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Kündigungsausschluß 5 Jahre


24.08.2005 22:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Wir haben am 5.7.2001 einen unbefristeten Mietvertrag (gültig ab 1.8.01) unterschrieben, mit der Zusatzklausel, daß ein gegenseitiger Kündigungsausschluß von 5 Jahren vereinbart wird. Nun möchten wir die Wohnung Ende August mit einer 3-Monatsfrist kündigen.Ist das möglich?
24.08.2005 | 22:47

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir von Ihnen mitgeteilten Informationen gerne summarisch beantworten möchte.

Es ist zwar unzulässig (insbesondere nach den jüngsten Mietrechtsreformen), eine Vereinbarung zu schließen, die zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen dreimonatigen Kündigungsfrist abweicht.

Allerdings, wie der Bundesgerichtshof häufig höchstrichterlich entschieden hat, ist es zulässig, im Rahmen einer individualvertraglichen oder einer formularvertraglichen Regelung das Kündigungsrecht - wie bei Ihnen geschehen- für eine gewisse Zeit auszuschließen.

Bei einer Individualvereinbarung (zumeist handschriftlich, eigens ausgehandelt) ist nach der oben erwähnten Rechtsprechung ein Kündigungsausschluss von 5 Jahren daher unproblematisch möglich. Wurde der Kündigungsausschluss hingegen formularvertraglich (Mustervertrag, für eine Vielzahl von Verträgen, nicht gesondert ausgehandelt, regelmäßig nicht handschriftlich) vereinbart, ist ein Ausschluss von über 4Jahren unzulässig. Der BGH hat nämlich jüngst (30.05.2005) entschieden, dass eine längere formularmäßige Frist als eben besagte 4 Jahre eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt.

Von daher hängt es hier entscheidend davon ab, ob die Klausel individuell oder formularvertraglich vereinbart wurde. Ist ersteres der Fall, geht eine Ende August (zum 30.11.05) ausgesprochene Kündigung leider ins Leere. Bei Vorliegen eines Formularvertrages jedoch ist die Klausel unzulässig - mit der Folge, dass eine Kündigung, mit der gesetzlichen, dreimonatigen Frist, dann tatsächlich möglich wäre. Mehr lässt sich dazu im Rahmen der summarischen Prüfung leider nicht sagen. Ansonsten verweise ich gerne auf die kostenlose Nachfragemöglichkeit.

Ich hoffe, Ihnen mit der Prüfung der Rechtslage weiter geholfen zu haben. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Vertretung – soweit gewünscht – zur Verfügung und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

<A href="http://www.anwaltskanzlei-hellmann.de">Homepage der Anwaltskanzlei Hellmann</A>
<A href="mailto:mail@anwaltskanzlei-hellmann.de">E-Mail an RA Hellmann</A>


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 24.08.2005 | 22:59

Sehr geehrter Herr Hellmann,

wir danken Ihnen für Ihre schnelle Antwort. Wir möchten gerne nachfragen, ob eine handschriftliche Ergänzung des Mietvertrages seitens des Vermieters immer eine individuelle Vereinbarung ist. Unser Vermieter bestand bei Vertragsabschluss auf die fünfjährige Dauer des Kündigungsausschlusses und hatte dies auch schon im Vertrag vorformuliert. Wörtlich heißt es im Vertrag unter "§26 sonstige Bestimmungen":
"Die Mietdauer beträgt mind. 5 Jahre. Während dieser Zeit verzichten die Parteien ggf. auf eine Kündigung."


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.08.2005 | 00:26

Sehr geehrte Ratsuchende,

bitte übersenden Sie mir die entsprechende Vertragspassage per email (mail@anwaltskanzlei-hellmann.de) oder fax (05139-9703335). Nach Vorlage des Textes kann ich Ihre Frage dann anschließend beantworten.

Hochachtungsvoll

Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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