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Kündigung zur Vermeidung erheblicher Nachteile bei Verkauf einer ETW


| 03.12.2006 15:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frage lautet:
Wie kann ich die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen erheblicher wirtschaftlicher Nachteile bei Fortsetzung des Mietverhältnisses (nach § 573 Abs. 2 Punkt 3) bei dem nachfolgend geschilderten Sachverhalt erfolgreich durchsetzen?

Sachverhalt

Zusammenfassung:
Seit nunmehr 47 Jahren ist die betroffene Wohneinheit durch wiederholtes Ableben und wieder erneuter Heirat im „Besitz“ der Mieter. Mein Ziel ist es, die 1984 zur Altersvorsorge erworbene WE in 2008 (nach 24 Jahren) im Leerzustand zu veräußern, da ich als Freiberufler fast keine Rente zu erwarten habe.

Details:
1959: Der zugrunde liegende Mietvertrag wurde 1959 von den Eheleuten Herrn und Frau A geschlossen.

1963: Infolge Ableben ist Herr A ausgeschieden. Infolge erneuter Eheschließung von Frau A tritt Herr B 1963 als Ehemann in den Mietvertrag ein.

1984: Ich kaufte die so vermieteten 4-Zi-ETWin Berlin zum Zwecke der Altersvorsorge. Mieter waren das Ehepaar Herr + Frau B (verwitwete Frau A).

1990: Infolge Ableben von Frau B (verwitwete Frau A) heiratete Herr B erneut. Ehefrau ist die 46 Jahre jüngere Frau B (geborene C).

2006: Infolge Ableben von Herrn B wurde mir angezeigt, dass Frau B (geborene C) in den bestehenden Mietvertrag eintritt.

Ich beabsichtige den Verkauf der ETW – deren Wert eine wesentliche Säule meiner Altersvorsorge darstellt - spätestens ab dem 30.11.2008. Es ist davon auszugehen, dass mir bei Veräußerung der WE im vermieteten Zustand wesentliche wirtschaftliche Nachteile entstehen.
Deshalb möchte ich die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Punkt 3 erfolgreich durchsetzen, um die ETW im Leerzustand verkaufen zu können.

Ihre Antwort auf meine Eingangs gestellte Frage erwarte ich mit großem Interesse.

Vielen Dank und freundliche Grüße.
03.12.2006 | 17:27

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Nach dem Tod des Ehemannes B hätten Sie innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen können, wenn in der Person der Ehefrau ein wichtiger Grund für die Kündigung vorgelegen hätte (Zahlungsunfähgikeit oder Vandalismus), § 563 Abs. 4 BGB. Sollte der Todesfalls also erst kürzlich eingetreten sein, müssen unbedingt sofort die Frist durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen und gegebenenfalls bei Vorliegen der Voraussetzungen die außerordentliche Kündigung aussprechen.
2.Ansonsten können Sie den Mietvertrag wegen Hinderung einer wirtschaftlich angemessenen Verwertung der Wohnung kündigen. Zur wirtschafltichen Verwertung gehört auch der Verkauf der Wohnung. Der bloße Umstand, dass eine Wohnung vermietet ist, reicht für sich allein nicht aus, um eine angemessene Verwertung zu verhindern. Erforderlich sind z.B. Kaufinteressenten, die aufgrund des langjährigen Mietverhältnisses von den Verhandlungen zurück treten. Auch erfolglose Verkaufsbemühungen sind anzugeben und von den Gerichten zu berücksichtigen.
3.BVerfG 3. Kammer des Ersten Senats, Beschluß vom 12. 11. 2003 - 1 BvR 1424/02:
Schon der Umstand, dass dem Mietobjekt privatgutachtlich eine sehr erhebliche Wertdifferenz zwischen einem Verkauf in vermietetem und in unvermietetem Zustand zugeschrieben wird (im vorliegenden Fall DM 180.000,00 im vermieteten Zustand zu DM 260.000,00 in unvermieteten Zustand), muss die Fachgerichte dazu veranlassen, sich umfänglich mit den Umständen des Einzelfalles zu beschäftigen und dies auch in den Entscheidungsgründen niederzulegen. es von Verfassungs wegen stets einer Prüfung anhand aller Umstände des Einzelfalls, ob der Verkauf möglicherweise als vorheriger wirtschaftlich sinnlos erscheinen muss und sich der Kündigungsschutz als faktisches Verkaufshindernis darstellt, wenn der in vermietetem Zustand erzielbare Erlös nicht nur ganz erheblich unter dem in unvermietetem Zustand erreichbaren Verkaufspreis liegt, sondern auch wesentlich unter den für die Wohnung erbrachten Aufwendungen.
4.Die Maßstäbe für die Voraussetzungen (- Absicht wirtschaftlicher Verwertung, - Hinderung durch das Mietverhältnis, - Angemessenheit der Verwertung , - Gefahr erheblicher Nachteile für den Vermieter, Ausschlusstatbestände) der Kündigung wegen unwirtschaftlicher Verwertung sind sehr hoch angesetzt.
5. Erforderlich ist das Bestehen eines Nachteils, der durch den Vergleich der Vermögenslage des Vermieters im gegenwärtigen, dh. vermieteten Zustand des Objekts, mit der (hypothetisch) in unvermietetem Zustand bestehenden Lage festzustellen ist.Plant der Vermieter den Verkauf, wird sich der Nachteil oft ohne weiteres ergeben, weil unvermietete Wohnungen in der Regel einen höheren Verkaufspreis erzielen. Für die Erheblichkeit des Nachteils sind sämtliche Punkte auf Mieter und Vermieterseite abzuwägen. Sie haben ausgeführt, dass Sie die Wohnung mangels anderer Altersvorsorge für Ihren Lebensabend verwerten möchten. In dem Beschluss, BVerfG (1. Kammer des Ersten Senats), Beschluß vom 10.07.1992 - 1 BvR 658/92, hat das Bundesverfassungsgericht ausgeführt, dass ein Vermieter ein Recht zur Kündigung hat, wenn er auf höheren Mieterlös zur Ablösung eines Darlehens, das ihn erheblich belastet, angewiesen ist. Dieser Fall wäre zumindest in Ansätzen vergleichbar.

