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Kündigung wg. Eigenbedarf Mietwohnung - greift hier § 566 BGB???


| 09.12.2011 11:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Mein Anliegen ist folgendes:
Ich bin verheiratet und habe mir zusammen mit meinem Mann im August ein Haus gekauft. Ich stehe allerdings als alleinige Eigentümerin im Grundbuch.
Alle Parteien sind im Haus freiwillig vor der Übernahme/Kauf des Hauses ausgezogen. Bis auf eine. Diese wurde nun vorschriftsmäßig von uns gekündigt mit ausführlicher Begründung usw.
In der Kündigung standen nun wir beide, als gemeinsame Vermieter im Brief drin (mit unterschiedlichen Namen!).
Ebenso haben wir die Kündigung gemeinsam unterschrieben. So wie es nun aussieht, will die Mieterin gar nicht ausziehen (Bezieherin von Hartz IV, Single und Alkoholikerin m. Betreuungsperson vom Gericht).

Wir haben uns schon vor dem Kauf auf evtl. Probleme eingestellt und zum 30.12.2011 ist nun die Frist der Noch-Mieterin für die Wohnungsübergabe abgelaufen. Bemühungen der Wohnungssuche gab es von Seiten der Noch-Mieterin nicht, obwohl wir sie mit aktuellen Wohnungsangeboten aus dem Internet u. der Zeitung noch versuchten zu unterstützen.
Ihre Betreuungsperson läßt nicht mit sich reden, von Unterstützung keine Spur. Nun kommunizieren wir nur noch über den Rechtsbeistand der Noch-Mieterin.
Einen Rechtsanwalt werden wir uns nicht nehmen, weil wir die anlaufenden Kosten, so gering wie möglich halten wollen.

Wir planen nun die Räumungs- und Herausgabeklage.
Was mir aber noch Kopfzerbrechen macht, ist evtl. daß wir gemeinsam (als Ehepaar)im Kündigungsschreiben auftreten.

- Kann uns hier bei einer anstehenden Räumungsklage evtl. ein Fehler vorgeworfen werden, weil wir gemeinsam als Vermieter auftreten?
- Und was kann hier im schlimmsten Fall auf uns zukommen?
- Oder greift hier § 566 BGB??? Wir haben ja den ´alten´ Mietvertrag mit erworben und haben jetzt der Noch-Mieterin wg. Eigenbedarf für eine geplante gewerbliche Nutzung ordentlich gekündigt.

Was ich auch noch erwähnen muss, ist der Punkt, daß die Noch-Mieterin bereits in der Vergangenheit dem Vorbesitzer des Hauses (verstorben)eine Kündigung geschrieben hatte. Das Original-Kündigungsschreiben liegt uns vor. Ausziehen wollte die Dame allerdings gar nicht, wie es scheint. Ich glaube Sie sieht sich hier auf der sicheren Seite und wird das selbe bei uns tun wollen - die Sache aussitzen.

Können wir uns evtl. auf die in der Vergangenheit liegende Kündigung Pluspunkte vor Gericht oder allg. erhoffen und welche?

Um eine Rechtsauskunft bin ich Ihnen jetzt schon sehr verbunden.
09.12.2011 | 13:46

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

Um gleich Ihre eigentliche Hauptfrage zu beantworten: Daraus, dass sowohl Sie als auch Ihr Ehemann die Kündigung unterschrieben haben, wird Ihnen kein Nachteil bei einem späteren Prozess erwachsen.

Kurz vorweg will ich schicken, dass ein Vermieter nicht notwendigerweise auch Eigentümer des vermieteten Objektes sein muss. Entscheidend ist vielmehr (ganz grob gesagt), dass es eine Übereinkunft mit dem Eigentümer gibt, nach der das Mietobjekt vermietet werden darf und der Mieter gegenüber dem Eigentümer ein Recht zum Besitz erlangt.

Ich gehe allerdings davon aus, dass Sie derzeit durch die Eintragung ins Grundbuch als neue Eigentümerin allein als Vertragspartner in das bestehende mietvertragliche Verhältnis „eingestiegen" sind. Dies ergibt sich aus dem von Ihnen bereits zitierten § 566 BGB. Daher gehe ich auch davon aus, dass nur Sie die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis zu beenden.

