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Kündigung wg. Eigenbedarf Mietwohnung - Auszug aus der Wohnung trotz Einspruch?

| 19.01.2011 20:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Kündigung wg. Eigenbedarf

Sehr geehrte Damen und Herren,
seit Juli 2010 haben wie eine Wohnung gemietet (3 Zi, 80 qm). Im Januar 2011 (nach 5 Monaten) wurde diese wg. Eigenbedarf mit einer Kündigungfrist von 3 Mon. zum 30.4.2011 schriftlich und unter Angaben der Gründe von unserem Vermieter schriftlich (Einschreiben) gekündigt.

Sicher haben wir die Möglichkeit gegen diese Kündigung Wiederspruch einzulegen. Ist das sinnvoll? Wie sind die Erfolgschancen und wann müssen wir trotz Einspruch aus der Wohnung?

Durch Maklerprovision, Renovierung (laut Vertrag bei Einzug vorzunehmen) und Umzug sind einige Kosten für uns entstanden (ca. 2.500 Euro).
Haben wir eine Chance diese Unkosten zurück zu verlagen? Ist es überhaupt so einfach, nach so einer kurzen Mietdauer für den Vermieter zu kündigen?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrte Rechtsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Wenn die Kündigung schriftlich und unter Angabe von Gründen erfolgte, so ist zunächst festzuhalten, dass die Kündigung Ihrer Schilderung nach wirksam ist.

Die Kündigung auch nach kurzer Zeit ist grundsätzlich erlaubt, soweit Sie diese im Mietvertrag nicht ausgeschlossen haben.

Gegen die Kündigung können Sie Widerspruch einlegen, wenn diese eine besondere Härte darstellt. Dabei sind die Anforderungen an eine besondere Härte jedoch sehr hoch anzusetzen. Die üblichen Unannehmlichkeiten und Kosten eines Umzugs sind hierfür nicht ausreichend. Die Härte müsste für Sie so gewichtig sein, dass sie gegenüber dem berechtigten Interesse des Eigentümers an der Kündigung überwiegt und nicht zu rechtfertigen wäre. Eine solche Härte wurde von Gerichten zum Beispiel angenommen in Fällen, in denen angemessener Ersatzwohnraum nicht zu beschaffen war oder bei akuter Selbstmordgefahr, notwendiger Umschulung von Kindern zu ungünstigem Zeitpunkt, fortgeschrittener Schwangerschaft. Ein Schema, wann eine erforderliche Härte vorliegt, gibt es leider nicht. Hier kommt es stets auf den Einzelfall an.

Da ich eine besondere Härte in Ihrem Fall nicht erkennen kann, würde der Vermieter sich voraussichtlich auch nicht auf den Widerspruch einlassen, sodass Sie trotz Widerspruches die Wohnung zum Kündigungstermin räumen müssten.

Im Hinblick auf die geleisteten Renovierungsaufwendungen kommt ein anteiliger Ausgleich durch den Vermieter nur in Betracht, wenn durch diese eine nachhaltige Wertsteigerung erzielt wurde (z.B. Renovierung des Badezimmers).

Die weiteren Aufwendungen wie Maklerkosten, Umzugskosten sind eher nicht ausgleichsfähig. An eine Ausgleichspflicht wäre meines Erachtens allenfalls zu denken, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages von dem künftigen Eigenbedarf wusste. Dann dürfte er eine vertragliche Treuepflicht zur Aufklärung verletzt haben. Hierfür sehe ich nach Ihren Schilderungen jedoch keine Anhaltspunkte. Außerdem hätten Sie im Streitfall diese Kenntnis zu beweisen.

Festzuhalten ist somit, dass die Kündigung wahrscheinlich berechtigt erfolgte und Sie eher keine Ansprüche geltend machen können. Andererseits kann der Vermieter Sie ohne einen langwierigen Räumungsprozess nicht aus dem Besitz der Wohnung setzen. Dies sollten Sie zu Ihrem Vorteil nutzen.

Sie könnten dem Vermieter zusichern, gegen die Zahlung einer gewissen Summe, die Wohnung rechtzeitig zu räumen. Dann bekämen Sie eine gewisse Entschädigung und der Vermieter könnte die Wohnung problemlos beziehen. Oftmals hat ein solches Vorgehen Erfolg.

Beim Abschluss des nächsten Mietvertrages sollten Sie darauf achten, die Kündigung des Vermieters für eine bestimmte Zeit wegen Eigenbedarfes auszuschließen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 19.01.2011 | 21:11

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Wie lange zieht sich ein Räumungsprozess hin? Kommen dann noch Kosten auf uns zu, wenn wir es soweit kommen lassen?

"...Die Kündigung auch nach kurzer Zeit ist grundsätzlich erlaubt, soweit Sie diese im Mietvertrag nicht ausgeschlossen haben...."

Der Mietvertrag ist unbefristet ausgestellt. Ist die Kündigung nach kurzer Zeit somit ausgeschlossen oder hat das nichts zu sagen?

Vielen Dank für Ihre kompetenten Rückantworten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.01.2011 | 21:31

Sehr geehrte Rechtsuchende,

wie lange sich ein Räumungsprozess hinzieht, hängt insbesondere auch von der Auslastung Ihres örtlichen Amtsgerichts ab. Ca. 4 - 12 Monate erscheinen realistisch. Durch geschicktes "Verteidigungsverhalten" kann man hierauf Einfluss nehmen.

Selbstverständlich ist ein solcher Prozess mit Kosten verbunden, vor allem weil Sie im Falle des Unterliegens die gesamten Prozesskosten tragen müssten. Die Kosten richten sich nach der Höhe Ihrer Miete und erreichen u.U. schnell eine vierstellige Höhe.

Wenn der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, ist dieser ganz normal kündbar, da eine Bestimmung einer Mindestmietdauer gerade nicht getroffen wurde. Somit ist die Kündigung auch nach kurzer Zeit schon möglich.

Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 19.01.2011 | 21:23

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