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Kündigung wg. Wegfalls der Geschäftsgrundlage

| 31.08.2018 16:12 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


18:43
Eine mehrgeschossige Immobilie mit ca 450 m² Wohn/Bürofläche ist vom Eigentümer ab 2008 an eine Kommune vermietet. Diese wendet erhebliche Mittel u.A. zur Erledigung brandschutztechnischer Auflagen, Umgestaltung von Räumen für Gruppenarbeit usw. auf und untervermietet anschließend einvernehmlich an mehrere soziale Einrichtungen, die hauptsächlich Beratung für sozial schwache Familien , Mutter/Kind-Beratung usw. anbieten.
Anlässlich einer Begehung durch einen Brandschutzfachmann in 8/2018 wird festgestellt, dass ein zweiter Rettungsweg fehlt, weil im Rahmen von Gruppenberatungen (KSB) häufig mehr als 10 Personen ( z.T. über 20 Personen – Mütter mit Kleinkindern ) sich auf einer Ebene aufhalten. Aufgrund der NBauO 2012 ist deshalb zur Darstellung des zweiten Rettungsweges
eine Außentreppe zu installieren. Soweit wohl unstrittig?
Gelegentlich der Erörterung der technischen und finanziellen Modalitäten geht die Kommune
davon aus, dass der Eigentümer verpflichtet sei, die Voraussetzungen zur Erfüllung der baurechtlichen Ansprüche zu schaffen; man sei seinerzeit nicht von den heute bemängelten Nutzungsumständen ausgegangen. Das aber ist angesichts der o.a. Umgestaltung zu größeren Räumen nicht nachvollziehbar! Tatsache ist, dass der Eigentümer von Beginn an keinen Einfluss auf die Nutzungsumstände hatte.
Man deutet diskret an, dass notfalls eine Beendigung des noch fast 5 Jahre laufenden Mietvertrags durch eine außerordentliche Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage zulässig wäre!!!
Der Eigentümer ist durchaus kooperativ, möchte aber auf diesem Wege die Stärke seiner Verhandlungsposition abschätzen können.
PS: Es eilt!!
31.08.2018 | 17:21

Antwort

von


(114)
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Ganz generell gilt zunächst einmal, dass der Vermieter nach § 535 BGB verpflichtet ist die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit diesen Zustand zu erhalten. Daraus folgt ohne weiteres, dass zunächst geprüft werden muss, zu welchem Zweck das Objekt denn vermietet wurde. Ich gehe davon aus, dass die Vermietung erfolgt ist als Büronutzung bzw. zum Betreiben von Beratungsstellen. Damit wäre der zulässige Zweck durch die Nutzung des Mieters nicht überschritten und der Vermieter muss den vertragsgemäßen Gebrauch gewährleisten. Der Vermieter ist Eigentümer des entsprechenden Objekts und damit grundsätzlich auch in der Lage die entsprechenden Arbeiten durchzuführen die hier auch regelmäßig in sein Eigentum eingreifen beziehungsweise dieses verändern. So ohne weiteres darf der Mieter dies gar nicht. Vor allem dann nicht, wenn wie bei einer Außentreppe in aller Regel eine Baugenehmigung eingeholt werden muss.

Zu prüfen ist allerdings, ob nicht, weil es sich ja nicht um Wohnraum handelt, sondern um gewerblich genutzte Flächen, in dem Mietvertrag selber nicht Klauseln enthalten sind die dazu führen, dass die Herstellung der Nutzbarkeit, insbesondere also die Erfüllung behördlicher Auflagen, auf den Mieter abgewälzt wurde. Ihre Einleitung, nämlich dass die Kommune erhebliche Mittel unter anderem zur Erledigung brandschutztechnischer Auflagen gemacht hat, lässt darauf schließen, dass es vielleicht doch auch Regelungen dazu gibt.

Hier gibt es offensichtlich auch noch ein Untermietverhältnis, wobei allerdings für Sie die genaue Ausgestaltung des Untermietverhältnisses nicht relevant ist. Wenn die Kommune im Rahmen dieser Untervermietung (die offensichtlich eigentlich gestattet ist) mit dem vertragsgemäßen Gebrauch über das hinausgegangen ist, was Sie der Kommune versprochen haben, dann ist es Sache des (Unter)Vermieters Kommune gegenüber dem Endmieter sicherzustellen, dass deren vertragsgemäßer Gebrauch sichergestellt ist. Sie müssen im Verhältnis zu Ihrem Mieter, der Stadt, nur das sicherstellen, was Sie dort versprochen haben.

Gibt es aber in dem Mietvertrag keine Klausel nach der die Erfüllung solcher Auflagen auf den Mieter abgewälzt wird, dann ist der Eigentümer verpflichtet die entsprechenden Nutzungsmöglichkeiten herzustellen.

Wenn also durch behördliche Auflage ein entsprechender weiterer Rettungsweg gefordert wird, dieser aber nicht existiert, dann würde eine partielle Nutzungsuntersagung erfolgen mit der Auflage, dass nur eine bestimmte Anzahl von Personen sich in den entsprechenden Etagen gleichzeitig aufhalten darf. Das müsste dann natürlich durch entsprechende Kontrollen sichergestellt sein. Insoweit würde es sich dann möglicherweise um einen Mangel der Mietsache handeln, bei einem Mangel der Mietsache hat der Mieter nach § 536 BGB grundsätzlich das Recht auf Mietminderung so lange wie der Mangel vorliegt.

Wird der Mangel nicht beseitigt, dann darf der Mieter, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist, Schadenersatz verlangen bzw. er kann auch den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Das bedeutet nichts anderes, als dass die Treppe dann durch die Kommune gebaut und installiert wird und dann dem Vermieter in Rechnung gestellt wird. Das wäre sicherlich eher misslich, weil man dann auf die Gestaltung und die komplette Durchführung kein Einfluss hätte.