Fazit: Für diesen Kündiungsgrund müssen Sie sowohl die wirtschaftliche Nachteiligkeit als auch die Erforderlichkeit nachweisen. Wenn aufgrund der Vermietung lediglich 5% weniger Kaufpreis erzielt werden kann, wird das ein Gericht voraussichtlich nicht als ausreichend betrachten. Sollte der Verkauf jedoch ganz maßgeblich für Ihre Altersvorsorge sein, müssen Sie hier argumentativ stark sein und die Situation anhand von Gutachten belegen können.
Bessere Aussichten haben Sie, wenn Sie selbst die Wohnung nutzen und wegen Eigenbedaf kündigen.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München
Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2006 | 20:41

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
vielen Dank für Ihre prompte und ausführliche Beantwortung meiner Frage. Ihre Ausführungen haben mir auf jeden Fall weitergeholfen. Sehr hilfreich Ihr Hinweis auf die Küdigungsmöglichkeit zu Eingangs (die Frist ist noch nicht abgelaufen).
Zu Ihrem abschließenden Hinweis "hier argumentativ stark sein zu müssen und die Situation anhand von Gutachten belegen zu können" möchte ich kurz rückfragen: welche Nachweise bzgl. erheblicher Nachteile sind erfahrungsgemäß wichtig und werden vor Gericht auch anerkannt bzw. erwartet?

Vielen Dank vorab und viele Grüße.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2006 | 07:58

In Ihrem Fall sollten Sie zum einen Ihre finanzielle Lage ohne Verkauf bzw mit Verkauf des vermieteten Objekts darlegen und dagegen die Lage mit Verkauf des unvermieteten Objekts darstellen. Hierfür könnten Sie beispielsweise einen vereidigten Sachverständigen beauftragen, der ein entsprechendes Gutachten erstellt. Eine billigere Möglichkeit ist, einen Käufer zu suchen, der für ein unvermietetes Objekt wesentlich mehr bezahlen würde und das vor Gericht auch bezeugen würde (nachweisbar z.B. durch einen bedingten Vorvertrag).

Die Gerichte sind bei diesem Kündigungsgrund sehr streng und setzten hohe Massstäbe für die Voraussetzungen an. Sie sollten daher vor Beginn eines Rechtsstreits wirklich nochmals prüfen lassen, ob die Voraussetzungen bei Ihrer finanziellen Situation vorliegen oder nicht. Vielleicht sind noch andere Kündigungsgründe (verspätete Zahlung etc) vorhanden.

Ich wünsche Ihnen noch besinnliche Vorweihnachtstage und verbleibe

mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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