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Kündigung wg. fehlender Kautionszahlung u. Mietzahlung - wie ist der Ablauf?


27.01.2006 12:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

seit 01.07.2005 habe ich eine 62qm Wohnung mit einem Zweckform-Einheitsmietvertrag vermietet (€ 395 kalt, plus € 100 NK-Vorauszahlung).

Der Mieter zahlt immer sehr verzögert und die Kaution bis heute gar nicht. Wir haben 3 MM als Kaution vereinbart. Im September habe ich ihm schlußendlich das Kautionssparbuch eröffnet und im November 2005 als Anhang zum Mietvertrag mit ihm vereinbart, Ratenzahlungen zu machen ( jeden Monat € 200 - Zahlungszeitraum 6 Monate).

Bis heute hat er immer wieder verzögert gezahlt, mir viele blumige Ausreden gegeben...aber Fakt ist...es fehlen die Miete für Januar inkl. NK und die 2 Raten der Kaution.

Vorgestern 25.01. habe ich ihm per Einschreiben eine Mahnung für Miete und Kaution geschickt mit Hinweis auf die mögliche fristlose Kündigung bei Ausbleiben der Februar-Miete zum 28.02.2006.

Jetzt hätte ich ein paar Fragen zum Ablauf:

1.) Reicht der Zugang per Einschreiben?
2.) Ab wann kann ich ihn für Februar mahnen? (ab dem 3. Werktag bei fehlendem Geldeingang?)
3.) Kann ich in Zusammenhang mit der Mahnung für die 2. MM ihm zum 28.02. kündigen mit der Anweisung...bis zum 28.02. komplett zu renovieren (wie im Mietvertrag zum Auszug vereinbart)und am 28.02. einen Termin mit mir zwecks Übergabe und Schlüsselabgabe zu machen?
4.) Was passiert, wenn ich ihm die Kündigung Anfang Februar ausspreche, er aber bis 27.02. z.B. € 150 zahlt?
5.) Eigentlich ist die Kautionszahlung eine Einmalzahlung und es gibt keine Handhabe wie man diese bekommt, wenn der Mieter sie nicht zahlt (habe ich jetzt auch gelernt) - gibt es aufgrund der Ratenzahlungsvereinbarung ein Möglichkeit auch für die fehlende Kaution eine Kündigung auszusprechen? (z.B. 1 MM und 2 Raten = macht auch 2 MM)?
6.) Wie ist der Ablauf, wenn er sich weigert auszuziehen, die Wohnung verwüstet oder nicht fachgerecht renoviert?
7.) Wer zahlt für den Leerstand ab 28.02. bis ein neuer Mieter gefunden ist? (Normalerweise gibt es immer einen nahtlosen Übergang aufgrund der 3-monatigen Kündigungsfrist)

Ich habe unzählige Mails, die beweißen, daß ich mich wirklich bemüht habe mit ihm fair umzugehen.

Er ist nicht arbeitslos und die letzten 3 Mieten (Okt, Nov, Dec)wurden Ende Nov. wurden vom Vater gezahlt.

Ich bin sehr auf Ihre Antworten gespannt!

Vielen Dank!
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Zur Frage 1.
Hinsichtlich der „Mahnung“ genügt ein Einschreiben völlig, zumal es wegen des Verzugseintrittes des Mieters nicht auf eine solchen ankommt.
Sollte Ihr Mietvertrag hierfür nichts hergeben, bestimmt der Gesetzgeber seit 01.09.01, dass die Miete spätestens am dritten Werkstage des jeweiligen Monats fällig ist. Diese ist ein Datum, das kalendermäßig bestimmbar ist, so dass der Mieter am vierten Werktag ohne Mahnung wegen schuldhafter Nichtzahlung der Miete in Verzug gerät.

