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Kündigung wg. Eigenbedarf nach Hauskauf

24.04.2009 22:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sachverhalt:
Wir - eine 5-köpfige Familie mit 3 kleinen Kindern - planen, ein Haus in Stuttgart mit 3 WE zu kaufen (unsere jetzige Wohnung ist zu klein und hat keinen Garten). Davon würden wir gerne 2 Wohnung zusammenlegen und selber nutzen wollen. Die dritte Wohnung bleibt unverändert vermietet.

In der EG-Wohnung wohnt seit 15 Jahren ein kinderloses Paar mit 4 großen Hunden. Laut Mietvertrag ist der Garten mitgemietet. Hunde sind laut Mietvertrag nicht erlaubt. Die bisherige Eigentümerin wußte bislang nichts von den Hunden.
Die Wohnung wurde nicht geplegt uns ist in einem schlechten Zustand.

Unsere Fragen:
1. Wie hoch sind die Erfolgsaussichten bei Kündigung auf Eigenbedarf bei diesem Sachverhalt?

2. Lauf Mietvertrag besteht eine 12monatige Kündigungsfrist, Per Gesetz ist diese Frist meines Erachtens mal auf 9 Monate herabgesetzt worden. Welche Kündigungsfrist gilt in diesem Fall?

3. Besteht eine Möglichkeit, die Mieter wg. der laut Vertrag nicht zulässigen Hunde und der unbedingt notwendigen Reparaturen aus der Wohnung zu bekommen? evtl. sogar mit einer fristlosen Kündigung?




Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Bezugnahme auf Ihren Einsatz und den von Ihnen geschilderten Sachverhalt wie folgt beantworte:

Zunächst gilt folgendes:

Nach § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) - Kauf bricht nicht Miete - wird bestimmt, dass wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt [der bisherige Mietvertrag also weiterhin Bestand hat].


1.
Eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf ist dann nach § 573 II Nr. 2 BGB möglich:

Der sog. Eigenbedarf ist dann gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Nach der ständigen Rechtsprechung des BVerfG und des BGH ist dabei ausreichend, wenn der Vermieter „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ für die Absicht anführen kann, die Räume selbst zu bewohnen oder durch den privilegierten Personenkreis bewohnen zu lassen; dieses ist bei Ihrem geplannten Kauf dann ohne Weiteres gegeben, wenn Sie nachweisen, dass Sie für Ihre Kinder und Ihre Ehepartner diesen Platz benötigen - ansonsten nicht.
Dieses ist auch dem Beweis zugänglich und muss dann mittels entsprechender Tatsachenvorträge detailliert dargelegt werden.


2.
Fristen der ordentlichen Kündigung:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Da Ihre Mieter schon 15 Jahre, also über acht Jahre dort wohnen, sind es 9 Monate nach aktueller Rechtslage.

Nach meiner vorläufigen Recherche sind aber bei vertraglich vereinbarten längeren Kündigungsfristen zum Schutz des Mieters diese allein maßgeblich.

Allerdings kann ich Ihnen dazu nur meine erste Einschätzung äußern, da es diesbezüglich eine zweimalige Gesetzesänderung und entsprechende Übergangsvorschriften für Altverträge gegeben hat, dazu noch zahlreiche Rechtsliteratur und Rechtsprechung.
Daher kann ich dieses nur im Rahmen dieser Erstberatung derart annehmen und für richtig halten, aber eine abschließende Antwort kann ich nicht geben, da dieses einer aufwendigeren Nachforschung bedarf. Ich bitte um Ihr Verständnis.

3.
Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen der nicht gestatteten Hundehaltung kann im Sinne des § 543 Abs. 1 vorliegen, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem kündigenden Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung aber erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, § 543 Abs. 3 S. 1 BGB.

Dieses sollte zuerst geschehen.

Gemäß § 541 BGB - Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch - gilt folgendes:

Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.

Die Frage, ob eine Kündigung dann noch gerechtfertigt ist, stellt sich erst danach.

Ich hoffe, Ihnen damit geholfen und eine erste Einschätzungsmöglichkeit gegeben zu haben.

Nachfrage vom Fragesteller 01.05.2009 | 22:17

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Für die erste Frage nach den Erfolgsaussichten einer Kündigung auf Eigenbedarf hätten wir uns noch mehr Informationen bzgl. Umsetzung in Stuttgart erhofft. Eine solche wird nach unseren Informationen lokal unterschiedlich gehandhabt.

Was passiert, wenn der Mieter trotz Kündigung nach der Kündigungsfrist nicht auszieht? Welche Möglichkeiten stehen zur Verfügung? Ist eine Räumungsklage direkt einreichbar, welche Aussicht auf Erfolg hat diese, wie lange dauert so ein Verfahren?

Bitte um dahingehende Erläuterung. Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2009 | 09:14

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworte:

1.
Sollte Ihr Mieter trotz der Kündigung nach Ablauf der Frist nicht ausziehen, wäre eine Räumungsklage vor dem Amtsgericht Stuttgart (o. Stgt.-Bad Cannstatt, je nach Lage der Mietwhg. fällt örtlich gesehen die Zuständigkeit in die jenes bzw. des zuletzt genannten Amtsgerichts, was im Internet recherchiert werden kann, Postleitzahl und gegebenenfalls die Straße u. Hausnr. sind dafür maßgeblich) zu erheben.
Diese kann direkt nach Fristablauf erhoben werden, da sich danach der Mieter in einem verschuldeten Verzug mit der Herausgabe und Räumung der Wohnung befindet; für die danach maßgebliche Zeit hat er überdies Nutzungsersatz zu leisten.

2.
Ein derartiges Verfahren ist regelmäßig in 2-4 Monaten abgeschlossen, kann aber nach Umständen auch länger dauern, wobei hier aber eine (langwierige) Beweisaufnahme entbehrlich sein wird.

Die Erfolgssaussicht einer Klage richtet sich nach folgenden Gesichtspunkten:

Sofern Sie nach den oben genannten Kriterien (in meiner ersten Antwort) den Eigenbedarf darlegen und beweisen können, käme es im Übrigen noch darauf an, dass Sie auch bez. der dritten Wohnung, die noch vermietet ist, dieses erfolgreich dartun. Letztlich besteht kein Eigenbedarf, wenn Sie nur die zwei anderen Wohnungen benötigen, und es Ihnen nur darum ginge, auch die dritte Wohnung zu haben, um diese lediglich neu zu vermieten. Dazu müsste ein anderer Kündigungsgrund gefunden werden.

Ich hoffe, damit Ihre Rückfragen zu Ihrer Zufriedenheit geklärt zu haben. Da alles Weitere über eine Erstberatung hinausginge, darf ich Sie höflich darum bitten, sich bei weiterem Beratungsbedarf mit mir direkt in Verbindung zu setzen, die Erstberatungsgebühr würde Ihnen dafür angerechnet und gutgeschrieben.

Mit freundlichen Grüßen und noch einen schönen Sonntag.

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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