufolge liegt hier tatsächlich ein unwirksamer Kündigungsausschluss vor.

Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB beginnt der Zeitraum, für den das Kündigungsrecht ausgeschlossen werden kann, nicht erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses (hier 01.10.2003), sondern eben bereits mit dem Abschluss der Staffelmietvereinbarung (hier 09.07.2003). Dies ist unstrittig.

Dementsprechend wäre ein Kündigungsausschluss nur bis spätestens zum 30.06.2007 möglich (wenn hier die Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB Anwendung findet).

Laut § 557a Abs. 4 BGB führt der somit vorliegende Verstoß gegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB zur Unwirksamkeit dieser Vereinbarung.

Für vorformulierte Verträge ist inzwischen auch höchstrichterlich geklärt, dass der Haftungsausschluss nicht auf das zulässige Maß zurückzuführen ist, sondern insgesamt unwirksam ist (BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 3/05).

Es liegt aber nicht bereits eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB deswegen vor, weil ein einseitiger, nur zu Lasten des Mieters wirkender Kündigungsausschluss vereinbart wurde. Dies gilt jedenfalls dann, wenn eine ansonsten wirksame Staffelmietvereinbarung vorliegt, und zwar unabhängig davon, ob der Mietvertrag auf bestimmte oder auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist (BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 154/04).


Ich hoffe, Ihnen mit der Prüfung der Rechtslage weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.04.2006 | 13:35

Vielen Dank für Ihre äusserst hilfreiche Antwort!

Kurze Nachfrage:

In welchen Fällen für ein einseitiger Kündigungsausschluß zur unangemessenen Benachteiligung des Mieters? Bei Individual-Klauseln?

Besten Dank!

Shark

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.04.2006 | 01:46

Sehr geehrte Ratsuchende,

die Überprüfung von Vertragsbedingungen am Maßstab der unangemessenen Benachteiligung kommt nur bei vorformulierten, für eine Vielzahl von Verträgen verwendete Klauseln in Betracht, soweit diese nicht individuell ausgehandelt sind (§ 305 Abs. 1 BGB).
Nur bei formularmäßigen Klauseln ist wegen der Gefahr der einseitigen Durchsetzung eigener Interessen des Verwenders eine zusätzliche Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB angeordnet.

Der einseitige Kündigungsausschluss wird aber dennoch grundsätzlich vom Gesetzgeber in § 573a ausdrücklich gebilligt, so dass eine unangemessene Benachteiligung nicht bereits deshalb gegeben ist, weil er eben nur einseitig gegen den Mieter wirkt. Hierzu müssten noch weitere Umstände aus dem Mietvertrages und seinem Zustandekommen hinzutreten, wenn z.B. auch ein außerordentliches Kündigungsrecht ausgeschlossen oder erschwert wird.

Bei „Individualklauseln“ dagegen kommt eine Unwirksamkeit erst im Falle der Sittenwidrigkeit oder bei Verstößen gegen Verbotsgesetze oder eben aufgrund einer spezialgesetzlichen Regelung, wie hier nach § 557a BGB, in Betracht.

Die Überschreitung des Vier-Jahres-Zeitraums ist aber in beiden Fällen ein Grund für die Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage hinreichend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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