Die endgültige und letztliche Beurteilung Ihrer Anliegens hängt daher an einer genauen Analyse des Vertrages. Zum einen im Hinblick auf den vereinbarten Vertragszweck und zum anderen im Hinblick auf die Frage inwieweit die Kosten für die Erfüllung behördlicher Auflagen zur Herstellung der Nutzbarkeit zum Vertragszweck auf die Mieterseite abgewälzt worden ist. Um dies sicher analysieren zu können, ist nicht nur der Vertrag an sich zu sichten, sondern es dürfte auch notwendig sein die vorhandene Korrespondenz und die entsprechenden Erörterungen im Rahmen der von der Kommune vorgenommenen Umbaumaßnahmen und der Untervermietung zu sichten. Diesbezüglich empfehle ich, sich an einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt in Ihrer Region zu wenden.

Ob tatsächlich eine zweite Treppe installiert werden muss, ist eine ohne Ortskenntnis nicht zu beantwortende Frage. Nach § 33 Abs. 2 NBauO ist ein zweiter Rettungsweg erforderlich, das muss aber nicht unbedingt eine Treppe sein. Es kann auch sein, dass der zweite Rettungsweg gegeben ist, wenn dies über eine für die Feuerwehr erreichbare Stelle möglich ist. Allerdings muss bei Nutzungseinheiten die für mehr als zehn Personen bestimmt sind die Eignung dieses zweiten Rettungsweg gesondert geprüft werden. Wenn es um Personen mit Kleinkindern geht, dann wird die Möglichkeit, dass die Feuerwehr durch Leitern die Personen birgt, vielleicht nicht als ausreichend erachtet, sodass eine Treppe erforderlich ist. Das muss aber vor Ort mit der Feuerwehr geprüft werden.

Die Auffassung, es könne eine vorzeitige Kündigung des Mietvertrages erfolgen, weil die Geschäftsgrundlage weggefallen ist, ist sicherlich nicht zutreffend. Bevor über eine solche Ausnahmemöglichkeit nachgedacht wird, ist zunächst einmal das normale juristische Programm zu prüfen. Das ist, bei einem eventuellen Mangel der Mietsache, zunächst die Geltendmachung der entsprechenden Rechte des Mieters bei Vorliegen von Mängeln, also Mietminderung und eventuell Schadenersatz bzw. die Möglichkeit, den Vermieter auf Beseitigung der Mängel zu verpflichten. Sollte allerdings von Seiten des Vermieters im Hinblick auf die Beseitigung des Mangels nichts unternommen werden und behördlicherseits die Nutzung untersagt werden, dann kommt eine außerordentliche Kündigung sicherlich in Betracht. Solange aber keine behördliche Auflage vorliegt und der Vermieter sich auch bemüht, das Ganze zu regeln, ist weder eine Kündigung noch eine sonstige Beendigung des Mietverhältnisses zulässig.

Denkbar ist ja auch, dass wenn die Auslegung des Mietvertrags vielleicht streitig ist im Hinblick darauf wer die Kosten zu tragen hat, dass der Vermieter klarstellt, die eventuelle behördliche Auflage umzusetzen, also den zweiten Rettungsweg zu installieren, und sich dann notfalls gerichtlich über die Kosten auseinanderzusetzen. Ein weiterer Weg wäre zu prüfen, ob man sich nicht darauf verständigt, dass eben die Obergrenze von zehn Personen nicht überschritten wird. Dabei bleibt allerdings das Restrisiko, das der Endmieter sich daran nicht hält, sodass dies nur eine Lösung zweiter Wahl wäre.


Rechtsanwalt Jörg Klepsch
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Familienrecht

Nachfrage vom Fragesteller 02.09.2018 | 09:08

Hat die modifizierte Sachverhaltsdarstellung s.u. Einfluss auf Ihre Beurteilung?

2007 trat die „Stadt" an uns heran mit dem Anliegen, die Immobilie zur Unterbringung einiger sozialer Einrichtungen
anzumieten.Generelle Untervermietung wurde vereinbart.
Mit unserer Zustimmung und unter Berücksichtigung der Auflagen des Landkreises
betr. Brandschutz + 2.Rettungsweg wurden unter Kostenbeteiligung der Eigentümerin die Umgestaltungsmaßnahmen seitens der Stadt erledigt. 2. Rettungsweg ohne Rettungstreppe wurde akzeptiert!!
Auf die Vertragsgestaltung mit den Untermietern hatten wir verständlicherweise keinen Einfluss. Als Untermieter zog der Kinderschutzbund ein, der bereits seit Jahren in SHG arbeitete und wegen der hohen Beratungsfrequenz mehr „Spielraum" suchte.
Es ist schwer nachzuvollziehen, wenn heute Unwissenheit über den personellen Nutzungsumfang einer bereits lange etablierten Institution zur Betreuung v. Familien mit Kindern geäußert wird.
Von einer Rettungstreppe war seinerzeit nicht die Rede. Andernfalls wäre sie schon damals installiert worden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.09.2018 | 18:43

Bei den weiteren Ausführungen liegt es eigentlich näher genauer zu hinterfragen, warum jetzt auf einmal eine Treppe benötigt werden soll. Das Nutzungskonzept hat sich ja nicht geändert. Bei der Lage ist es vielleicht doch ganz brauchbar mit einer (vertraglichen) Nutzungsbeschränkung auf zehn Personen in der Etage zu arbeiten. Sonst ändert die Ergänzung nichts an der Beurteilung.


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Bewertung des Fragestellers 06.09.2018 | 08:29

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"Vermutlich war der Sachverhalt zu komplex für eine umfassende Beurteilung!"
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