Ein Problem sehe ich deshalb nicht, weil Sie dies durch die Kündigung auch getan haben. Sie haben als berechtigte Eigentümerin das Mietverhältnis gekündigt. Der Umstand, dass Ihr Ehemann ebenfalls unterschrieben hat, ändert an dieser Willenserklärung nichts – sie ist schlimmstenfalls unbeachtlich.

Ein Problem ergibt sich regelmäßig nur im umgekehrten Fall, wenn Ehegatten gemeinsam als Vermieter auftreten und dann nur einer kündigt. In diesem Fall wäre so eine Kündigung tatsächlich im Zweifel unwirksam, weil die Willenserklärung eines Vertragspartners nicht abgegeben wäre.

Jedenfalls in diesem Punkt sollten sich im Rahmen einer Räumungsklage keine Schwierigkeiten ergeben. Sie sollten nur bei Klageerhebung darauf achten, dass Sie dann allein als Klägerin auftreten. Denn falls die Gegenseite bestreitet, dass Ihr Mann Vertragspartei geworden ist, droht an dieser Stelle eine teilweise Abweisung der Klage.


Eine Relevanz der früheren Kündigung der (Noch-) Mieterin kann ich derzeit nicht erkennen. Es stellt sich zunächst die Frage, wieso sie dann überhaupt noch dort wohnt. Eventuell war die Kündigung unwirksam, weil sie zu dem Zeitpunkt bereits geschäftsunfähig war – dann spielt die Kündigung gar keine Rolle. Bestenfalls wird man daraus den Schluss ziehen können, dass es irgendwann einmal einen Zeitpunkt gab, an dem sie die Wohnung verlassen wollte. Diese Meinung hat sich aber offenbar geändert, evtl. auch nur dadurch, dass jetzt ein Bevollmächtigter seine Meinung durch ihre „ersetzen" darf.

Ohne Werbung in eigener Sache im Besonderen oder für die Anwaltschaft im Allgemeinen machen zu wollen, sind mir in Ihrer Frage jedoch zwei Dinge aufgefallen, die eventuell doch eine weitere Konsultation anwaltlichen Rates empfehlenswert erscheinen lassen:

1. Zunächst möchte ich rein vorsorglich (falls Sie das Objekt erst kürzlich gekauft haben) auf den § 577a BGB verweisen. Sie schreiben, dass Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarfes anstreben – dies ist aber nach der zitierten Norm teilweise erst drei Jahre nach Erwerb des Grundstücks möglich. Je nachdem, wo sich das Objekt befindet, kann sich diese Frist auf bis zu 10 Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB).

2. Sie schreiben, dass der Eigenbedarf wegen „gewerblicher Nutzung" geltend gemacht wird. Ich weiß zwar nicht genau, wie das gemeint ist, aber die Kündigung wegen Eigenbedarfes ist in § 573 Abs. 2 BGB geregelt und so wie ich im Moment „gewerbliche Nutzung" verstehe, sehe ich hier keine Übereinstimmung.


Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Wenn etwas unklar geblieben ist, stehe Ihnen gerne über die kostenlose Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.

Rein vorsorglich, aber immer wieder wichtig: Bei den hier gegebenen Antworten handelt es sich regelmäßig lediglich um eine erste Orientierung für Sie, um Ihnen einen Eindruck von der rechtlichen Lage zu vermitteln. Die „klassische" Erstberatung bei einem Anwalt kann nur bei ganz konkreten Fragen ersetzt werden, denn häufig ergeben sich später weitere Punkte. Auch können manche Tatsachen und Umstände, die nicht erwähnt wurden oder gar nicht zutreffen, zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen.

Aber wenn Sie bisher zufrieden waren und weitergehenden Beratungsbedarf haben, können Sie sich gern direkt bei mir melden.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Jörn Blank

Nachfrage vom Fragesteller 09.12.2011 | 14:08

Zu Punkt 2)
"Sie schreiben, dass der Eigenbedarf wegen „gewerblicher Nutzung" geltend gemacht wird. Ich weiß zwar nicht genau, wie das gemeint ist, aber die Kündigung wegen Eigenbedarfes ist in § 573 Abs. 2 BGB geregelt und so wie ich im Moment „gewerbliche Nutzung" verstehe, sehe ich hier keine Übereinstimmung."

