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Kündigung wg. Eigenbedarf - muss sofort Widerspruch eingelegt werden?


08.12.2006 14:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich bin Mieter in einem 2-Familienhaus. Das Haus wurde verkauft, der neue Eigentümer zog in die freie Dachgeschosswohnung. Nach der Eintragung des Eigentumsübergangs ins Grundbuch bekam ich die Kündigung mit folgendem Text: ´....Als Begründung für die Kündigung möchte ich Eigenbedarf anmelden. Ich habe dieses Haus erworben um mit meiner Mutter xyz und meiner Schwester abc hier zu wohnen. Im Moment leben wir auf engstem Raum zusammen.´

Anmerkungen: die Dachgeschoss-Whg. hat 100 m², die Schwester studiert an einem anderen Ort. Die Mutter und der jetzigen Eigentümer hatten getrennte Wohnungen, die sie beide nahezu zeitgleich gekündigt haben.

Persönlicher Hintergrund: wir werden zeitnah bauen, so dass einem grundsätzlichen Auszug nichts im Wege steht. Es ist aber davon auszugehen, dass die Kündigungsfrist von 9 Monaten dafür nicht ausreicht.

Frage: Ist der Eigenbedarf ´vernünftig und nachvollziehbar´?

Wenn ja, wie ist Ihre Empfehlung bezüglich des weiteren Vorgehens? Widerspruch 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist unter Bezugnahme auf die Härteklausel (Ersatzwohnung für die verbleibende Übergangszeit ist unwirtschaftlich) oder eine andere Alternative?

Wenn nein, muß ich jetzt sofort Widerspruch einlegen oder etwas anderes unternehmen? Ich möchte damit unter allen Umständen vermeiden, dass ein ´Nichtstun´ eine eigentlich unwirksame Kündigung noch ´heilt´.

Mit freundlichen Grüßen

08.12.2006 | 14:55

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Vorab möchte ich darauf hinweisen, dass die Anforderungen formell wie inhaltlich an eine Kündigungserklärung sehr umfangreich sind. Von daher kann eine abschließende Bewertung dieser Kündigung ohne Kenntnis des genauen Schreibens nicht vorgenommen werden. Bitte beachten Sie die im Rahmen der nachfolgenden Ausführungen. Ich hoffe dennoch, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Zur Lösung:

Auf den ersten Blick erscheint mir die Begründung jedenfalls nicht per se unvernünftig. Jedenfalls würde, wenn die entsprechenden Personen einziehen müssten und der Wohnraum knapp würde, die Begründung schlüssig sein. Allerdings ist vor dem Hintergrund, dass offenbar die selbst gemachten Angaben des Vermieters (Schwester studiert an anderem Ort) nicht stimmen beziehungsweise das Zusammenleben mit der Mutter in einer derartig großen Wohnung durchaus möglich wäre, die Kündigung so für mich nicht hinreichend begründet. Sie sollten allerdings den Vermieter auch nicht zur Nachbesserung auffordern, sonst könnte er entsprechend eine neue Kündigung nachschieben.


Ein Kündigungswiderspruch unter Bezugnahme auf die Sozialklausel halte ich für wenig Erfolg versprechend, da sie dann darlegen und im Zweifel auch beweisen müssen, wieso sie keine Ersatzwohnung vorübergehend anmieten können. Nur die Belastung mit einem weiteren Umzug beziehungsweise einer Zwischenmiete reicht jedenfalls für eine Unzumutbarkeit der Kündigung nicht aus. Vor dem Hintergrund rate ich an, eine einvernehmliche Lösung mit den Vermieter zu suchen. Vielleicht lässt dieser sich eine entsprechende Verlängerung unter einer geringfügigen Mieterhöhung abkaufen. Wenn eine gütliche Lösung ausscheidet, rate ich an, dass sie den Vermieter zu verstehen geben, dass sich der Kündigung widersetzen werden. Allerdings würde ich dafür empfehlen, dass sie den genauen Wortlaut der Kündigung prüfen lassen.

Für Rückfragen stehe ich natürlich im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere, dringend zu empfehlende Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!


Mit freundlichen Grüßen
RA Hellmann


Burgwedel 2006
mail(at)<image> </image>anwaltskanzlei-hellmann.de


Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2006 | 15:15

Es wäre eine vereinfachte Kündigung (Einliegerkündigung, sprich: ohne Angaben von Gründen) nach § 573 a BGB möglich gewesen. Allerdings muß dies explizit im Kündigungsschreiben angegeben werden. Bezieht sich der Eigentümer darauf, hätte sich die Kündigungsfrist automatisch um 3 Monate verlängert.

Den Wortlaut des Kündigungsschreibens habe ich Ihnen wörtlich übermittelt.

Wieso ist die Begründung, dass eine Ersatzwohnung für eine Übergangszeit von vielleicht 3 Monaten unwirtschaftlich ist nicht schlüssig? Die Kosten und der Aufwand, der dadurch entsteht sind in jeder Hinsicht massiv. Vor allem ist es auch fraglich, ob man überhaupt eine Ersatzwohnung bekommt. Es ist doch auch in keinen Vermieterinteresse, für diese Zeit eine Wohnung zu vermieten.
Wird bei einem Kündigungswiderspruch unter Bezugnahme auf die Sozialklausel auch die Wirksamkeit der Kündigung noch einmal geprüft?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2006 | 19:31

Danke für die Nachfrage. Ich gebe Ihnen bzgl. der Begründung Recht. Die Begründungspflichten bei Kündigungen sind streng. Allerdings kann jederzeit eine neue Kündigung unter Berücksichtigung von § 573a (allerdings mit neuer Frist) ausgesprochen werden.

Nein, die Begründung führt unter Berücksichtigung beider Belange nicht zu einer Unzumutbarkeit. Dies ist nicht Ratio der Unzumutbarkeitsregelung, die absolut in Grenzfällen (Schwangerschaft pp.) helfen soll. Reine Unbequemlichkeiten fallen nicht darunter. Bei einer Anfechtung der Kündigung wird diese unter allen rechtlichen Gesichtspunkten geprüft.

Hochachtungsvoll

Ergänzung vom Anwalt 08.12.2006 | 15:00

Nachtrag:

Möglicherweise gilt das erleichterte Kündigungsrecht nach § 573a BGB. Danach kann sogar ohne Kündigungsgrund ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden. Ob dies hier der Fall ist, beziehungsweise eine Einliegerwohnung vorliegt, kann ich so nicht beurteilen. Wäre dies der Fall, würde es natürlich ihre Verhandlungsposition verschlechtern.

Hochachtungsvoll
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