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Kündigungsart


10.11.2006 21:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrter RA,
ein Mieter (seit 2000) hat ohne unser Wissen seine Wohnung vollständig weitervermietet. Wir haben davon am 31.08. erfahren und den Untermieter sofort angesprochen. Dieser informierte den Mieter, der sich z.Z. im Ausland aufhält, das er sich mit uns schnellstens in Verbindung setzen soll. Dies geschah bis heute nicht. Wir haben nicht die Möglichkeit, uns mit ihm direkt in Verbindung zu setzen.
Wir möchten dem Mieter kündigen. Welche Kündigungsart bzw. Kündigungsfrist führt uns hier am schnellsten zum Ziel. Er hat einen Besuch angekündigt.
mfG
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Nach § 540 Abs. 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Räume an einen Dritten unterzuvermieten. Die unbefugte Weitervermietung stellt einen vertragswidrigen Gebrauch dar, der den Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Hat der Mieter jedoch einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, ist die fristlose Kündigung ausgeschlossen. Zu den berechtigten Interessen, die einen Anspruch auf Erlaubniserteilung begründen, zählen alle vernünftigen Gründe wirtschaftlicher Art, sofern die Gründe nachvollziehbar erscheinen und nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind.

Sie werden den Mieter daher zunächst wegen unerlaubter Untervermietung der gesamten Wohnung abmahnen müssen. Stellt sich aufgrund seiner Einlassung heraus, dass er keinen Anspruch auf eine Erlaubniserteilung hat, werden Sie das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristlos kündigen können. Rein vorsorglich sollten hilfsweise die ordentliche Kündigung erklären.

Hat der Mieter hingegen einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, ist eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der 3 monatigen Kündigungsfrist zwar nicht in jedem Fall ausgeschlossen. Vielmahr kommt es dann darauf an, ob es sich um eine erhebliche Pflichtverletzung handelte und den Mieter einen Schuldvorwurf trifft.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2006 | 12:12

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,
gilt in diesem Zusammenhang auch als Grund für die Erlaubniserteilung, das er einen festen Wohnsitz innerhalb Deutschlands für den Bezug seiner Rente bzw. Sozialleistungen benötigt ?
Bitte erläutern Sie uns den folgenden Satz:
Hat der Mieter hingegen einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, ist eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der 3 monatigen Kündigungsfrist zwar nicht in jedem Fall ausgeschlossen.
mfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.11.2006 | 11:42

Sehr geehrte Fragestellerin,

ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung steht dem Mieter ggf. dann zu, wenn dem Dritten der selbständige Gebrauch eines Teils der Wohnung eingeräumt wird oder für den unselbständigen Mitgebrauch der Wohnung, d.h. die Aufnahme eines Dritten neben dem Mieter (§ 553 BGB), nicht jedoch wenn dem Dritten die gesamte Wohnung auf Dauer überlassen werden soll. Nachdem Sie mitteilen, dass Ihr Mieter die Wohnung an einen Dritten vollständig weitervermietet, seinen Lebensmittelpunkt auf Dauer ins Ausland verlegt hat und die Wohnung nur „formal“ für den Bezug von Renten- und Sozialleistungen benötigt, wird sich hieraus kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung ergeben. Kann der Mieter weder vortragen noch unter Beweis stellen, zumindest einen Raum der Wohnung für sich zu nutzen, was durch ein Namensschild ggf. widerlegt werden kann, wird der Kündigungsgrund nach § § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegen.

Mit der Formulierung „Hat der Mieter hingegen einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, ist eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der 3 monatigen Kündigungsfrist zwar nicht in jedem Fall ausgeschlossen“ sollte deutlich werden, dass trotz des Ausschlusses der fristlosen Kündigung eine ordentliche Kündigung wegen fehlender Einholung der Erlaubnis in Betracht kommen kann.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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