Hinsichtlich der Kaution hat der Mieter durch den Gesetzgeber abgesegnet einen Anspruch darauf, diese auf drei Monate beginnend zu Beginn des Mietverhältnisses aufzuteilen.
Sie sind diesbezüglich gar einen Schritt weiter gegangen, indem Sie für die drei Monatsmieten Kaution mit dem Mieter eine Ratenzahlungsvereinbarung für einen Zeitraum von sechs Monaten gewährt haben, der mittlerweile ebenfalls abgelaufen ist. Somit befindet sich der Mieter auch bezüglich der Kaution in Verzug.

Zur Frage 2:
Wie bereits bei Frage 1 abgeklungen bedarf es für die Inverzugsetzung des Mieters sowie zur Herstellung des fristlosen Kündigungsgrundes wegen Zahlungsverzuges keiner Mahnung, da der vierte Werktag im Februar kalendermäßig bestimmt ist.
Diesbezüglich ist insbesondere zu beachten, dass im Mietrecht durch den BGH im letzten Jahr entschieden als Werktag anzusehen ist. Somit wäre der Verzugseintritt am 04.02.06, sofern die Februarmiete nicht am 03.02.06 gezahlt wird.

Zur Frage 3:
Bei Verzug mit der Februarmiete und gleichzeitiger Nichtzahlung der Januarmiete wäre ab dem 04.02.06 die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug möglich, die seit kurzem auch mit einer ordentlichen Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist verbunden werden darf.
Die hat die Vermieter zu Jubelstürmen gebracht, wobei jedoch diesbezüglich eine Einschränkung zu beachten ist, dass die schuldhafte Nichtzahlung nicht wie beim Verzugseintritt stets gegeben ist.
Sie werden somit fristlos, hilfsweise ordentlich kündigen, um das Mietverhältnis zu beenden.
Hinsichtlich der fristlosen Kündigung ist diese als solche mit sofortiger Wirkung auszusprechen, jedoch besteht die Möglichkeit der Einräumung einer Räumungsfrist.

Hinsichtlich etwaiger Schönheitsreparaturen vermag ich keine Aussage zu treffen, da ich die Regelung in Ihrem Mietvertrag einsehen müsste, um über die Wirksamkeit der Klausel bzw. Klauseln diesbezüglicher Art zu befinden.

Zu Frage 4:
Wenn er zeitnah eine Zahlung leistet, kann diese den fristlosen Kündigungsgrund lediglich zu Fall bringen, wenn sämtliche Rückstände an Mieten ausgeglichen werden.
Selbstredend gehört die rückständige Kaution nicht dazu, da die Kaution keine Miete ist, sondern eine Mietsicherheit. Der Vermieter hat aus diesem Grunde die Kaution getrennt von seinem Vermögen zu halten.

Zu Frage 5:
Diesbezüglich verweise ich auf die Antworten zu den bisherigen Fragen.

Frage 6:
Nach Zustellung der Kündigung, die ich über den Gerichtsvollzieher zustellen lassen würde, da diese Person befähigt ist, offen zuzustellen, so dass der Mieter sich nicht herausreden kann, wäre eine Räumungsklage anzustrengen.
Des Weiteren hat der Gerichtsvollzieher die Möglichkeit bei Nichtannahme der Zustellung durch den Mieter, diese als wirksame Zustellung beim zuständigen Amtsgericht zu hinterlegen.
Mit Zustellung der Kündigung ist bei der wirksamen fristlosen Kündigung das Mietverhältnis beendet. Sollten Sie von der Räumungsfristeinräumung zum 28.02.06 Gebrauch machen, müssen Sie diese vor Klageerhebung abwarten.
Bei einer ordentlichen fristgemäßen Kündigung werden Sie die Kündigungsfrist abwarten, bevor Sie die Räumungsklage einreichen, da Sie ansonsten sich mietvertragsuntreu verhalten, da das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.
Nach Erlangen eines Räumungstitels, der entweder rechtskräftig oder vorläufig vollstreckbar ist, können Sie den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Es ist jedoch zu beachten, dass diesbezüglich nicht gerade geringe Vorschüsse von den Gerichtsvollziehern verlangt werden.

