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Kündigung/Mahnverfahren/Räumung


29.11.2007 15:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Sehr geehrter Herr Anwalt / Frau Anwältin,

ich habe vor drei Monaten meine Eigentumswohnung an ein junges Paar vermietet.

Der Mieter, der den Mietvertrag unterzeichnet hat, hat zweimal hintereinander die Miete nicht bezahlt. Der Mieter hat seinen Hauptwohnsitz in Deutschland abgemeldet, aber keinen neuen angemeldet, ist an einer Firma in Basel/Schweiz beteiligt und ist weder schriftlich noch telefonisch zu erreichen und vermutlich nicht mehr in der Wohnung, sondern im Ausland.

In der Wohnung wohnt allerdings noch seine Freundin, die ebenfalls im Mietvertrag genannt sein wollte, aber bis heute den Mietvertrag nicht unterschrieben hat, sie ist noch am Wohnort Ihrer Eltern gemeldet und reagiert ebenfalls nicht auf Briefe und Anrufe.

Ich möchte nun beiden Mietern fristlos kündigen und die noch ausstehenden Mietzahlungen per gerichtlichem Mahnverfahren einfordern.

Meine Fragen:

1. Muss ich beiden getrennt eine fristlose Kündigung zusenden?
2. Kann ich von beiden die Zahlung des noch ausstehenden Mietbetrags getrennt verlangen?
3. Kann ich bei zu erwartender Nichtzahlung zwei gerichtliche Mahnverfahren anstreben?
4. Bekommt jemand, der nicht ordnungsgemäß einen Hauptwohnsitz in Deutschland angemeldet hat, überhaupt einen gerichtlichen Mahnbescheid zugestellt?
5. Welche Frist muss ich für die Räumung der Wohnung angeben?
6. Kann ich nach Ablauf dieser Frist die Schlösser austauschen lassen, wenn die Wohnung nicht seitens der Mieter geräumt wurde?

Danke für die Antworten.
Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Danach sind Mann und Frau zwar im Mietvertrag genannt, den Vertrag selbst hat allerdings nur der Mann unterschrieben. Damit ist dieser bislang auch nur Ihr Vertragspartner. Etwas anders gilt, wenn der Mann mit Vollmacht der Frau auch für diese gehandelt hat oder der Vertrag anderweitig auch mit der Frau geschlossen wurde. Sie sollten daher zunächst konkret feststellen, wer Ihr tatsächlicher Vertragspartner ist.

Fristlos kündigen können Sie in dem weiteren Schritt sodann nur dem/den Vertragspartner/n, wobei es vorliegend geboten sein könnte, vorsorglich auch der Frau zu kündigen, insb. wenn diese im Vertrag bereits genannt und durch eine einfache Unterschrift Vertragspartner werden könnte. Den ausstehenden Mietzins können Sie wiederum nur vom Vertragspartner verlangen. Soweit Ihnen zwei Vertragspartner denselben Mietzins schulden, besteht die Möglichkeit im Rahmen eines Mahnverfahrens beide gleichzeitig als Gesamtschuldner in Anspruch zu nehmen, d.h. zwei Personen schulden jeweils den vollen Mietzins gemeinsam, aber halt insgesamt nur einmal.

Gemäß § 12 ZPO ist grundsätzlich das Gericht, bei dem eine Person ihren allgemeinen Gerichtsstand hat, für alle gegen sie zu erhebenden Klagen zuständig. Der allgemeine Gerichtsstand einer Person, die keinen Wohnsitz hat, wird durch den Aufenthaltsort im Inland und, wenn ein solcher nicht bekannt ist, durch den letzten Wohnsitz bestimmt, § 16 ZPO.

Die Schlösser dürfen Sie nicht nach Ablauf einer selbst gesetzten Frist austauschen, sondern erst nachdem Ihnen wieder der Besitz an der Wohnung mittels gerichtlicher Hilfe, d.h. einer Räumungsklage, eingeräumt wurde. Diese sollte, egal wer tatsächlich Vertragspartner wurde immer gegen beide erhoben werden, um Probleme bei der Räumung zu vermeiden. Eine Räumungsfrist muss angemessen sein. Die Angemessenheit richtet sich nach dem konkreten Einzelfall. Dabei werden somit die Interessen beider Parteien gegeneinander abgewogen, so dass keine pauschalen Fristen existieren, auf die zurückgegriffen werden könnte. Daher kann nur grundsätzlich gelten, dass eine Räumungsfrist von drei Monaten als angemessen, dagegen eine von unter einem Monat als zu kurz angesehen wird.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich rate Ihnen, aufgrund des nicht klaren Mietvertragverhältnissen mit der Besonderheit eines ggf. im Inland nicht existierenden Wohnsitzes und denen einer Räumungsklage, für die weitere Rechtsverfolgung zu einer Begleitung durch einen Rechtsanwalt.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




Nachfrage vom Fragesteller 29.11.2007 | 16:46

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Eine Frage dazu:
Kann ich für die Frist der Räumungsklage die entsprechende Miete ebenfalls einklagen, d.h. für eine Räumungsfrist von 3 Monaten also auch die Miete für 3 Monate?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2007 | 17:24

Nach § 546a BGB steht dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur tatsächlichen Rückgabe, d.h. für die Dauer des Vorenthaltens, als Nutzungsentschädigung die vereinbarte Miete weiter verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

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