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Kündigung wg. wirtschaftlicher Verwertung & Eigenbedarf


03.07.2005 12:00 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Guten Tag,
mein Bruder hat ein sanierungsbedürtiges ebenerdiges Haus gekauft, das von einem Rentnerpaar (beide 70+, Mann pflegebedürtig) seit über 20 Jahren bewohnt wird. Nun möchte mein Bruder den Eheleuten wg. wirtschaftlicher Verwertung und Eigenbedarf kündigen, da das Haus seit über 30 Jahren weder renoviert noch saniert wurde und es deshalb in einem sehr schlechten Zustand ist, wofür das Ehepaar verantwortlich ist. Nach der Sanierung möchten mein Bruder (57J) und seine Frau (54J, stark Rheuma krank, 80% Gehbehinderung) das Haus als Ihr Altersruhesitz nutzen.

Hier nun meine Fragen:
Hat mein Bruder überhaupt eine Chance die Kündigung durchzusetzen, wenn von Mieterseite wg. der Sozialklausel widersprochen werden kann?
Muß sich mein Bruder um eine geeignete Wohnung für das Rentnerpaar kümmern und den Umzug? Muß er die Umzugskosten tragen?
Da das Ehepaar über die Jahre hinweg Schrott und Sperrmüll auf dem Grundstück ansammelte, muß doch auch dieses von ihnen entsorgt werden, oder nicht? Oder ist mein Bruder als neuer Besitzer hierfür verantwortlich?

Für eine baldige Antwort danke ich im Voraus.

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Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Eigenbedarf besteht, wenn der Vermieter "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes" benötigt. Da der Gesetzgeber von "Benötigen" spricht, ist der bloße Wunsch des Vermieters, den Wohnraum selbst nutzen zu wollen, nicht ausreichend, er muss vielmehr "vernünftige und nachvollziehbare Gründe" für die Inanspruchnahme des Wohnraums im Kündigungsschreiben benennen und darlegen. Diese Rechtsprechung haben der Bundesgerichtshof und das Bundesverfassungsgericht bestätigt. Ausreichend ist z.B., dass der Vermieter die Wohnung erworben hat, um darin seinen Altersruhesitz zu begründen oder bei einem Familienangehörigen, dass für diesen Wohnraumbedarf besteht.

Diese Voraussetzungen liegen im Fall Ihres Bruders eindeutig vor.

Für den Mieter gibt es dann jedoch noch die sog. Sozialklausel. Danach kann der Mieter der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, "wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist."

Als Härtegrund nennt das Gesetz beispielhaft, dass der Mieter angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen kann. Andere Härtetatbestände können z.B. hohes Alter, Krankheit und Gebrechen, Kinderreichtum, Armut des Mieters, eine bestehende Schwangerschaft der Ehefrau des Mieters oder auch ernste Schwierigkeiten bei der Umschulung oder Reifeprüfung der Kinder des Mieters sein. Im konkreten Einzelfall werden die Härtegründe, die vom Mieter vorzubringen sind, vom Gericht überprüft, z.B. auch, ob eine Behinderung eines Mieters oder seiner Angehörigen so gravierend ist, dass die berechtigten Interessen des Vermieters - jedenfalls zeitweise - zurückzustehen haben.

Die Mieter werden sich mit Sicherheit wegen ihres hohen Alters und der Pflegebedürftigkeit des Renters auf die Sozialklausel berufen und der Kündigung widersprechen.

Es gilt dann die Interessen von Vermieter und Mieter abzuwägen.

In einem gerichtlichen Verfahren würd z.B. geprüft, ob die Interessen des Vermieters oder die des Mieters überwiegen. Wie diese Prüfung ausgeht, ist von Fall zu Fall und von Gericht zu Gericht verschieden.

Jedenfalls ständen die Chancen für den Bruder erheblich besserm wenn er geeigneten und vergleichbaren Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen würde, denn dann wären die Interessen der jetzigen Mieter nicht so stark beeinträchtigt, zumal die Frau des Bruders zu 80 % Gehbehindert ist und selbst ein großes Interesse an der Eigennutzung besteht.

Die Kosten des Umzuges allerdings hätte er nicht zu tragen.

Die Kosten für die Entsorgung der Ablagerungen auf dem Grundstück haben ebenfalls die Mieter zu tragen, denn diese Anlagerung ist mietvertraglich mit Sicherheit nicht gedeckt. Es handelt sich daher um eine Eigentumsbeeinträchtigung, dessen Berseitigung der Eigentümer unter Fristsetzung verlangen kann.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
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