Zur Erklärung:
Die Wohnung wird für meine gewerbliche Nutzung als Fotoatelier geplant. Hier habe ich mich auch unter anderem auf Az.: 6 S 301/09 berufen. Andere Wohnungen im Haus kommen hierfür nicht annähernd in Betracht, weil diese für Familienmitgliedern demnächst vermietet werden oder einfach zu groß sind. Und eine Wohnung bewohnen wir selbst, was auch meinen täglichen Arbeitsweg auf das Minimum verkürzt.

Verstehe ich das nun richtig, daß ich im Extrem-Fall noch 3 Jahre warten muss, bis meine Kündigung rechtens wird???

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.12.2011 | 16:48


Sehr geehrte Fragestellerin,

entschuldigen Sie bitte, wenn ich mit meiner Antwort etwas die „Pferde scheu" gemacht habe – die beiden Punkte habe ich nur rein vorsorglich angesprochen und zumindest den ersten Punkt hätte ich vermutlich einschränkender formulieren sollen, als nur mit dem Wörtchen „teilweise".

Die Sperrfrist des § 577a BGB spielt nur dann eine Rolle, wenn die Mieterin bereits in dem Haus gelebt hat, diese Wohnung dann in Wohneigentum umgewandelt und anschließend durch Sie erworben wurde. Erfolgte eine solche Umwandlung durch den Verkäufer des Objektes nicht, sind Sie von der Sperrfrist auch nicht betroffen. Wenn das gesamte Haus von einem einzigen Verkäufer erworben wurde, gehe ich davon aus, dass es eine solche Umwandlung in Wohneigentum nicht gegeben hat.


Hinsichtlich der gewerblichen Nutzung war ich mir ja nicht ganz sicher, wie das gemeint war und habe das auch nur vorsichtshalber angesprochen. Auch hier war meine Intention: Besser einmal zu viel als zu wenig gewarnt.

Wenn Sie oder ein naher Angehöriger die Wohnung selbst gewerblich nutzen wollen, so hat das Landgericht Braunschweig in dem von Ihnen zitierten Urteil entschieden, dass dieses möglich ist.

Sie werden sich bei einer Räumungsklage auch auf dieses Urteil berufen können. Allerdings sind zwei Dinge zu bedenken:

1. Was ein Landgericht in Braunschweig sagt, muss das ein Landgericht in München, Stuttgart oder Hamburg nicht interessieren. Die Gedanken in diesem Urteil sind nachvollziehbar und vertretbar – es hindert aber andere Richter nicht, eine andere Sichtweise zu haben und entsprechend zu urteilen.

2. Auch wenn ein Gericht – zunächst das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Objekt befindet – der Auffassung folgt, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 1 BGB wegen gewerblicher Nutzung möglich ist, kommt es immer auf den Einzelfall an. Auch das LG Braunschweig hat betont, dass es eine Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen vorgenommen hat. Dazu gehörte auch, dass in dem konkreten Einzelfall keine Alternative für die Ausübung des Gewerbes vorhanden war.

Ich will Ihnen damit nicht schon wieder einen Schreck einjagen, sondern nur deutlich machen, dass es sich mit einem positiven Urteil an der Seite immer noch nicht um einen „Selbstgänger" handelt. Zumindest wenn die Gegenseite von einem Rechtsanwalt vertreten wird, sollten Sie die Entscheidung, keinen Anwalt mit der Wahrnehmung Ihrer eigenen Interessen beauftragen zu wollen, noch einmal überdenken. Da könnten Sie unter Umständen an der falschen Stelle sparen.

Ich wünsche Ihnen jedenfalls schon einmal alles Gute für Ihr Vorhaben.

Mit freundlichen Grüßen
Jörn Blank

Bewertung des Fragestellers 11.12.2011 | 11:17


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