Frage 7:
Über Frage 7 würde ich mir keine allzu großen Gedanken machen, denn wenn der Mieter bereits mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist und auch die Kaution trotz Einräumung von sechs Raten nicht gezahlt hat, ……………. .
Es bleibt Ihnen aber von den Möglichkeiten her zu versuchen, den Mieter in die Haftung zu nehmen.
Ich denke aber Sie sollten nach dem Motto verfahren: „Lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende“.


Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung weitergeholfen zu haben.

Ich darf Sie bitten von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.01.2006 | 15:05

Sehr geehrter Herr Zahn,

vielen Dank für diese Informationen.

Ich dachte immer, daß ich ihm erst zum Monatsende des 2. säumigen Monats kündigen kann. Leider habe ich auch in der Mahnung folgenden Satz: "Alternativ behalte ich mir das Recht vor, den Mietvertrag beim Ausbleiben der 2. Monatsmiete (für Februar 2006) zum 28.02.2006 fristlos zu kündigen."

Könnte ich jetzt trotzdem am 04.02. die fristlose Kündigung aussprechen und die Räumung zum 05.02. verlangen? Steht das in Widerspruch zu meiner Mahnung?
Könnte ich ihn in die Haftung nehmen für die Miete des Zeitraums nach Ausspruch der sofortigen Kündigung und der Räumungspflicht (z.B. 04.02. Kündigung - Räumung bis 28.02., damit er wirklich auszieht und renoviert). Andernfalls wäre es ungeschickt, ihm 3 Wochen zur Räumung zuzugestehen.

Besten Dank,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.01.2006 | 01:44

Sehr geehrte Ratsuchende,

auf Ihre Ergänzungsfrage werde ich wie folgt eingehen.

Wie bereits in der Ursprungsantwort ausgeführt, bedarf es keiner Mahnung, um den Verzug mit den Mieten herzustellen.
Somit kann diesbezüglich auch nichts in Widerspruch stehen, da die von Ihnen gefertigte und zugestellte „Mahnung“ keine eigentliche Wirkung hat.

Sie könne folglich ab dem 04.02.06 fristlos kündigen, wobei es keiner Aufnahme eines Räumungstermines bedarf. Fristlos bedeutet eben mit sofortiger Wirkung, so dass das Mietverhältnis mit Zustellung der Kündigung endet. Dies schon deswegen, da eine Kündigung eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ist.

Nach Zustellung der Kündigung können Sie selbstredend keine Miete mehr verlangen, da das zugrunde liegende Verhältnis, weswegen der Mieter die Miete schuldet nicht mehr besteht.
Selbstredend sollen Sie als Vermieterin aber nicht schutzlos dastehen, so dass aus der Miete Nutzungsentschädigung wird, die Sie nach Zustellung der wirksamen fristlosen Kündigung bis zur Räumung verlangen können.
Die Durchsetzung steht – wie bereits in der Ursprungsantwort angedeutet – auf einem anderen Blatt Papier.

Hinsichtlich der dreiwöchigen Räumungsfrist würde ich auch eher davon absehen, denn, wie bereits die Nichteinhaltung der Ratenzahlungsvereinbarung hinsichtlich der Kaution zeigt, der Mieter hält sich wohl ohnehin nicht an Vereinbarungen.
Somit ist davon auszugehen, dass der Mieter auch diese dreiwöchige Räumungsfrist nicht einhalten wird.

Ich bedanke mich für das in mich gesetzte Vertrauen und hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.
Sollten Sie noch Interesse an einer Überprüfung hinsichtlich etwaiger Schönheitsreparaturen haben, bitte ich Sie, sich unter meiner Mailadresse teleanwalt@gmx.de an mich zu wenden.
Diesbezüglich bedarf es eines Blickes in den gesamten Mietvertrag, den Sie mir nach Möglichkeit als Mailanhang zukommen lassen mögen.



Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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