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Kündigung wg. Eigenbedarf durch eigenen Vater

| 07.01.2008 12:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:47
Sehr geehrte Damen und Herren,

ich (w, 30) miete seit 01.04.2006 ein Einfamilienhaus von meinem Vater, das ich mit dem Einverständnis meines Vaters seit 01.07.2006 gemeinsam mit meinem Lebenspartner bewohne (kein Untermietvertrag – geteilte Mietzahlung). Die Wohnfläche umfasst ca. 120 qm, die Miete liegt m.E. geringfügig unter dem Mietwertspiegel.

Mein Vater hat im Frühjahr 2006 Sanierungsarbeiten im Umfang von ca. EUR 20.000 vorgenommen (Fenster, Bad). Mein Partner und ich haben 2006 ein 3/4 Jahr umfassende Renovierungen vorgenommen (Aufarbeitung Holztreppe, -böden, Türen, Malerarbeiten etc.).

Am 03.01.2008 ist bei uns eine Kündigung des unbefristeten Mietvertrags zum 31.03.2008 wegen Eigenbedarf ohne Begründung eingegangen. Von meiner Mutter weiß ich, dass mein Vater sie verlassen möchte und aus dem gemeinsamen Haushalt in einem EFH in einer benachbarten Stadt ausziehen möchte und in „unser“ Haus einziehen möchte.

Der Hintergrund der Geschichte ist wie folgt: Ich bin 2006 aus einer entfernten Stadt in die Region meiner Eltern gezogen, um die Firma meines Vaters zu übernehmen. Leider ist das Vorhaben aufgrund persönlicher Differenzen gescheitert und mein Vater und ich sind seitdem zerstritten. Es drängt sich mir der Eindruck auf, das mein Vater meiner Mutter und mir damit „eins auswischen“ möchte, obwohl ich schon glaube, dass er tatsächlich hier einziehen möchte.

Meine Eltern führen schon lange eine sehr schlechte Ehe. Ich hatte meinen Vater vor unserem Einzug 2006 gefragt, ob er nicht in sein Haus ziehen möchte und er hat mir jedoch zugesagt, dass das für ihn keine Option sei, da er im Falle eines Auszugs eine kleinere, moderne Whg. bevorzugen würde (Eigentum oder Miete). Ich hatte es ihm 2006 sogar noch mal wiederholt angeboten.

Ich möchte gerne wissen, welche Chancen ich habe, wenn ich gegen die Kündigung Einspruch erhebe. Ich möchte unser gerade schön eingerichtetes Heim kurzfristig nicht wieder verlassen. Wir haben sehr viel Zeit und Geld investiert. Wäre mein Vater nicht verpflichtet gewesen, uns einen befristeten Mietvertrag zu unterbreiten?

Ich hatte aufgrund der Renovierungsarbeiten im März 2006 einen Monat „Verdienstausfall“, da ich den Wechsel des Arbeitgebers so gestaltet habe, dass die Zeit für Renovierungsarbeiten und die Koordination der Baustellenarbeiten nutzen konnte. Kann ich „Schadensersatz“ fordern?

Hinzu kommt, dass ich mich gerade mit meiner Schwester selbständig gemacht habe und wir mit dem mündlichen Einverständnis unseres Vaters 2 kleine Souterrain-Räume gewerblich nutzen. Die Kündigung stellt also auch hier ein Problem da, Visitenkarten etc. wurden gerade gedruckt und neue günstige Räume werden schwer zu finden sein.

Eine Info noch: Mein Freund ist im Hauptdiplom seines Studium und wird dieses Jahr seine Diplomarbeit beginnen. (Er ist aber nicht im Mietvertrag.)

Ich habe heute ein Gespräch mit meinem Vater und wünsche mir vorab eine fachkundige Einschätzung meiner Situation und meiner Verhandlungsposition. Unsere Zielvorstellung wäre mindestens 1 weiteres Jahr hier wohnen zu bleiben, damit sich der ganze Renovierungsaufwand wenigstens etwas gelohnt hat, mein Freund sein Studium auf einen Umzug abstimmen kann und ich die Perspektiven unserer Agentur ausloten kann.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

MfG
07.01.2008 | 13:30

Antwort

von


(252)
Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: http://www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Nach Ihrer Schilderung liegt ein mündlicher Mietvertrag vor. Er gilt damit als auf unbestimmte Zeit geschlossen, § 550 BGB. Die Kündigung ist danach frühestens nach Ablauf von einem Jahr ab Überlassung mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten möglich.
2.Ihr Vater kann demnach ordentlich zum 31.03.2008 kündigen. Sie haben keine Möglichkeiten, auf Verlängerung des Mietvertrags zu bestehen.
3.Auch die von Ihnen vorgenommenen Maßnahmen verpflichten Ihren Vater nicht, einen befristeten Mietvertrag anzubieten. Jedoch können sich aus den von Ihnen investierten Materialien und Aufwendungen Schadensersatzansprüche ergeben. Diese stützen sich darauf, dass Sie offenbar im Vertrauen auf die länger bestehende Mietsituation die Investitionen vorgenommen haben und dies nun nicht eingetreten ist. Somit ist der Rechtsgrund für Ihre Aufwendungen mit der Kündigung weggefallen. Sie können die Investitionen von Ihrem Vater zurück erhalten. Dazu gehören auch die Aufwendungen für Ihre selbständige Tätigkeit, sofern Sie nachweisen können, dass Sie mit Ihrem Vater abgesprochen hatten, dass das Mietverhältnis länger andauert und nicht in absehbarer Zeit gekündigt wird. Ihre private Zeit oder Verdienstausfall können Sie voraussichtlich nicht geltend machen.
4.Rein rechtlich haben Sie nach der ersten Einschätzung keinen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses. Jedoch haben Sie Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die nur deshalb getätigt wurden, weil Ihr Vater Ihnen den Eindruck vermittelt hat, dass das Mietverhältnis länger andauert. Auf dieser Basis können Sie versuchen, sich mit Ihrem Vater darauf zu einigen, dass das Mietverhältnis nun noch ein Jahr läuft und Sie dann endgültig ausziehen.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 07.01.2008 | 13:50

Danke für Ihre Antwort. Es liegt ein schriftlicher unbefristeter Mietvertrag vom 01.04.2006 vor. Die Kündigung umfasst keine Begründung des Eigenbedarfs und keinen Hinweis auf mein Widerspruchsrecht. Ist sie rechtskräftig? Wann sollte ich Widerspruch einlegen? Muss ich jetzt reagieren oder erst wenn mein Vater eine Räumungsklage einreicht? Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie mir noch ein paar Informationen zum weiteren Vorgehen geben könnten. Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.01.2008 | 14:47

Die Begründung ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung, § 573 abs. 3 BGB. Fehlt sie, ist auch die Kündigung unwirksam. Allerdings kann die Begründung nachgeholt werden.

Ich kann Ihnen nicht raten, es auf einen Rechtsstreit ankommen zu lassen. Sie sollten daher versuchen, mit Ihrem Vater eine einvernehmliche Lösung zu finden. Wenn Sie ihm mitteilen, dass die Kündigung unwirksam ist, wird er im zweifel eine wirksame Kündiung nachreichen, die dann zu einem späteren Zeitpunkt wirksam wird.

Bitte haben Sie Verständnis, dass im Rahmen dieses Forums und für Ihren Einsatz eine weitere Beratung zum weiteren Vorgehen nicht abgedeckt ist und nur im Rahmen einer Mandatierung geleistet werden kann.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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